Belastingdienst

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.

12 Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling

12.1 Wat is de bijleenregeling?

Stel, u verkoopt uw eigen woning voor een hoger bedrag dan uw eigenwoningschuld. U hebt dan een overwaarde. U koopt vervolgens een nieuwe woning, waarvoor u een lening afsluit. Omdat u overwaarde hebt uit uw vorige woning, gaan wij ervan uit dat u deze overwaarde gebruikt om uw nieuwe woning te kopen. U leent dan niet meer dan u nodig hebt om uw nieuwe woning te kopen.

Als u in dit voorbeeld niet de volledige overwaarde zou gebruiken om uw nieuwe woning te kopen maar in plaats daarvan een hoger bedrag leent bij de bank, mag u niet alle rente van deze lening aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. U had namelijk een lager bedrag kunnen lenen – en had dus minder rente betaald - als u de overwaarde uit uw vorige woning had gebruikt.

Deze regeling noemen wij de bijleenregeling.

In dit hoofdstuk leest u:

  • in welke situaties u met de bijleenregeling te maken kunt krijgen

  • in welke gevallen de bijleenregeling niet geldt

  • hoe u kunt berekenen hoe hoog uw hypotheekrenteaftrek is als de bijleenregeling voor u geldt

Naar boven

12.2 Wanneer krijgt u te maken met de bijleenregeling?

Verkoopt u uw eigen woning en koopt u een andere woning? Als uw oude woning overwaarde heeft, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Uw woning heeft overwaarde als de opbrengst bij verkoop hoger is dan de eigenwoningschuld. Hebt u de overwaarde uit een eerdere verkoop niet gebruikt dan noemen we dat eigenwoningreserve Hebt u een eigenwoningreserve (overwaarde) uit het verleden? Dan moet u met het totaal van de overwaarde en die eigenwoningreserve rekening houden.

De volgende situaties hebben gevolgen voor de bijleenregeling:

  • U verhuist naar een nieuwe woning.

  • U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht.

  • U hebt een nieuwe woning gekocht voordat de oude is verkocht.

  • U hebt een fiscale partner.

  • U en uw partner gaan uit elkaar.

Daarnaast zijn er momenten die wij zien als kopen of verkopen, terwijl u niet daadwerkelijk een woning koopt of verkoopt. Zie voor deze gevallen 'Bijzondere situaties'.

Naar boven

12.2.1 U verhuist naar een nieuwe woning

Als u een woning met overwaarde hebt verkocht en u koopt een nieuwe woning, dan moet u rekening houden met de overwaarde.

Gebruikt u de hele overwaarde voor de aankoop van uw nieuwe woning? En leent u alleen voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning? Dan krijgt u niet te maken met de bijleenregeling.

Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om de nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.

Voorbeeld

Uw nieuwe woning kost € 200.000 en de overwaarde van uw oude woning is € 40.000. Dan is uw maximale eigenwoningschuld € 160.000 (€ 200.000 - € 40.000). U kunt dan de rente van een hypotheek of lening van maximaal € 160.000 aftrekken in uw aangifte. Leent u meer dan € 160.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.

Naar boven

12.2.2 U hebt nog geen nieuwe woning gekocht nadat de oude is verkocht

Hebt u uw eigen woning verkocht, maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? Dan hebt u geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is uw eigenwoningreserve.

Had u al een eigenwoningreserve? Dan voegt u de overwaarde toe aan de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na 3 jaar (of na uw overlijden indien u op dat moment geen partner heeft). Koopt u binnen die 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert uw eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld waarover u rente mag aftrekken.

Naar boven

12.2.3 U hebt een nieuwe woning gekocht voordat de oude is verkocht

Hebt u een nieuwe eigen woning gekocht en uw oude woning nog niet verkocht? Dan hoeft u pas later rekening te houden met een eventuele overwaarde van de nog niet verkochte woning.

Hebt u nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop? Dan moet u daar wel rekening mee houden.

