Als u een hypotheekof andere geldlening heeft afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van een eigen woning, dan zijn de rente en kosten hiervan aftrekbare kosten eigen woning in box 1. Deze kosten mogen maximaal 30 jaar - de meest voorkomende looptijd van een hypotheek - afgetrokken worden. Als u de lening heeft afgesloten voor 1 januari 2001, dan gaat de 30-jaarstermijn in op 1 januari 2001. Periodieke betalingen voor erfpacht en opstal kunt u ook aftrekken. Voor partners geldt dat het saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrente en andere aftrekposten mogen worden verdeeld. Voor meer informatie over partners en de verdeling van inkomsten en aftrekposten zie Partners.
U kunt rente en kosten voor geldleningen voor aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning in het buitenland alleen aftrekken als u ervoor kiest om voor de belasting als een inwoner van Nederland (binnenlands belastingplichtige) te worden behandeld. Als u hiervoor kiest, dan gelden voor u nagenoeg dezelfde regels als voor een inwoner van Nederland. U kunt dan (uw aandeel in) de rente en kosten van een geldlening voor uw woning aftrekken. Het maakt daarbij niet uit of u in uw woonland deze uitgaven ook kunt aftrekken. Het maakt ook niet uit in welk land u die geldlening hebt afgesloten.
Als uw partner de rente en kosten van een geldlening op de eigen woning in uw woonland kan aftrekken, dan kunt u deze uitgaven niet meer in Nederland aftrekken.
Afschrijvingen en uitgaven voor onderhoud van een eigen woning kunt u niet aftrekken. Met deze kosten is al rekening gehouden bij het vaststellen van de hoogte van het eigenwoningforfait.
Er is een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Deze aftrek wordt verleend als het saldo van het eigenwoningforfait minus de aftrekbare kosten zoals hypotheekrente, positief is. De aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. Door deze aftrek kan de bijtelling van het eigenwoningforfait nooit leiden tot een positief inkomensbestanddeel in box 1.
Als u in 2008 uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, heeft dat mogelijk gevolgen voor uw (hypotheek)renteaftrek. U moet voor de berekening van de eigenwoningschuld - het bedrag waarover de rente aftrekbaar is - van de nieuwe woning namelijk rekening houden met de overwaarde op de verkochte woning. De overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de schuld op de verkochte eigen woning. Dit vormt de zogenoemde eigenwoningreserve. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning kan niet meer bedragen dan de aankoopprijs van de nieuwe eigen woning verminderd met de eigenwoningreserve.
Als u de overwaarde niet volledig gebruikt om de nieuwe eigen woning te financieren, mag u niet alle rente en kosten aftrekken. De rente en kosten over het gedeelte van de niet gebruikte overwaarde - hetgeen u heeft bijgeleend - is niet aftrekbaar. Dit gedeelte van de lening is een consumptieve lening en valt in box 3.
Als u een goedkopere eigen woning koopt, mag u de oude eigenwoningschuld blijven hanteren tot maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning. De bijleenregeling is niet van toepassing voor huiseigenaren die voor 1 januari 2004:
In alle gevallen geldt dat er sprake moet zijn van reële aan- en verkoopovereenkomsten, waaraan de betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Dergelijke overeenkomsten mogen wel een gebruikelijke ontbindingsclausule bevatten, bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud.
Voorbeeld
De aankoopsom van uw nieuwe woning bedraagt € 200.000. De verwervingskosten (de overdrachtsbelasting en het honorarium van de notaris en de makelaar) bedragen € 18.000. De totale kosten van de aankoop van de woning zijn dan € 218.000.
De verkoopopbrengst van uw oude woning bedraagt € 147.000. De eigenwoningschuld is een hypotheekbedrag en bedraagt op het moment van verkoop € 109.000. De overwaarde is dan € 147.000 - € 109.000 = € 38.000 (de eigenwoningreserve). De eigenwoningschuld van uw nieuwe woning bedraagt dan maximaal € 218.000 - € 38.000 = € 180.000.
Als u een hogere hypotheek neemt, dan is de rente over het deel dat boven de € 180.000 uitkomt niet aftrekbaar.
Voor de financiering van de eigen woning wordt in Nederland vaak een hypotheek afgesloten die is gekoppeld aan een kapitaalverzekering (bijvoorbeeld een spaar- of een levenhypotheek). De uitkering uit zo'n verzekering is dan bestemd voor de aflossing van de hypotheekschuld. Kapitaalverzekeringen worden in box 3 belast, maar als de kapitaalverzekering gekoppeld is aan de eigen woning, dan wordt het rentebestanddeel van de uitkering belast in box 1. Voor de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning (box 1) kunnen de volgende vrijstellingen van toepassing zijn:
De totale vrijstelling kan nooit meer bedragen dan € 143.000 per belastingplichtige gedurende zijn leven.
