Belastingdienst

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.

11 Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling

11.1 U hebt uw eigen woning verkocht met overwaarde: gevolgen voor uw renteaftrek

Verkoopt u of uw fiscale partner een eigen woning? Heeft deze woning overwaarde? En koopt u een andere eigen woning? Dan kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat de hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken, niet hoger mag zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning. Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om een nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.

U kunt ook in andere situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. Bijvoorbeeld wanneer u een fiscale partner hebt, wanneer u en uw fiscale partner uit elkaar zijn of bij situaties die gelijk zijn aan verkoop of aankoop, zoals na brand of sloop van uw eigen woning.

In dit hoofdstuk leest u wat de bijleenregeling is, in welke situaties u te maken kunt krijgen met de bijleenregeling en wat de gevolgen kunnen zijn voor uw belasting. Ook leest u hoe u kunt berekenen wat de overwaarde is, wat uw eigenwoningreserve is en over welk bedrag van uw hypotheek of lening u maximaal (hypotheek)renteaftrek kunt krijgen.

Let op!

Op belastingdienst.nl vindt u de Rekenhulp Bijleenregeling. Daarmee ziet u wat in uw situatie de fiscale gevolgen zijn.

Naar boven

11.2 Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt als u uw huis verkoopt met overwaarde. De overwaarde is de verkoopopbrengst min de eigenwoningschuld van de oude woning. Om volledig (hypotheek)rentaftrek te krijgen, moet u de overwaarde van uw oude huis gebruiken voor de financiering van uw nieuwe eigen woning.

Gebruikt u de overwaarde voor iets anders en leent u het bedrag van uw overwaarde weer bij? Dan mag u de (hypotheek)rente over dat extra geleende bedrag niet aftrekken.

Voorbeeld
U verkoopt uw eigen woning en hebt een overwaarde van € 40.000. Uw eigenwoningreserve wordt € 40.000. Uw nieuwe woning kost € 200.000. Dan is uw maximale eigenwoningschuld € 160.000 (€ 200.000 - € 40.000). U kunt dan een hypotheek of lening van € 160.000 afsluiten, waarover de rente aftrekbaar is. Leent u meer dan € 160.000? Over het bedrag boven die € 160.000 mag u geen rente aftrekken.

Voor de berekening van uw aftrek van (hypotheek)rente moet u eerst uw eigenwoningschuld en de overwaarde vaststellen. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken voor dat deel van de hypotheek of lening dat wij tot de eigenwoningschuld rekenen. Zie 'Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?'.

Het bedrag waarover uw (hypotheek)rente mag aftrekken, wordt ook bepaald door de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde van de verkoop van uw (oude) woning. U kunt hier in de volgende situaties mee te maken krijgen:

  • U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

  • U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning.

  • U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht.

U kunt ook in andere situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. Bijvoorbeeld wanneer u een fiscale partner hebt, wanneer u en uw fiscale partner uit elkaar zijn of bij situaties die gelijk zijn aan verkoop of aankoop, zoals na brand of sloop van uw eigen woning. Meer over deze situaties leest u bij 'Wanneer kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling?'

Naar boven

11.2.1 Wat zijn de gevolgen voor uw belastingaangifte?

Hebt u een eigen woning verkocht? En hebt u de overwaarde van uw verkochte woning niet (helemaal) gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe eigen woning? Of hebt u vanwege een andere situatie te maken met de bijleenregeling? Dan mag u misschien niet alle (hypotheek)rente over uw hypotheek of lening aftrekken.

Als u belastingaangifte doet moet u rekening houden met het volgende:

  • Alleen de rente en kosten over uw maximale eigenwoningschuld zijn aftrekbaar. Dit bedrag wordt bepaald door uw eigenwoningschuld, uw overwaarde en uw eigenwoningreserve.

  • U moet de volgende bedragen berekenen:

    • uw eigenwoningschuld
      Dit bedrag wordt bepaald door:

      • leningen voor de aankoop, onderhoud en verbouwing van uw eigen woning

      • meegefinancierde aankoopkosten

      • leningen voor betaalde afkoopsommen voor het recht van erfpacht, opstal of beklemming

      • meegefinancierde financieringskosten

    • de overwaarde van de verkochte woning
      De overwaarde kan positief of negatief zijn.

    • uw eigenwoningreserve

      De overwaarde van uw verkochte woning telt mee bij uw eigenwoningreserve. Hebt u een fiscale partner? Dan moet u ook rekening houden met de eigenwoningreserve van uw fiscale partner

    • Het deel van de hypotheek of lening dat niet bij uw maximale eigenwoningschuld hoort, hoort bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). U mag over dat bedrag geen (hypotheek)rente aftrekken.