Voorbeeld

U hebt uw huidige eigen woning nog niet verkocht. Van een vorige eigen woning hebt u nog een eigenwoningreserve van € 50.000. U koopt een nieuwe eigen woning voor € 300.000. U sluit daarvoor een hypotheek of lening af van € 300.000. De eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning is € 300.000 - € 50.000 = € 250.000. Bij verkoop van uw huidige woning is de overwaarde bekend en moet u de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning opnieuw berekenen.

Dit betekent dat u bij de aankoop van de nieuwe woning nog geen rekening hoeft te houden met de overwaarde van de oude woning bij het bepalen van de eigenwoningschuld. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht. Of als deze geen eigen woning meer is door een andere reden dan verkoop. U moet in die situatie de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de totale eigenwoningreserve.

Naar boven

12.2.4 U hebt een fiscale partner

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van die verkochte woning. Dit noemen wij de partnerregeling.

Let op!

Trekt uw fiscale partner bij u in? Dan heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Uw partner krijgt pas te maken met de partnerregeling als u hierna samen een andere woning koopt en u uw eigenwoningreserve niet helemaal kunt afboeken op uw nieuwe eigenwoningschuld.

Bij de partnerregeling kan het gaan om de volgende situaties:

  • van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

  • van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

  • van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar van de eigen woning blijven, maar de onderlinge eigendomsverhouding wijzigt.

Partnerregeling: van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

U verhuist met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die u alleen kocht. De eigenwoningreserve van uw partner wordt opgeteld bij die van u.

Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u samen eigenaar was voor € 200.000 (ieder € 100.000), terwijl u samen een eigenwoningschuld had van € 80.000 (ieder € 40.000). De overwaarde is dan € 120.000 (ieder € 60.000).

Netto-opbrengst oude woning

€ 200.000

Eigenwoningschuld verkochte woning        

€   80.000 -

Eigenwoningreserve 

€ 120.000

Eigen deel eigenwoningreserve

€ 60.000

Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u alleen hebt gekocht voor € 280.000. U mag dan een eigenwoningschuld hebben van maximaal € 160.000. Over dit deel van de lening is de (hypotheek)rente aftrekbaar.

Aankoopprijs nieuwe woning                            

€ 280.000

Eigen deel eigenwoningreserve

€ 60.000 -

Eigenwoningreserve partner

€ 60.000 -

Maximale eigenwoningschuld

€ 160.000

U mag dus over maximaal een bedrag van € 160.000 hypotheekrente aftrekken.

Partnerregeling: van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

Woonde u samen met uw partner in een woning waarvan 1 van u de eigenaar was? En koopt u samen een nieuwe eigen woning? Dan ontstaat hierdoor bij de eigenaar van de oude woning misschien een restant niet-verrekende eigenwoningreserve. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.

Let op!

De partnerregeling houdt in dat de maximale eigenwoningreserve van uw partner wordt verminderd met het restant van uw eigenwoningreserve. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.

Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar was voor € 200.000. U had een eigenwoningschuld van € 50.000. De overwaarde is dan € 150.000.

Netto-opbrengst oude woning

€ 200.000

Eigenwoningschuld verkochte woning        

€   50.000

Eigenwoningreserve 

€ 150.000

Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u samen hebt gekocht voor € 240.000. U hebt dan geen eigenwoningschuld meer.

Aankoopprijs nieuwe woning voor u

€ 120.000

Eigenwoningreserve 

€ 150.000

Maximale eigenwoningschuld

€ 0

Het restant van de eigenwoningreserve is € 30.000. Dit restant gaat af van de maximale eigenwoningschuld van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 90.000.

Aankoopprijs nieuwe woning voor uw partner

€ 120.000

Zijn eigenwoningreserve 

€ 0

Restant van uw eigenwoningreserve

€ 30.000

Maximale eigenwoningschuld

€ 90.000

Samen is de maximale eigenwoningschuld € 90.000 (€ 0 + € 90.000). Dit is gelijk aan de hele aankoopprijs van € 240.000, min de totale eigenwoningreserve van € 150.000.

