Belastingdienst

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.

Hulpmiddel samenloop van btw en ovb

Geldt voor u het volgende?

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

ja nee Klik hier voor help over deze vraag.

Resultaat

Er is zowel btw als ovb verschuldigd.

In de bouwfase en de aansluitende handelsfase is de levering van de onroerende zaak met btw belast met een tarief van 21%.

Omdat de koper minder dan 90% van de btw als voorbelasting in aftrek kan brengen en omdat de aankoopprijs lager is dan de waarde in het economische verkeer, is de koper (verkrijger) ovb verschuldigd.

De ovb is in dit geval verschuldigd over de waarde in het economische verkeer. Die waarde is ten minste de kostprijs van de onroerende zaak. Deze wordt gesteld op de prijs, inclusief btw, zoals die zou zijn ontstaan bij voortbrenging. Voortbrenging betekent vervaardiging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van levering. Voor de ovb wordt niet de levering belast maar de verkrijging (door de koper). Het tarief voor de ovb is 6%. Voor woningen en aanhorigheden (bijvoorbeeld een schuur, garage of land) geldt een tarief van 2%.

De verkoper is de btw verschuldigd. Hij berekent deze door aan de koper.
De koper (verkrijger) is ovb verschuldigd.

Er is wel btw verschuldigd, maar geen ovb.

In de bouwfase en de aansluitende handelsfase is de levering van de onroerende zaak met btw belast. De verkoper is over de vergoeding die hij ontvangt 21% btw verschuldigd. Deze berekent de btw door aan de koper. Voor de ovb geldt in dit geval een vrijstelling.

Er is zowel btw als ovb verschuldigd.

Bij levering binnen 2 jaar na de eerste ingebruikneming (de onroerende zaak is dus als bedrijfsmiddel gebruikt) moet er btw in rekening worden gebracht. De verkoper berekent de btw door aan de koper.

Omdat de koper minder dan 90% van de btw als voorbelasting in aftrek kan brengen en omdat de aankoopprijs lager is dan de waarde in het economische verkeer, is de koper (verkrijger) ovb verschuldigd.

De ovb is in dit geval verschuldigd over de waarde in het economische verkeer. Die waarde is ten minste de kostprijs van de onroerende zaak. Deze wordt gesteld op de prijs, inclusief btw, zoals die zou zijn ontstaan bij voortbrenging. Voortbrenging betekent vervaardiging door een onafhankelijke derde op het tijdstip van levering. Voor de ovb wordt niet de levering belast maar de verkrijging (door de koper). Het tarief voor de ovb is 6%. Voor woningen en aanhorigheden (bijvoorbeeld een schuur, garage of land) geldt een tarief van 2%.

De verkoper is de btw verschuldigd. Hij berekent deze door aan de koper.
De koper (verkrijger) is ovb verschuldigd.

Er is zowel btw als ovb verschuldigd.

Er is sprake van een levering binnen 2 jaar na de eerste ingebruikneming. De koper gaat de onroerende zaak als bedrijfsmiddel gebruiken en kan de voorbelasting geheel of gedeeltelijk aftrekken.
Over de levering is door de verkoper 21% btw verschuldigd. Deze wordt doorberekend aan de koper. Ook is 6% ovb verschuldigd door de koper (verkrijger) over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Deze is ten minste gelijk aan het bedrag dat de verkrijger betaalt. Voor woningen en aanhorigheden (bijvoorbeeld een schuur, garage of land) geldt een ovb-tarief van 2%.

Er is wel btw verschuldigd, maar geen ovb.

Er is sprake van een levering binnen 2 jaar na de eerste ingebruikneming. De koper gaat de onroerende zaak als bedrijfsmiddel gebruiken en heeft geen recht op aftrek van voorbelasting ten aanzien van de verkregen onroerende zaak. Over de levering is door de verkoper 21% btw verschuldigd. Deze berekent hij door aan de koper.
Er is geen ovb verschuldigd omdat er bij de koper totaal geen aftrekrecht bestaat voor deze verkrijging.

Er is zowel btw als ovb verschuldigd.