Hoe u uw maximale eigenwoningschuld, uw eigenwoningreserve en uw overwaarde berekent leest u bij 'Hoe berekent u uw maximale eigenwoningschuld' hieronder. Daar leest u wat bij uw eigenwoningschuld hoort.

Naar boven

11.2.2 Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?

De eigenwoningschuld is het totaalbedrag van de hypotheek of lening die u hebt afgesloten voor uw eigen woning. Maar dit is maximaal het totaalbedrag van:

  • de aankoopprijs van uw eigen woning

  • de aankoopkosten van uw eigen woning, zoals makelaarskosten en kosten voor het verplichte energielabel

  • de kosten voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning

  • de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

  • de meegefinancierde financieringskosten

Met de volgende rekenhulp kunt u uw eigenwoningschuld kunt berekenen.

Rekenhulp eigenwoningschuld

Aankoopprijs van uw eigen woning

€ 

 

Aankoopkosten van uw eigen woning

€ 

 

Kosten voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning

€ 

 

Afkoop van de rechten voor erfpacht, opstal of beklemming

€ 

 

Meegefinancierde financieringskosten

+

Uw eigenwoningschuld

€ 

 

U moet dit begrag verminderen met:

  • uw eigenwoningreserve
    Uw eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) van de verkoop van uw oude eigen woning. Uw eigenwoningreserve kan positief of negatief zijn. Als u een restschuld had na de verkoop van uw oude eigen woning, heeft u meestal een negatieve eigenwoningreserve. Zie 'Hoe berekent u uw eigenwoningreserve?'.

  • een schenking die u kreeg van uw ouder(s) voor uw eigen woning
    Dit geldt alleen als de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting geldt. Zie 'U kreeg een schenking van uw ouders voor uw eigen woning'.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen.

Maximale eigenwoningschuld

Uw eigenwoningschuld

 

Eigenwoningreserve (positief of negatief)

 

Schenking die u kreeg van uw ouder(s) voor uw eigen woning

-

Uw maximale eigenwoningschuld

 

Is het bedrag van uw hypotheek of lening hoger dan uw eigenwoningschuld? Dan mag u over dat hogere bedrag geen (hypotheek)rente aftrekken. Het deel van uw hypotheek of lening dat niet bij uw eigenwoningschuld hoort, hoort bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

Voorbeeld
U hebt een hypotheek afgesloten van € 210.000. De aankoopprijs van uw eigen woning is € 200.000. De aankoopkosten zijn € 2.000. De meegefinancierde financieringskosten zijn € 3.000. U hebt geen geld geleend voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning of voor de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming. Uw totale eigenwoningschuld is € 205.000.

Van uw hypotheek of lening hoort € 5.000 niet bij uw eigenwoningschuld. Dat bedrag hoort bij bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

Naar boven
11.2.2.1 Aankoopkosten van uw eigen woning

Om uw eigenwoningschuld te bepalen, mag u de aankoopkosten optellen bij de aankoopprijs van uw eigen woning.

Voorbeelden van aankoopkosten zijn:

  • makelaarskosten

  • overdrachtsbelasting

  • notariskosten die u maakte voor de overdracht

Naar boven
11.2.2.2 Kosten voor onderhoud of verbouwing van uw eigen woning

Hebt u geld geleend voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? Zoals voor schilderwerk, een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer? Dan tellen deze kosten mee bij de berekening van uw maximale eigenwoningschuld, voor zover de verbouwingskosten hoger zijn dan uw eigenwoningreserve.

Voorbeeld
U besluit uw eigen woning te verbouwen en sluit daarvoor een verbouwingslening af van € 50.000. Uw eigenwoningreserve is € 40.000 (dit is de overwaarde van een eerder verkochte woning). Van uw verbouwingslening hoort € 10.000 bij uw maximale eigenwoningschuld. Want dat is het deel dat hoger is dan uw eigenwoningreserve van € 40.000.

U moet ook rekening houden met de termijn waarbinnen u het geleende bedrag gaat gebruiken voor het onderhoud of de verbouwing. De termijn voor een verbouwingsdepot is maximaal 2 jaar. Voor overige verbouwingsleningen is dit maximaal 6 maanden.

U hebt een verbouwingsdepot

Staat het geld voor het onderhoud of verbouwing van uw woning op een rekening die speciaal daarvoor is geopend? Dan hebt u een verbouwingsdepot. Het deel van het verbouwingsdepot dat hoger is dan uw eigenwoningreserve telt maximaal 2 jaar na het mee bij uw maximale eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt.