Partnerregeling: van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

U en uw partner wonen samen in een eigen woning waarvan u eigenaar bent. De woning wordt verkocht. U en uw partner gaan vervolgens samenwonen in een nieuwe eigen woning, waarvan uw partner de eigenaar is. Als u bij de verkoop van uw eigen woning overwaarde behaalt, ontstaat bij u een niet-verrekende eigenwoningreserve. U koopt namelijk geen andere eigen woning. Deze niet-verrekende eigenwoningreserve gaat dan af van de maximale eigenwoningschuld van uw partner. Wij gaan er namelijk van uit dat u als partners de behaalde overwaarde beschikbaar hebt.

Voorbeeld
U woont samen met uw partner in uw woning. U verkoopt de woning voor € 200.000. Uw eigenwoningschuld was € 160.000. Uw eigenwoningreserve is dus € 40.000. Uw partner koopt een nieuwe woning voor € 220.000 (inclusief de aankoopkosten) en gaat daar met u in wonen. Uw partner moet rekening houden met uw eigenwoningreserve. Daardoor is zijn maximale eigenwoningschuld € 180.000 (aankoopsom + aankoopkosten € 220.000 min uw eigenwoningreserve € 40.000).

Uw partner heeft € 220.000 nodig voor de financiering. Als hij bijvoorbeeld € 220.000 leent bij de bank, dan is van die lening € 180.000 aan te merken als eigenwoningschuld. De resterende € 40.000 is een schuld in box 3 (sparen en beleggen).

Let op!

Kopen u en uw fiscale partner samen een eigen woning, en bent u daarvoor gezamenlijk een schuld aangegaan? En hebt u en/of uw partner nog een eigenwoningreserve? Dan mag u gezamenlijk rekening houden met deze eigenwoningreserve. Hebt u en/of uw partner daarnaast nog een lening waarvoor de aflossingsverplichting niet geldt, dan mag u ook met deze aflossingsvrije lening gezamenlijk rekening houden.

Voorbeeld

Aankoopprijs eigen woning: € 250.000 (eigendomsverhouding 50% -50%)
Eigenwoningreserve van de partner: € 50.000
Gezamenlijke eigenwoningschuld:  € 200.000 

Houdt u gezamenlijk rekening met de eigenwoningreserve van uw partner, dan is zowel van u als van uw partner de rente van deze eigenwoningschuld aftrekbaar. Voor u en uw partner individueel geldt dan:
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Eigenwoningreserve: € 25.000
Eigenwoningschuld: € 100.000

De eigenwoningreserve is nu voor 50% op u overgegaan.

Houdt u niet gezamenlijk rekening met de eigenwoningreserve van uw partner, dan kan dit betekenen dat uw partner minder rente voor de eigen woning in aftrek kan brengen.

In het gegeven voorbeeld mag uw partner dan maar over € 75.000 de rente aftrekken en u over € 100.000. Over € 25.000 aan eigenwoningschuld is de rente dan niet aftrekbaar.

U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.

Aflossingsvrije lening
Uw partner heeft daarnaast bijvoorbeeld nog een lening van € 100.000 waarvoor de aflossingsverplichting niet geldt (bestaande eigenwoningschuld). In 2018 heeft hij al 7 jaar renteaftrek gehad en een resterende aftrektermijn van 23 jaar. Dan mag u ook met deze aflossingsvrije lening gezamenlijk rekening houden. De aflossingsvrije lening gaat dan voor 50% over naar u. Ook de restduur van de termijn van renteaftrek gaat dan over naar u.  

U koopt samen met uw fiscale partner een eigen woning van € 250.000 en gaat daarvoor een gezamenlijke eigenwoningschuld aan. De nieuwe eigen woning wordt gefinancierd met:
Aflossingsvrije lening: € 100.000
Annuïtaire lening: € 100.000
Eigen vermogen van uw partner: € 50.000

Bij het niet gezamenlijk rekening houden met de bestaande eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve:

Uzelf
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Aflossingsvrije lening: € 50.000
Annuïtaire lening: € 50.000
Renteaftrek over € 50.000 omdat uw lening voor € 50.000 niet aan de aflossingsverplichting voldoet.

