Recht op belaste verhuur vervalt

Het recht op belaste verhuur vervalt als de huurder niet meer aan de voorwaarde voldoet. De verhuur is dan onterecht met btw belast.

Wanneer vervalt het recht?

Het recht op belaste verhuur vervalt als de huurder de onroerende zaak niet heeft gebruikt of niet meer gebruikt voor omzet die voor ten minste 90% (of 70%) belast is met btw. Hierbij zijn 4 situaties mogelijk:

  • De onroerende zaak wordt als woning gebruikt. Het recht op belaste verhuur vervalt vanaf de datum dat de onroerende zaak als woning wordt gebruikt.
  • De verhuur is in het 1e boekjaar onterecht belast omdat de huurder het pand niet heeft gebruikt voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van de verhuur.
  • De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid niet kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarde zou voldoen van gebruik voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur blijft voor dat boekjaar bestaan. Als de huurder in het volgende boekjaar weer niet aan de voorwaarde voldoet, vervalt het recht met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.
  • De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.

Gevolgen verhuurder

Als het recht op belaste verhuur vervalt, hebt u ten onrechte btw aan de huurder in rekening gebracht. Ook hebt u dan misschien ten onrechte btw afgetrokken als voorbelasting. U herstelt dit als volgt:

  • U stuurt verbeterde facturen, zonder btw, aan de huurder.
  • Hebt u bij aankoop van het pand btw betaald en afgetrokken? En vervalt het recht op belaste verhuur binnen de herzieningstermijn? Dan moet u de afgetrokken btw  (gedeeltelijk) terugbetalen.
  • Hebt u btw over kosten voor het pand afgetrokken als voorbelasting? Dan moet u dit terugbetalen via uw btw-aangifte. U verrekent het bedrag dat u moet betalen, met de btw die u kunt aftrekken. U kunt ons ook vragen om een naheffingsaanslag.
  • U kunt bij ons de btw terugvragen die u ten onrechte op uw btw-aangifte hebt betaald. U kunt dit ook combineren met uw verzoek om een naheffingsaanslag.

Gevolgen huurder

Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de huurder ten onrechte de betaalde btw afgetrokken als voorbelasting. De huurder herstelt dit als volgt:

  • Hij stuurt binnen 4 weken na afloop van het boekjaar een verklaring aan de verhuurder dat hij niet meer voldoet aan de voorwaarden voor belaste verhuur. Hij stuurt een afschrift van deze verklaring aan ons. Als hij dit niet doet, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de btw die de verhuurder ten onrechte heeft afgetrokken als voorbelasting.
  • Hij betaalt de btw die hij eerder heeft afgetrokken als voorbelasting, terug via de btw-aangifte. Hij verrekent dit dan met de aftrekbare btw. Ook kan hij ons vragen om een naheffingsaanslag.

Uitzonderingen

In sommige gevallen blijft het recht op belaste verhuur bestaan, terwijl de huurder niet aan de voorwaarden voldoet:

  • Het pand staat tijdelijk leeg.
  • De huurovereenkomst wordt opgezegd.
  • Door onvoorziene omstandigheden gebruikt de huurder het pand voor minder dan 90% (of 70%) voor belaste omzet.

Het recht blijft dan bestaan voor het jaar waarin dit gebeurt. Heeft de huurder na afloop van het daaropvolgende boekjaar opnieuw niet voldaan aan de 90%-eis (of 70%-eis)? Dan is de verhuur met ingang van dat boekjaar vrijgesteld van btw.

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.