Na 2 jaar hoort het bedrag dat u nog niet hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). Als het onderhoud of de verbouwing eerder eindigt, hoort het restant van het verbouwingsdepot ook al bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

U hebt geen verbouwingsdepot

Hebt u geld geleend voor het onderhoud of verbouwing van uw woning en staat het geleende bedrag op gewone rekening? Dan hoort het deel van de hypotheek of lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld. Dit mag tot 6 maanden nadat u de lening hebt afgesloten.

Na 6 maanden hoort het bedrag dat u nog niet hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). Als het onderhoud of de verbouwing eerder eindigt dan 6 maanden, hoort het restant van de hypotheek of lening ook al bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

Naar boven
11.2.2.3 Afkoop van rechten van erfpacht, opstal en beklemming

Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar.

Het recht van erfpacht en het recht om iets op de grond te bouwen (opstal), zijn vaak voor een bepaalde tijd. Het recht van beklemming is een eeuwigdurend recht op het gebruik van grond van iemand anders.

Koopt u het recht van erfpacht, opstal of beklemming voor uw eigen woning af? En hebt u geld geleend voor deze kosten? Dan hoort het bedrag van de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming bij uw eigenwoningschuld. U mag dan de rente over (dat deel van) de lening aftrekken.

Let op!

Het bedrag van de afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming is niet aftrekbaar. U mag alleen de rente aftrekken over het deel van de lening dat hoort bij uw (maximale) eigenwoningschuld.

Naar boven
11.2.2.4 Meegefinancierde financieringskosten

Hebt u kosten gemaakt om een hypotheek of lening te krijgen voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? Of voor de afkoop van erfrecht, opstal of beklemming? En leent u geld om die financieringskosten te betalen? Dan hoort het bedrag van de financieringskosten bij uw eigenwoningschuld.

Voorbeelden van financieringskosten zijn:

  • afsluitkosten voor de hypotheek of lening 

  • notariskosten voor de hypotheekakte

De financieringskosten zelf mag u aftrekken in het jaar dat u de kosten hebt gemaakt.

Naar boven
11.2.2.5 U kreeg een schenking van uw ouder(s) voor uw eigen woning

Hebt u van uw ouder(s) een schenking gekregen voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning, de afkoop van het recht van erfpacht, opstal of beklemming van uw eigen woning of voor de aflossing van een eigenwoningschuld? En is voor die schenking gebruikgemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting? Dan moet u bij het bepalen van uw maximale eigenwoningschuld rekening houden met het bedrag van de schenking. Het bedrag van die schenking vermindert namelijk uw maximale eigenwoningschuld. Kijk voor meer informatie over schenkbelasting en schenkingsvrijstellingen op belastingdienst.nl.

Voorbeeld
U koopt een woning voor € 200.000. Van uw ouders krijgt u voor de aankoop van de woning een schenking van € 25.000. Voor deze schenking geldt de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting. Uw eigenwoningschuld is maximaal € 175.000 (€ 200.000 - € 25.000). Over dit deel van uw hypotheek of lening mag u de (hypotheek)rente aftrekken.

Naar boven
11.2.2.6 Berekening aftrekbare rente en kosten

U mag alleen de rente en kosten aftrekken over uw maximale eigenwoningschuld. U berekent de aftrekbare rente en kosten op de volgende manier:

rente x (maximale eigenwoningschuld / totale hypotheek of lening) = aftrekbare (hypotheek)rente

Voorbeeld
Uw maximale eigenwoningschuld is € 180.000. U leent € 200.000 euro en betaalt daarover € 10.000 rente. Dan is de aftrekbare rente: € 10.000 x (€ 180.000 / € 200.000) = € 9.000. De aftrekbare rente is 90% van het totaal. U mag in dit voorbeeld dus 90% van de betaalde rente aftrekken.

Hetzelfde geldt voor de kosten van de hypotheek of lening. Die zijn in dit voorbeeld ook maar voor 90% aftrekbaar.

Naar boven

11.2.3 Hoe berekent u de overwaarde?

De overwaarde is de netto-opbrengst van uw oude woning min de eigenwoningschuld van de verkochte woning.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw overwaarde berekenen.

Overwaarde

Verkoopprijs van de verkochte woning

 

Af: Verkoopkosten

-

Netto-opbrengst

 

Af: Eigenwoningschuld verkochte woning

-

Overwaarde

 
Naar boven
11.2.3.1 Verkoopkosten

Bij het bepalen van de overwaarde mag u de verkoopkosten aftrekken van de verkoopprijs van de eigen woning. Voorbeelden van verkoopkosten zijn:

  • makelaarskosten

  • taxatiekosten

  • kosten voor het verplichte energielabel

Naar boven
11.2.3.2 Uw overwaarde is negatief

Houdt u na verkoop van uw oude woning een restschuld over? Dan hebt u ook te maken met de bijleenregeling. Als de verkoopprijs van uw woning lager is dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten hebt u een negatieve overwaarde. Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Dit heeft invloed op uw maximale eigenwoningschuld als u een nieuwe eigen woning koopt.

Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning met een negatieve overwaarde? Dan hebt u een negatieve eigenwoningreserve.

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan kan de boete een negatieve overwaarde zijn. Zie 'Negatieve eigenwoningreserve'.

Naar boven

11.2.4 Hoe berekent u uw eigenwoningreserve?

Uw eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde van de verkoop van uw oude eigen woning. Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning? En hebt u niet vanwege een andere situatie te maken gehad met de bijleenregeling? Dan wordt de overwaarde uw eigenwoningreserve.

Hebt u een eigenwoningreserve uit het verleden? Bijvoorbeeld omdat u eerder een eigen woning hebt verkocht? Dan moet u uw de overwaarde bij dat bedrag optellen. De uitkomst is uw nieuwe eigenwoningreserve.

Let op!

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Hebt u een fiscale partner? Dan moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Zie 'U hebt een fiscale partner'.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw eigenwoningreserve berekenen.

Eigenwoningreserve

Eigenwoningreserve (oud)

 

Bij: Overwaarde verkochte woning (positief of negatief)

-

Eigenwoningreserve (nieuw)

 

Uw overwaarde kan positief of negatief zijn. Hoe u de overwaarde berekent leest u bij 'Hoe berekent u de overwaarde?'.

Een positieve overwaarde verhoogt uw eigenwoningreserve. Uw overwaarde is positief als de verkoopprijs van uw woning hoger is dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Naar boven
11.2.4.1 Negatieve eigenwoningreserve

Een negatieve overwaarde verlaagt uw eigenwoningreserve. Hiervan is sprake in de volgende situaties:

  • de verkoopprijs van de verkochte woning na aftrek van de verkoopkosten is lager dan de hoogte van uw eigenwoningschuld

  • u betaalt een boete voor ontbinding van een koopovereenkomst

De verkoopprijs is lager dan de eigenwoningschuld

Als de verkoopprijs van de verkochte woning na aftrek van de verkoopkosten lager is dan de hoogte van uw eigenwoningschuld, verkocht u de woning met verlies. U hield dan restschuld over.

Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning met een negatieve overwaarde? Dan hebt u een negatieve eigenwoningreserve.

Let op!

Uw restschuld hoort niet bij uw maximale eigenwoningschuld. Is uw restschuld ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017? Dan is uw schuld een restschuld vroegere eigen woning. U mag de rente en kosten van deze geldlening gedurende 15 jaar aftrekken. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning'.

U betaalt een boete voor de ontbinding van een koopovereenkomst

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan is de boete een negatieve overwaarde onder de volgende voorwaarden:

  • De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.

  • De aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door.
    Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening van het voorlopige koopcontract ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan.

Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Dit heeft invloed op uw maximale eigenwoningschuld als u een nieuwe eigen woning koopt.

Naar boven
11.2.4.2 Afname eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve neemt af als u het bedrag gebruikt voor:

  • de aankoop van een volgende eigen woning

  • de kosten voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning

  • de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Hebt u een eigenwoningreserve en verbouwt u bijvoorbeeld uw eigen woning? Dan neemt de eigenwoningreserve af met het bedrag van de verbouwing.

Voorbeeld
U hebt een eigenwoningreserve van € 27.500 en gaat u uw eigen woning voor € 15.000 verbouwen.

Stand eigenwoningreserve                  €  27.500

Verbouwingskosten                            €  15.000 -

Stand nieuwe eigenwoningreserve       €  12.500

Betaalt u de kosten voor onderhoud of verbouwing of de afkoop van rechten voor erfpacht, opstal of beklemming met eigen geld? Ook dan neemt de eigenwoningreserve af. Als u er geld voor leent, dan hoort alleen het deel van de hypotheek of lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld. Zie 'Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?'.

Naar boven
11.2.4.3 Vervallen eigenwoningreserve

Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd? Dan vervalt elk deel afzonderlijk na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.

Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd? Dan vervalt elk deel afzonderlijk na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.

Naar boven
11.2.4.4 Eigenwoningreserve en overlijden

Bij de overledene vervalt de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve kan wel overgaan op de fiscale partner. Er zijn dan 2 vragen van belang:

  • Erft de fiscale partner de woning of iemand anders?

  • Bestond de eigenwoningreserve al voor het overlijden of is de eigenwoningreserve door het overlijden ontstaan?