Uw partner
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000
Aflossingsvrije lening: € 50.000  
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 50.000
Renteaftrek over € 75.000 omdat hij rekening moet houden met zijn eigenwoningreserve.

Bij het gezamenlijk rekening houden met de bestaande eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve:

Uzelf
Aankoopprijs eigen woning: € 125.000 
Aflossingsvrije lening: € 50.000 (de aflossingsvrije lening is voor 50% naar u overgegaan)
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 25.000 
Renteaftrek over € 100.000

Uw partner
Aflossingsvrije lening: € 50.000  
Annuïtaire lening: € 50.000
Eigenwoningreserve: € 25.000 
Renteaftrek over € 100.000

Hoe vult u de aangifte in?

Hoe vult u de aangifte in als u (met uw fiscale partner) volgens bovenstaand voorbeeld juist wel of juist niet gezamenlijk rekening houdt met de eigenwoningreserve en de aflossingsvrije lening van uw partner.

U houdt gezamenlijk rekening
Hebt u of uw partner deze overwaarde helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)? Beantwoord dan met 'Ja'.
U merkt het hele bedrag van de aflossingsvrije lening aan als lening voor het hoofdverblijf.

U houdt niet gezamenlijk rekening
Hebt u of uw partner deze overwaarde niet helemaal gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van een andere woning (hoofdverblijf)? Beantwoord dan met 'Nee'.

Uw partner heeft voor € 25.000 geen renteaftrek en moet kiezen of dit bedrag bestaat uit de annuïtaire lening of de aflossingsvrije lening is. Uw partner kiest er bijvoorbeeld voor om van de annuïtaire lening van € 50.000 een bedrag van € 25.000 aan box 3 (overige) toe te rekenen. De aflossingsvrije lening van € 50.000 en het resterende bedrag van € 25.000 van de annuïtaire lening valt dan in box 1 (hoofdverblijf). Uzelf hebt geen keuze, want vanwege de aflossingsverplichting valt de annuïtaire lening van € 50.000 in box 1 (hoofdverblijf) en valt uw aflossingsvrije lening van € 50.000 in box 3 (andere).

De aflossing op de annuïtaire lening wordt daardoor voor een kwart (25.000/100.000) toegerekend aan box 3. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 1 (eigenwoningschuld) is aftrekbaar. De rente die toerekenbaar is aan de aflossingsvrije lening/annuïtaire lening in box 3, is niet aftrekbaar.     

 

Totaal    

Deel voor hoofdverblijf

Deel voor andere

Schuld 1 jan.

€ 200.000  

€ 125.000  

€ 75.000

Schuld 31 dec.

€ 195.000
(€ 5.000 aflossing)

€ 121.250

€ 73.750

Einde partnerregeling

De verlaging van de eigenwoningschuld van de fiscale partner geldt totdat u de eigen woning verkoopt, of tot het moment dat u geen fiscale partners meer van elkaar bent.

Naar boven

12.2.5 U en uw fiscale partner gaan uit elkaar

Eindigt de samenwoning met uw fiscale partner, bijvoorbeeld door een scheiding? En hoorde er een eigenwoningreserve tot de huwelijkse gemeenschap? Dan verdeelt u de eigenwoningreserve overeenkomstig uw aandeel in de huwelijkse gemeenschap. Als u getrouwd was in gemeenschap van goederen, krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Koopt degene die in de woning blijft wonen de ander uit? Dan moet u dit zien als aankoop van een eigen woning. Daarbij heeft de eigenwoningreserve van degene die wordt uitgekocht geen invloed op de eigenwoningschuld.

Let op!

Bij huwelijkse voorwaarden volgt de verdeling van de eigenwoningreserve de afgesproken voorwaarden.

Bij een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn afgesproken. Deze andere verdeling moet u aan ons doorgeven. Daarvoor moet u samen een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Doet u dat niet, dan wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.

