Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak

Als u een onroerende zaak koopt met btw, dan moet u beoordelen of u recht hebt op aftrek van deze btw. Dat doet u op het moment dat u facturen krijgt en op het moment dat u de onroerende zaak in gebruik neemt.

Vervolgens moet u de onroerende zaak voor de btw blijven volgen, namelijk zowel in het jaar waarin u de zaak in gebruik hebt genomen als de 9 daaropvolgende kalenderjaren.

Hoe werkt de herzieningsperiode?

Nadat u een onroerende zaak hebt gekocht, moet u voor het jaar waarin u de zaak bent gaan gebruiken, en de 9 daarop volgende jaren beoordelen of u de btw over de aankoop terecht in aftrek hebt gebracht of alsnog mag aftrekken. Dit heet de herzieningsperiode. Verandert het gebruik of verkoopt u de onroerende zaak binnen de herzieningsperiode, dan kan dat gevolgen hebben voor de btw die u hebt afgetrokken. U kunt dan misschien een extra bedrag aan btw aftrekken als voorbelasting. Of u moet een bedrag aan btw betalen.

Als u een onroerende zaak belast verkoopt, begint daarna voor de koper een nieuwe herzieningsperiode.

Gevolgen van verkoop tijdens de herzieningsperiode

Bij verkoop tijdens de herzieningsperiode zijn 4 situaties mogelijk:

• U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering). Met de btw die u bij de aankoop hebt afgetrokken als voorbelasting, hoeft u verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u aftrekken.
• U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. Omdat u bij de aankoop de btw volledig hebt afgetrokken, moet u nu een gedeelte van deze btw terugbetalen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u niet aftrekken. Hoeveel u moet terugbetalen, leest u in de voorbeelden verderop op deze pagina.
• U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering). De btw die u bij de aankoop niet hebt afgetrokken, kunt u nu alsnog gedeeltelijk aftrekken. Ook kunt u de btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, aftrekken als voorbelasting. Bekijk de voorbeelden verderop op deze pagina.
• U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. U hoeft dan verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u niet aftrekken.

Btw-bedrag berekenen

Hoeveel btw u terugbetaalt of terugvraagt, hangt af van het moment in de herzieningsperiode waarop u de onroerende zaak verkoopt. Is een deel van de herzieningsperiode nog niet voorbij? Over dat deel moet u btw betalen of kunt u btw terugvragen.