Bent u de fiscale partner van de overledene? En erft u (een deel van) de eigen woning? Dan gaat alleen de eigenwoningreserve die de overledene al had voor zijn overlijden, naar u over.

Bent u de fiscale partner van de overledene? En erft  u niet (een deel van) de eigen woning?  Dan gaat - naast de eigenwoningreserve die de overledene al had voor zijn overlijden - ook de eigenwoningreserve die ontstaat door het overlijden naar u over.

Voorbeeld 1
Jan en Toos zijn echtgenoten en daardoor fiscale partners. Ze hebben samen een eigen woning zonder eigenwoningschuld. De waarde is € 200.000. Van de verkoop van de vorige eigen woning in 2014 hebben Jan en Toos ieder een eigenwoningreserve van € 50.000. Jan overlijdt in 2016. Door dit overlijden ontstaat bij Jan een eigenwoningreserve van € 100.000. Zowel de oude eigenwoningreserve van € 50.000 als de nieuwe eigenwoningreserve van € 100.000 vervallen bij Jan. Toos erft het deel van de eigen woning van Jan. Daardoor gaat alleen de al bestaande eigenwoningreserve van € 50.000 over naar Toos.
Voorbeeld 2
Als in voorbeeld 1. Maar Jan en Toos zijn nu geen echtgenoten. Ze wonen samen en hebben samen een eigen woning.  Daardoor zijn ze fiscale partners. Toos erft niets van Jan. Toch gaan zowel de bestaande eigenwoningreserve van € 50.000 van Jan als de eigenwoningreserve die ontstaat door het overlijden van € 100.000 over naar Toos.

Bent u niet de fiscale partner van de overledene? Dan gaat een eigenwoningreserve niet op u over.

Voorbeeld
Jan is een alleenstaande van 85 jaar met een eigen woning van € 200.000. Hij heeft geen eigenwoningschuld. Van de verkoop in 2014 van zijn vorige eigen woning heeft hij een eigenwoningreserve van € 150.000. Hij overlijdt in 2016. Jan heeft 2 kinderen die ergens anders wonen. Door het overlijden van jan ontstaat een nieuwe eigenwoningreserve van € 200.000. In totaal is er dan een eigenwoningreserve van € 350.000. Omdat Jans kinderen geen fiscale partner zijn van Jan, gaat de eigenwoningreserve niet naar hen over.
Naar boven
11.2.4.5 Beschikking eigenwoningreserve

Wilt u weten wat de stand is van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar? Dan kunt u bij ons een beschikking eigenwoningreserve aanvragen. U doet dat via een brief aan uw belastingkantoor.

Naar boven

11.3 Wanneer kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling?

U kunt in de volgende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:

  • U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

  • U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning.

  • U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht.

  • U hebt een fiscale partner.

  • U en uw fiscale partner zijn uit elkaar.

  • Uw fiscale partner is overleden.

  • Situaties die gelijk zijn aan aankoop.

  • Situaties die gelijk zijn aan verkoop.

Naar boven

11.3.1 U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

U krijgt te maken met de bijleenregeling als u uw oude eigen woning hebt verkocht met overwaarde en een nieuwe eigen woning koopt.

  • Hebt u nog geen eigenwoningreserve? Dan is de overwaarde van uw verkochte woning uw nieuwe eigenwoningreserve. U moet bij de aankoop van uw nieuwe woning rekening houden met dat bedrag.

  • Hebt u al een eigenwoningreserve? Dan moet u de overwaarde van de laatst verkochte eigen woning optellen bij het bedrag van uw eigenwoningreserve. Bij de aankoop van uw nieuwe woning moet u rekening houden met dat bedrag.

Voorbeeld 1: U hebt nog geen eigenwoningreserve
U verkocht uw oude woning voor € 200.000 met € 3.000 aan verkoopkosten. De eigenwoningschuld was € 109.000. U had nog geen eigenwoningreserve. De netto-opbrengst van de woning is dan €  197.000 en de totale overwaarde is (€ 197.000 – € 109.000) € 88.000.

Omdat u nog geen eigenwoningreserve had, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde uit de oude woning: € 88.000.

U koopt een nieuwe woning voor € 250.000 met € 18.000 aankoopkosten. U berekent uw maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning dan als volgt:

Aankoopprijs nieuwe woning (€  250.000) plus aankoopkosten (€ 18.000) min eigenwoningreserve (€ 88.000) is € 180.000.

In dit voorbeeld hebt u de volledige eigenwoningreserve als eigen geld gebruikt voor uw nieuwe woning. U mag dus rente aftrekken over een hypotheek of lening voor uw woning van maximaal € 180.000. Alles wat u meer zou lenen dan dit bedrag is een schuld in box 3 (sparen en beleggen). De rente over het extra deel van de hypotheek of lening is niet aftrekbaar.