Bij de levering na 2 jaar na de eerste ingebruikneming is door de verkrijger altijd ovb verschuldigd. Het tarief is 6% over de waarde van de onroerende zaak. Deze is ten minste gelijk aan het bedrag dat de koper (verkrijger) betaalt. Voor woningen en aanhorigheden (bijvoorbeeld een schuur, garage of land) geldt een tarief van 2%.

Doordat er gekozen is voor belaste levering is de verkoper ook 21% btw verschuldigd over de ontvangen vergoeding. Deze btw is echter verlegd naar de koper.

Er is geen btw verschuldigd, maar wel ovb.

Bij de levering na 2 jaar na de eerste ingebruikneming is de koper (verkrijger) altijd ovb verschuldigd. Het tarief is 6% over de waarde van de onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer is ten minste gelijk aan het bedrag dat de koper (verkrijger) betaalt. Voor woningen en aanhorigheden (bijvoorbeeld een schuur, garage of land) geldt een tarief van 2%.

Toelichting

Om te bepalen of u zowel btw als overdrachtsbelasting (ovb) moet betalen, is het moment van levering van de onroerende zaak van belang.

Er is bij verkoop van een onroerende zaak sprake van levering als de macht om als eigenaar over de onroerende zaak te beschikken wordt overgedragen.

Onroerende zaken zijn:

  • (delen van) gebouwen
  • bouwterreinen
  • onbebouwde grond die geen bouwterrein is

Bij levering van een onroerende zaak maken we onderscheid tussen:

  • levering in de bouwfase en de aansluitende handelsfase
  • levering binnen 2 jaar nadat de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen
  • levering na 2 jaar nadat de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen

De levering vindt plaats in de bouwfase en de aansluitende handelsfase zolang de onroerende zaak nieuw is vervaardigd en nog niet voor het eerst in gebruik genomen is als bedrijfsmiddel.

Toelichting

De verkoopprijs is de overeengekomen prijs die wordt betaald voor een onroerende zaak. De waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak is de verkoopprijs tussen onafhankelijke partijen. Dit is ten minste de kostprijs, inclusief btw.

Toelichting

Als de koper voor minder dan 90% de btw als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat er een uitzondering op de regel dat er geen ovb verschuldigd is.

Voorbelasting houdt het volgende in: als u goederen inkoopt, kosten maakt voor uw onderneming of investeert, brengen andere ondernemers u btw in rekening. Als u zelf belaste handelingen verricht, kunt u deze btw op uw aangifte omzetbelasting verrekenen met de btw die u op uw beurt weer aan uw eigen afnemers in rekening brengt. Dit heet aftrek van voorbelasting.

Toelichting

Er is sprake van levering van een onroerende zaak als de macht om als eigenaar over de onroerende zaak te beschikken wordt overgedragen.

Om de samenloop van btw en ovb te bepalen, is de datum van ingebruikname van een onroerende zaak van belang. In gebruik nemen wil zeggen dat de onroerende zaak als bedrijfsmiddel wordt gebruikt.

Om te bepalen wanneer de ingebruikname is gestart, moet rekening worden gehouden met de bestemming en het feitelijk gebruik van het goed. Pas op het moment dat een nieuw gebouw met bijbehorend terrein daadwerkelijk wordt gebruikt, spreken we van eerste ingebruikneming. Het moment van eerste ingebruikneming hoeft dus niet het moment van koop te zijn. Het is mogelijk het gebouw in verschillende eenheden in te delen en per eenheid te gebruiken (bijvoorbeeld winkels en woonappartementen). De eerste ingebruikneming gebeurt dan per eenheid.

Let op!
Als de verkoper niet de eerste eigenaar is van de onroerende zaak, dan is het mogelijk dat de onroerende zaak in gebruik is genomen door een eerdere eigenaar.

Bij eerste ingebruikneming gaat het vaak om een nieuw gebouw met bijbehorend terrein. Als een bestaand gebouw op een ingrijpende manier is verbouwd, kan er voor de btw ook sprake zijn van een nieuw gebouw. Ook dan is er sprake van een eerste ingebruikname.

Toelichting

De verkoopprijs is de overeengekomen prijs die wordt betaald voor een onroerende zaak. De waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak is de verkoopprijs tussen onafhankelijke partijen. Dit is ten minste de kostprijs, inclusief btw.