U hebt uw ex-partner uitgekocht

De volgende situatie moet u zien als aankoop:

  • u had samen met uw ex-partner een eigen woning en

  • u hebt na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen

Dit kan ook gevolgen hebben voor uw eigenwoningreserve.

Uw fiscale partner is overleden 

Is uw fiscale partner overleden? En hoorde een eigenwoningreserve tot de boedel? Dan gaat de eigenwoningreserve van de overledene over op u als langstlevende partner.

Naar boven

12.2.6 Bijzondere situaties

Soms koopt u niet daadwerkelijk een woning, maar krijgt u er wel de beschikking over. Op eenzelfde manier kunt u een woning 'kwijtraken'. Sommige gevallen zien wij wel als het kopen of verkopen van een woning, waardoor u te maken kunt krijgen met de bijleenregeling.

Situaties die gelijk zijn als aankoop

U kunt een eigen woning krijgen door aankoop, maar ook in de volgende situaties:

  • Iemand schenkt u een woning.

  • Uw tweede woning wordt uw hoofdverblijf.

  • U gaat wonen in een woning die u eerst verhuurde.

  • U brengt een woning van het ondernemingsvermogen over naar uw privévermogen.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan aankoop. Als aankoopwaarde geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat 1 van de bovengenoemde situaties plaatsvindt.

Let op!

De situatie dat een woning gezamenlijk eigendom wordt door een huwelijk, of door wijziging van huwelijkse voorwaarden, zien wij niet als een situatie die gelijk is aan aankoop. Ook als u de woning erft van uw overleden fiscale partner zien wij dit niet als een situatie gelijk aan aankoop.

Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking. U hebt de woning dan 'vervreemd'.

Daarnaast eindigt de eigenwoningregeling in de volgende situaties:

  • De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning. De woning gaat van box 1 over naar box 3.

  • U verhuurt de woning.
    Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan 'Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat'.

  • U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemingsvermogen.

  • Uw eigen woning gaat verloren, bijvoorbeeld door een brand.
    Zie 'Brand of sloop van de eigen woning'.

  • U gaat scheiden of uit elkaar en:

    • u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten

    • u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten, maar uw partner woont er inmiddels ook niet meer

  • U verhuist en:

    • de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar

    • de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop

    • de oude woning staat niet meer leeg

  • De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, omdat u bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom. En de 2-jaarstermijn waarin de woning nog binnen de eigenwoningregeling valt, is verstreken in het aangiftejaar.

  • U kunt voor een nieuwe woning niet langer aannemelijk maken dat deze woning leeg en in aanbouw is en u de woning niet binnen het kalenderjaar of in 1 van de 3 daaropvolgende jaren als eigen woning gaat gebruiken.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan verkoop. Als verkoopprijs geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling valt.

Brand of sloop van de eigen woning

Brand of sloop zien wij voor de bijleenregeling als een vervreemding, behalve als het gaat om brand of sloop in combinatie met her- of nieuwbouw. Bij her- of nieuwbouw geldt de voorwaarde dat deze plaatsvindt op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond. Of op een aanhorigheid (bijvoorbeeld in de tuin) van de gesloopte of afgebrande eigen woning.

Bouwt u na brand of sloop geen nieuwe woning? Dan geldt dit voor de bijleenregeling als verkoop. De verkoopprijs wordt dan gesteld op de waarde in het economisch verkeer op het moment van de brand of de sloop.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen bij brand of sloop.

Rekenmodel maximale eigenwoningschuld nieuwe eigen woning

De bestaande eigenwoningschuld op de eigen woning vóór de sloop of de brand

 

 

€  (1)

 

De kosten van de bouw van de nieuwe eigen woning

€  (2)

     

De kosten veroorzaakt door de brand of sloop van de huidige eigen woning

€  (3)

+

 

 

Tel op: 2 en 3

   

€  (4)

+

Tel op: 1 en 4

   

€  (5)

 

Elke tegemoetkoming in de kosten vanwege de brand, van de sloop of her- of nieuwbouw, bijvoorbeeld een subsidie van de gemeente of een verzekeringsuitkering