U berekent de aftrekbare rente op de volgende manier: rente x (maximale eigenwoningschuld / totale hypotheek of lening) = aftrekbare rente

Stel uw rente is € 10.000 en uw totale hypotheek of lening is € 200.000. Dan is de aftrekbare rente: € 10.000 x (€ 180.000 / € 200.000) = € 9.000.

Hetzelfde geldt voor de kosten van de hypotheek of lening. Die zijn in dit voorbeeld ook maar voor € 180.000/ € 200.000 (= 90%) aftrekbaar.

Voorbeeld 2: U hebt al een eigenwoningreserve

Als voorbeeld 1, maar bij de berekening van uw maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning moet u de overwaarde van de laatst verkochte eigen woning optellen.

Naar boven

11.3.2 U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning

Hebt u uw eigen woning verkocht, maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? Dan hebt u geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is uw eigenwoningreserve.

Had u al een eigenwoningreserve? Dan telt u de overwaarde op bij de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na 3 jaar. Koopt u binnen die 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert uw eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld waarover u de rente mag aftrekken.

Naar boven

11.3.3 U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht

Hebt u een nieuwe eigen woning gekocht en uw oude woning nog niet verkocht? Dan hoeft u geen rekening te houden met de overwaarde van de nog niet verkochte woning. Hebt u voor de nieuwe woning een hypotheek of lening afgesloten? Om de eigenwoningschuld te bepalen, hoeft u alleen rekening te houden met de eigenwoningreserve van een eigen woning die u al eerder hebt verkocht.

Hebt u nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop? Trek die eigenwoningreserve af van de hypotheek of lening die u voor de nieuwe eigen woning hebt.

Voorbeeld
U hebt uw huidige eigen woning nog niet verkocht. Van een vorige eigen woning hebt u nog een eigenwoningreserve van € 50.000. U koopt een nieuwe eigen woning voor € 300.000. U sluit daarvoor een hypotheek of lening af van € 300.000. De eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning is € 250.000 (€ 300.000 - € 50.000). Bij verkoop van uw huidige woning is de overwaarde bekend en moet u de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning opnieuw berekenen.

Bij de bij het bepalen van de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning hoeft u nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht of als deze niet meer onder de eigenwoningregeling valt. U moet in die situatie de overwaarde bepalen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de totale eigenwoningreserve.

Naar boven

11.3.4 U hebt een fiscale partner

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van die verkochte woning. Dit noemen wij de partnerregeling.

Let op!

Trekt uw fiscale partner bij u in? Dit heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Pas als u hierna samen een andere woning koopt en u kunt uw eigenwoningreserve niet helemaal afboeken op uw nieuwe eigenwoningschuld, krijgt uw partner te maken met de partnerregeling.

Bij de partnerregeling kan het gaan om de volgende situaties:

  • van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

  • van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

  • van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar van de eigen woning blijven, maar de onderlinge eigendomsverhouding wijzigt.

Naar boven
11.3.4.1 Partnerregeling: van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

U verhuist met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die u alleen kocht. De eigenwoningreserve van uw partner wordt opgeteld bij die van u.

Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u samen eigenaar was voor € 200.000 (ieder € 100.000), terwijl u samen een eigenwoningschuld had van € 80.000 (ieder € 40.000). De overwaarde is dan € 120.000 (ieder € 60.000).

Netto-opbrengst oude woning                            € 200.000

Eigenwoningschuld verkochte woning                   €   80.000  -

Eigenwoningreserve                                      € 120.000

Eigen deel eigenwoningreserve                          €   60.000

Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u alleen hebt gekocht voor € 280.000. U mag dan een eigenwoningschuld hebben van maximaal € 160.000. Over dit deel van de lening is de (hypotheek)rente aftrekbaar.

Aankoopprijs nieuwe woning                             € 280.000

Eigen deel eigenwoningreserve                          €   60.000  -

Eigenwoningreserve partner                              €   60.000  -

Maximale eigenwoningschuld                           € 160.000

Naar boven
11.3.4.2 Partnerregeling: van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

Woonde u samen met uw partner in een woning waarvan 1 van u de eigenaar was? En koopt u samen een nieuwe eigen woning? Dan ontstaat hierdoor bij de eigenaar van de oude woning misschien een restant niet-verrekende eigenwoningreserve. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.

Let op!

De partnerregeling houdt in dat de maximale eigenwoningreserve van uw partner wordt verminderd met het restant van uw eigenwoningreserve. Dit restant blijft echter uw eigenwoningreserve.

