Recht op belaste verhuur vervalt

Het recht op belaste verhuur vervalt als de huurder de onroerende zaak niet heeft gebruikt of niet meer gebruikt voor activiteiten waarvoor ten minste 90% (of 70%) recht op aftrek van voorbelasting bestaat. Hierbij zijn 4 situaties mogelijk:

  • De huurder gebruikt de onroerende zaak als woning. Het recht op belaste verhuur vervalt vanaf de datum dat de onroerende zaak als woning wordt gebruikt.
  • De verhuur is in het 1e boekjaar onterecht belast omdat de huurder de onroerende zaak niet heeft gebruikt voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van de verhuur.
  • De huurder voldoet in een later boekjaar niet meer aan de 90%- of 70%-eis, maar had dat in redelijkheid niet kunnen voorzien. Het recht op belaste verhuur blijft voor dat boekjaar bestaan. Als de huurder in het volgende boekjaar weer niet aan deze voorwaarde voldoet, vervalt het recht met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.
  • De huurder voldoet in een later boekjaar niet meer aan de 90%- of 70%-eis, maar had dat in redelijkheid wél kunnen voorzien. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.

Het recht op belaste verhuur vervalt ook als de verhuurder van de onroerende zaak ervoor kiest om de kleineondernemersregeling (KOR) toe te passen.

Gevolgen voor de verhuurder

Als het recht op belaste verhuur vervalt, hebt u ten onrechte btw aan de huurder in rekening gebracht. Ook hebt u dan misschien ten onrechte btw afgetrokken als voorbelasting. U herstelt dit als volgt:

  • U stuurt verbeterde facturen, zonder btw, aan de huurder.
  • Hebt u bij aankoop van de onroerende zaak btw betaald en afgetrokken? En vervalt het recht op belaste verhuur binnen de herzieningstermijn? Dan moet u de afgetrokken btw (gedeeltelijk) terugbetalen.
  • Hebt u btw over kosten voor de onroerende zaak afgetrokken als voorbelasting? Dan moet u deze terugbetalen via uw btw-aangifte. U verrekent het bedrag dat u moet betalen, met de btw die u kunt aftrekken. U kunt ons ook vragen om een naheffingsaanslag.
  • U kunt bij ons de btw terugvragen die u ten onrechte op uw btw-aangifte hebt betaald. U kunt dit ook combineren met uw verzoek om een naheffingsaanslag.

Gevolgen voor de huurder

Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de huurder ten onrechte de betaalde btw afgetrokken als voorbelasting. De huurder herstelt dit als volgt:

  • De huurder stuurt binnen 4 weken na afloop van het boekjaar een verklaring aan de verhuurder dat hij of zij niet meer voldoet aan de voorwaarden voor belaste verhuur. De huurder stuurt een afschrift van deze verklaring aan ons. Als de huurder dit niet doet, kan deze aansprakelijk worden gesteld voor de btw die de verhuurder ten onrechte heeft afgetrokken als voorbelasting.
  • De huurder betaalt de btw die deze eerder heeft afgetrokken als voorbelasting, terug via de btw-aangifte. De huurder verrekent deze dan met de aftrekbare btw of vraagt ons om een naheffingsaanslag.

Uitzonderingen

In bepaalde gevallen blijft het recht op belaste verhuur bestaan, terwijl de huurder niet aan de voorwaarden voldoet:

  • De onroerende zaak staat tijdelijk leeg.
  • De huurovereenkomst wordt opgezegd.
  • Door onvoorziene omstandigheden gebruikt de huurder de onroerende zaak voor minder dan 90% (of 70%) voor belaste omzet. Het recht blijft dan bestaan voor het jaar waarin dit gebeurt. Heeft de huurder na afloop van het daaropvolgende boekjaar opnieuw niet voldaan aan de 90%-eis (of 70%-eis)? Dan is de verhuur met ingang van dat boekjaar vrijgesteld van btw.

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.