Toelichting

Als de koper voor minder dan 90% de btw als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat er een uitzondering op de regel dat er geen ovb verschuldigd is.

Voorbelasting houdt het volgende in: als u goederen inkoopt, kosten maakt voor uw onderneming of investeert, brengen andere ondernemers u btw in rekening. Als u zelf belaste handelingen verricht, kunt u deze btw op uw aangifte omzetbelasting verrekenen met de btw die u op uw beurt weer aan uw eigen afnemers in rekening brengt. Dit heet aftrek van voorbelasting.

Toelichting

Bij levering binnen 2 jaar nadat de onroerende zaak voor het eerst als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen, is btw verschuldigd die aan de koper in rekening wordt gebracht. De koper die de verkregen onroerende zaak als bedrijfsmiddel gaat gebruiken, kan een volledig of gedeeltelijk aftrekrecht hebben. Dit is belangrijk, want bij een volledig of gedeeltelijk aftrekrecht is zowel btw als ovb verschuldigd. Alleen als de koper in het geheel geen aftrekrecht voor de verkregen onroerende zaak heeft, is geen ovb maar alleen btw verschuldigd.

Voorbelasting houdt het volgende in: als u goederen inkoopt, kosten maakt voor uw onderneming of investeert, brengen andere ondernemers u btw in rekening. Als u zelf belaste handelingen verricht, kunt u deze btw op uw aangifte omzetbelasting verrekenen met de btw die u op uw beurt weer aan uw eigen afnemers in rekening brengt. Dit heet aftrek van voorbelasting.

Toelichting

De levering van een gebruikte onroerende zaak later dan 2 jaar na de eerste ingebruikneming is in principe vrijgesteld van btw. De eerste ingebruikneming kan bij een eerdere eigenaar hebben plaatsgevonden. Als de btw-vrijstelling van toepassing is, is de verkrijging voor de ovb belast. Er kan worden afgezien van de btw-vrijstelling. Dat kan alleen als aan de volgende 2 voorwaarden is voldaan:

  • Er wordt geleverd aan een koper die ten minste voor 90% recht op aftrek heeft. Voor de volgende organisaties of bedrijven geldt een aftrekrecht van ten minste 70%:
    • werkgeversorganisaties
    • makelaars in onroerende zaken
    • reisbureaus
    • arbodiensten
    • postvervoersbedrijven
    • openbare radio- en televisieorganisaties
  • De koper en verkoper hebben samen geopteerd (gekozen) voor belaste levering. Dit kan door een melding in de notariële akte, dan wel door een gezamenlijk verzoek aan de inspecteur.

De ovb blijft in dat geval verschuldigd.

Toelichting

'Optie voor belaste levering' is een levering die, op verzoek van de koper en de verkoper samen, belast is met btw. Dit kan alleen als aan de volgende 2 voorwaarden is voldaan:

  • De levering wordt gedaan na 2 jaar na het tijdstip dat het onroerend goed voor het eerst in gebruik is genomen
  • De onroerende zaak wordt gebruikt voor doeleinden waarvoor de koper ten minste voor 90% recht op aftrek van voorbelasting heeft. Voor de volgende organisaties of bedrijven geldt een aftrekrecht van ten minste 70%:
    • werkgeversorganisaties
    • makelaars in onroerende zaken
    • reisbureaus
    • arbodiensten
    • postvervoersbedrijven
    • openbare radio- en televisieorganisaties

De optie voor belaste levering moet in de notariële akte aangegeven worden. Ook is het mogelijk dat koper en verkoper samen een verzoek doen aan de Belastingdienst.
Het verzoek moet zijn ingediend uiterlijk op het moment van levering van de onroerende zaak. Het verzoek of de notariële akte moet de volgende gegevens bevatten:

  • een omschrijving en het adres van de onroerende zaak
  • de gegevens van de onroerende zaak uit het kadaster
  • de datum waarop het boekjaar van de koper begint
  • de handtekeningen van de koper en de verkoper
  • een verklaring van de koper waarin staat dat hij het pand gebruikt voor doeleinden waarvoor ten minste 90% (of 70%) recht op aftrek van voorbelasting bestaat.