Voorbeeld
U verkoopt de woning waarvan u alleen eigenaar was voor € 200.000. U had een eigenwoningschuld van € 50.000. De overwaarde is dan € 150.000.

Netto-opbrengst oude woning                    € 200.000

Eigenwoningschuld verkochte woning         €   50.000 -

Eigenwoningreserve                             € 150.000

Hierna verhuist u met uw fiscale partner naar een woning die u samen hebt gekocht voor € 240.000. U hebt dan geen eigenwoningschuld meer.

Aankoopprijs nieuwe woning voor u           € 120.000

Eigenwoningreserve (maximaal)              € 120.000  -

Maximale eigenwoningschuld zou zijn        €          0

Het restant van de eigenwoningreserve is € 30.000. Dit restant gaat af van de maximale eigenwoningschuld van uw fiscale partner. Uw fiscale partner mag daardoor maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 90.000.

Aankoopprijs voor uw partner                    € 120.000

Eigen eigenwoningreserve                         €       0  -

Maximale eigenwoningschuld zou zijn         € 120.000

maar verminderd met het restant van
uw eigenwoningreserve                        €   30.000  -

Zijn maximale eigenwoningschuld           €   90.000

Samen is de maximale eigenwoningschuld € 90.000 (€ 0 + € 90.000). Dit is gelijk aan de hele aankoopprijs van € 240.000, min de totale eigenwoningreserve van € 150.000.

Naar boven
11.3.4.3 Partnerregeling: van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

U en uw partner wonen samen in een eigen woning waarvan u eigenaar bent. De woning wordt verkocht. U en uw partner gaan vervolgens samenwonen in een nieuwe eigen woning, waarvan uw partner de eigenaar is. Als u bij de verkoop van uw eigen woning overwaarde behaalt, ontstaat bij u een niet-verrekende eigenwoningreserve. U koopt namelijk geen andere eigen woning. Deze niet-verrekende eigenwoningreserve gaat dan af van de maximale eigenwoningschuld van uw partner. Wij gaan er namelijk vanuit dat u als partners de behaalde overwaarde beschikbaar hebt.

Voorbeeld
U woont samen met uw partner in uw woning. U verkoopt de woning voor € 200.000. Uw eigenwoningschuld was € 160.000. Uw eigenwoningreserve is dus € 40.000. Uw partner koopt een nieuwe woning voor € 220.000 (inclusief de aankoopkosten) en gaat daar met u in wonen. Uw partner moet rekening houden met uw eigenwoningreserve. Daardoor is zijn maximale eigenwoningschuld € 180.000 (aankoopsom + aankoopkosten € 220.000 minus uw eigenwoningreserve € 40.000).

Uw partner heeft € 220.000 nodig voor de financiering. Als hij bijvoorbeeld € 220.000 leent bij de bank, dan is van die lening € 180.000 aan te merken als eigenwoningschuld. De resterende € 40.000 is een schuld in box 3 (sparen en beleggen).

Naar boven
11.3.4.4 Einde partnerregeling

De verlaging van de eigenwoningschuld van de fiscale partner geldt totdat u de eigen woning verkoopt of tot het moment dat u geen fiscale partners meer van elkaar bent.

Naar boven

11.3.5 U en uw fiscale partner zijn uit elkaar

Eindigt de samenwoning met uw fiscale partner, bijvoorbeeld door een scheiding? En hoorde er een eigenwoningreserve tot de huwelijkse gemeenschap? Dan verdeelt u de eigenwoningreserve overeenkomstig uw aandeel in de huwelijkse gemeenschap. Als u getrouwd was in gemeenschap van goederen, krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Koopt degene die in de woning blijft wonen de ander uit? Dan moet u dit zien als aankoop van een eigen woning. Daarbij heeft de eigenwoningreserve van degene die wordt uitgekocht geen invloed op de eigenwoningschuld.

Let op!

Bij huwelijkse voorwaarden volgt de verdeling van de eigenwoningreserve de afgesproken voorwaarden.

Bij een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn afgesproken. Deze andere verdeling moet u aan ons doorgeven. Daarvoor moet u samen een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Doet u dat niet, dan wordt de eigenwoningreserve in dezelfde verhouding verdeeld als het eigendom van de woning.

U hebt uw ex-partner uitgekocht

De volgende situatie moet u zien als aankoop:

  • u had samen met uw ex-partner een eigen woning

  • u hebt na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen

Dit kan ook gevolgen hebben voor uw eigenwoningreserve.

Naar boven

11.3.6 Uw fiscale partner is overleden 

Is uw fiscale partner overleden? En hoorde een eigenwoningreserve tot de boedel? Dan gaat de eigenwoningreserve van de overledene over op u als langstlevende partner.

