Herziening btw bij verkoop van onroerende zaken

Hebt u bij de aankoop van een onroerende zaak btw betaald en verkoopt u de onroerende zaak binnen de herzieningsperiode van 10 jaar? Dan moet u de btw over de inkoop misschien herzien. U kunt dan misschien een extra bedrag aan btw aftrekken als voorbelasting. Of u moet een bedrag aan btw betalen.

Hoe werkt de herzieningsperiode?

Als u een onroerende zaak koopt, moet u voor het jaar waarin u de zaak gaat gebruiken, en de 9 daarop volgende jaren beoordelen of u de btw over de aankoop mag aftrekken. Dit heet de herzieningsperiode. Verkoop kan gevolgen hebben voor de btw die u hebt afgetrokken. Als u een onroerende zaak belast verkoopt, begint daarna voor de koper een nieuwe herzieningsperiode.

Gevolgen van verkoop tijdens de herzieningsperiode

Bij verkoop tijdens de herzieningsperiode zijn 4 situaties mogelijk:

  1. U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering). Met de btw die u bij de aankoop hebt afgetrokken als voorbelasting, hoeft u verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u aftrekken.
  2. U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. Omdat u bij de aankoop de btw volledig hebt afgetrokken, moet u nu een gedeelte van deze btw terugbetalen.
  3. U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering).  De btw die u bij de aankoop niet hebt afgetrokken, kunt u nu alsnog gedeeltelijk aftrekken. Ook kunt u de btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, aftrekken als voorbelasting.
  4. U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. U hoeft dan verder niets te doen.

Btw-bedrag berekenen

Hoeveel btw u terugbetaalt (situatie 2) of terugvraagt (situatie 3) hangt af van het moment in de herzieningsperiode waarop u de onroerende zaak verkoopt. Voor het deel van de herzieningsperiode dat nog niet verstreken is, moet u btw betalen of kunt u btw terugvragen. U rekent hierbij in maanden.

Voorbeeld 1 (een pand dat u gebruikt voor belaste prestaties)

U koopt op 1 januari 2007 een pand voor in totaal € 595.000. In het aankoopbedrag zit € 95.000 btw die u als voorbelasting hebt afgetrokken. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 9.500) toegerekend. Op 1 oktober 2012 verkoopt u het pand zonder btw in rekening te brengen. Voor het nog niet verstreken deel van de herzieningsperiode (4 jaar en 3 maanden) moet u de btw herzien (betalen) die u bij aanschaf hebt afgetrokken. Dat is € 40.375 (4,25 x € 9.500). U vermeldt die btw in de aangifte over het tijdvak waarin u het pand hebt verkocht.

Voorbeeld 2 (een pand dat u gebruikt voor vrijgestelde prestaties)

U koopt op 1 januari 2007 een pand voor in totaal € 595.000. In het aankoopbedrag zit € 95.000 btw die u niet als voorbelasting hebt afgetrokken. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 9.500) toegerekend. Op 1 januari 2012 verkoopt u het pand en brengt daarbij btw in rekening (keuze voor belaste levering). Voor het nog niet verstreken deel van de herzieningsperiode (5 jaar) kunt u de btw herzien (alsnog aftrekken) die u bij aanschaf niet hebt afgetrokken. Dat is € 47.500 (5x € 9.500). U trekt die btw af in de aangifte over het tijdvak waarin u het pand hebt verkocht.

Let op!

Het jaar waarin u de onroerende zaak hebt aangeschaft of in gebruik hebt genomen, telt altijd mee als 1/10e. Bijvoorbeeld: u hebt de onroerende zaak niet op 1 januari, maar op 1 september 2007 aangeschaft en in gebruik genomen. U rekent aan de periode september tot en met december 2007 1/10e van de volledige voorbelasting toe (€ 9.500).

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.