€  (6)

 

 

 

De eigenwoningreserve die u had vóór de brand of sloop door de vervreemding van een andere eigen woning

€  (7)

 

 

 

De eigenwoningreserve van uw partner, als de partnerregeling van toepassing is

€  (8)

+

 

 

Tel op: 6 t/m 8

   

€  (9)

-

Trek af: 5 min 9 Maximale eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning

 

 

€ 

 

Naar boven

12.3 Berekening bijleenregeling

Als u te maken krijgt met de bijleenregeling, mag u niet al uw hypotheekrente aftrekken in uw aangifte. U moet dan berekenen over welk deel van de lening, uw eigenwoningschuld, u de rente mag aftrekken. Om dit te doen, hebt u de volgende bedragen nodig:

Met deze bedragen kunt u berekenen hoeveel hypotheekrente u mag aftrekken.

Let op!

Voor veel situaties kunt u de Rekenhulp Bijleenregeling op belastingdienst.nl gebruiken om de gevolgen van de bijleenregeling uit te rekenen.

Naar boven

12.3.1 Overwaarde en eigenwoningreserve

Uw overwaarde is de nettoverkoopopbrengst min de eigenwoningschuld van de oude woning. Neem de verkoopprijs van uw woning en trek hier de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) van af. Trek hiervan vervolgens de eigenwoningschuld van de woning af. Zie voor meer informatie over de eigenwoningschuld het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning'.

Het bedrag dat overblijft is uw overwaarde op deze woning. Wij noemen dit ook wel uw eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve blijft 3 jaar lang gelden. Koopt u niet binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan hoeft u geen rekening meer te houden met deze eigenwoningreserve. Maar verkoopt u in die periode meer dan 1 eigen woning? Dan moet u de overwaardes van deze woningen bij elkaar optellen. Elk deel afzonderlijk vervalt na 3 jaar.

Voorbeeld

U verkoopt een woning met een overwaarde van € 20.000. 2 jaar later verkoopt u nog een eigen woning met een overwaarde van € 10.000. Uw eigenwoningreserve is op dat moment € 30.000 (€ 20.000 + € 10.000). Een jaar later is uw eigenwoningreserve nog maar € 10.000, omdat er 3 jaar verstreken is sinds u de woning met een overwaarde van € 20.000 hebt verkocht.

Let op!

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Hebt u een fiscale partner? Dan moet u soms rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Zie voor meer informatie 'U hebt een fiscale partner'.

Wilt u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar weten? U kunt hiervoor bij ons een beschikking aanvragen. Bel hiervoor de BelastingTelefoon (0800-0543).

Afname eigenwoningreserve

Uw eigenwoningreserve neemt af als u deze gebruikt voor:

  • de aankoop van een volgende eigen woning

  • de kosten voor onderhoud of verbouwing

  • de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Ook in bepaalde gevallen dat u samenwoont met uw fiscale partner en u een nieuwe woning koopt, kan de eigenwoningreserve afnemen. Zie voor meer informatie hierover 'U hebt een fiscale partner'.

Uw eigenwoningreserve neemt ook af als u een negatieve overwaarde (restschuld) hebt.

Betaalt u met eigen geld de kosten voor onderhoud of verbouwing van uw woning? Dan neemt uw eigenwoningreserve af met het bedrag van de verbouwing.

Voorbeeld

U hebt een eigenwoningreserve van € 35.000 die u niet in uw nieuwe woning hebt gestoken. U gaat vervolgens de nieuwe woning verbouwen voor € 15.000 waarvoor u de overwaarde uit uw vorige woning gebruikt. Uw eigenwoningreserve is dan nog maar € 20.000 (€ 35.000 - € 15.000).

Negatieve overwaarde

Een negatieve overwaarde kan leiden tot een negatieve eigenwoningreserve. De overwaarde kan negatief zijn als de verkoopprijs na aftrek van de verkoopkosten lager is dan de hoogte van de eigenwoningschuld. U verkoopt de woning dan met verlies en u houdt een restschuld over. Ook deze negatieve overwaarde telt mee voor uw eigenwoningreserve, waardoor uw eigenwoningreserve dus afneemt.

Boete voor ontbinding van een koopovereenkomst

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan is de boete een negatieve overwaarde onder de volgende voorwaarden:

  • De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.

  • De aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door.

    Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening van het voorlopige koopcontract ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan.

Eigenwoningreserve en overlijden

De eigenwoningreserve gaat bij overlijden over naar de langstlevende (fiscale) partner. Het moment van overlijden is geen vervreemding of verwerving. Daarom wordt er door het overlijden geen eigenwoningreserve gevormd. Alleen een al bestaande eigenwoningreserve gaat over naar de langstlevende partner.

Bent u niet de fiscale partner van de overledene en erft u de woning? Dan gaat een eigenwoningreserve niet op u over.

Voorbeeld

A is een alleenstaande met een eigen woning van € 200.000, zonder eigenwoningschuld. Door de verkoop in 2016 van zijn vorige eigen woning heeft hij een eigenwoningreserve van € 150.000. Hij overlijdt in 2018. A heeft 2 kinderen die elders wonen. Omdat de kinderen geen fiscale partner van A zijn, gaat de eigenwoningreserve niet naar hen over.

Naar boven

12.3.2 Hoeveel hypotheekrente mag u aftrekken?

Als u een eigenwoningreserve hebt, berekent u over welk bedrag u hypotheekrente mag aftrekken door uw (nieuwe) eigenwoningschuld te verminderen met de eigenwoningreserve.

Voorbeeld 1: U hebt nog geen eigenwoningreserve
U verkocht uw oude woning voor € 200.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld was € 109.000. U had nog geen eigenwoningreserve. De netto-opbrengst van de woning is dan € 197.000 (€ 200.000 - € 3.000) en de totale overwaarde is € 88.000 (€ 197.000 – € 109.000).

Omdat u nog geen eigenwoningreserve had, is uw eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde uit de oude woning: € 88.000.

U koopt een nieuwe woning voor € 250.000 met € 18.000 aankoopkosten. U berekent uw maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning dan als volgt:

Aankoopprijs nieuwe woning (€ 250.000) plus aankoopkosten (€ 18.000) min eigenwoningreserve (€ 88.000) is € 180.000. Dit is het bedrag waarover u maximaal hypotheekrente mag aftrekken.

In dit voorbeeld hebt u de volledige eigenwoningreserve als eigen geld gebruikt voor uw nieuwe woning. U mag dus rente aftrekken over een hypotheek of lening voor uw woning van maximaal € 180.000. Alles wat u meer zou lenen dan dit bedrag is een schuld in box 3 (sparen en beleggen). De rente over het extra deel van de hypotheek of lening is niet aftrekbaar.

U berekent de aftrekbare rente op de volgende manier: rente x (maximale eigenwoningschuld / totale hypotheek of lening) = aftrekbare rente

Stel: uw rente is € 10.000 en uw totale hypotheek of lening is € 200.000. Dan is de aftrekbare rente: € 10.000 x (€ 180.000 / € 200.000) = € 9.000.

Hetzelfde geldt voor de kosten van de hypotheek of lening. Die zijn in dit voorbeeld ook maar voor € 180.000/ € 200.000 (= 90%) aftrekbaar.

Voorbeeld 2: U hebt al een eigenwoningreserve

De netto-opbrengst van de verkoop van uw woning is € 250.000. U hebt een eigenwoningschuld van € 225.000. De overwaarde is dan € 25.000. Dit bedrag telt u op bij de eigenwoningreserve die u al had. Als deze € 40.000 was, dan is uw nieuwe eigenwoningreserve € 65.000.

Uw nieuwe woning kost in totaal € 350.000, zodat u een eigenwoningschuld mag hebben van maximaal € 285.000 (= € 350.000 - € 65.000). Uw eigenwoningreserve van € 65.000 gaat dan geheel op in uw nieuwe woning.

Naar boven