Kijk voor meer informatie bij 'Eigenwoningreserve en overlijden'.

Naar boven

11.3.7 Situaties die gelijk zijn als aankoop

U krijgt een eigen woning niet alleen door aankoop, maar ook in de volgende situaties:

  • Iemand schenkt u een woning.

  • Uw tweede woning wordt uw hoofdverblijf.

  • U gaat wonen in een woning die u eerst verhuurde.

  • U brengt een woning van het ondernemingsvermogen over naar uw privévermogen.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan aankoop. Als aankoopwaarde geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat 1 van de bovengenoemde situaties plaatsvindt.

Let op!

De situatie dat een woning gezamenlijk eigendom wordt door een huwelijk, of door wijziging van huwelijkse voorwaarden, merken wij niet aan als een situatie die gelijk is aan aankoop. Ook als u de woning erft van uw overleden fiscale partner ziet wij dit niet als een situatie gelijk aan aankoop.

Naar boven

11.3.8 Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking. U hebt de woning dan 'vervreemd '.

Daarnaast eindigt de eigenwoningregeling in de volgende situaties:

  • De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning. De woning gaat van box 1 over naar box 3.

  • U verhuurt de woning.
    Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan 'Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat'.

  • U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemersvermogen.

  • Uw eigen woning gaat verloren, bijvoorbeeld door een brand.
    Zie 'Brand of sloop van de eigen woning'.

  • U gaat scheiden of uit elkaar en:

    • u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten

    • u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten, en uw partner woont er inmiddels ook niet meer

  • U verhuist en:

    • de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar

    • de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop

    • de oude woning staat niet meer leeg

  • De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, omdat u bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom. En de 2-jaarstermijn waarin de woning nog binnen de eigenwoningregeling valt, is verstreken in het aangiftejaar.

  • De nieuwe woning is aan het einde van het 3e kalenderjaar:

    • nog niet afgebouwd

    • niet meer bestemd als eigen woning

    • verhuurd of staat ter beschikking aan een ander (derden)

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan verkoop. Als verkoopprijs geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling valt. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning'.

Naar boven
11.3.8.1 Brand of sloop van de eigen woning

Brand of sloop merken wij voor de bijleenregeling aan als een vervreemding, behalve als het gaat om brand of sloop in combinatie met her- of nieuwbouw. Bij her- of nieuwbouw geldt de voorwaarde dat deze plaatsvindt op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond. Of op een aanhorigheid (bijvoorbeeld in de tuin) van de gesloopte of afgebrande eigen woning.

Bouwt u na brand of sloop geen nieuwe woning? Dan geldt dit voor de bijleenregeling als verkoop. De verkoopprijs wordt dan gesteld op de waarde in het economisch verkeer op het moment van de brand of de sloop.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen.

Rekenmodel maximale eigenwoningschuld nieuwe eigen woning

De bestaande eigenwoningschuld op de eigen woning vóór de sloop of de brand

 

 

€  (1)

 

De kosten van de bouw van de nieuwe eigen woning

€  (2)

     

De kosten veroorzaakt door de brand of sloop van de huidige eigen woning

€  (3)

+

 

 

Tel op: 2 en 3

   

€  (4)

+

Tel op: 1 en 4

   

€  (5)

 

Elke tegemoetkoming in de kosten vanwege de brand, van de sloop of her- of nieuwbouw, bijvoorbeeld een subsidie van de gemeente of een verzekeringsuitkering

€  (6)

 

 

 

De eigenwoningreserve die u had vóór de brand of sloop door de vervreemding van een andere eigen woning

€  (7)

 

 

 

De eigenwoningreserve van uw partner, als de partnerregeling van toepassing is

€  (8)

+

 

 

Tel op: 6 t/m 8

   

€  (9)

-

Trek af: 5 min 9 Maximale eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning

 

 

€ 

 
Naar boven
11.3.8.2 Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat

Bent u verhuisd naar een andere woning? Dan valt uw oude eigen woning nog maximaal 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode ook de (hypotheek)rente van die oude woning nog mag aftrekken. U moet dan wel voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan 'Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning'.

Verhuurde u in die periode (tijdelijk) uw oude woning terwijl de woning te koop bleef staan? Dan voldeed uw woning niet meer aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. De woning gaat vanaf het moment van verhuur van box 1 naar box 3 (sparen en beleggen) en de (hypotheek)renteaftrek vervalt.

De overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur is een situatie die wij niet gelijk stellen met verkoop. De woning moet dan wel ook tijdens de verhuurperiode te koop blijven staan. Na de verhuurperiode valt de eigen woning weer onder de eigenwoningregeling op voorwaarde dat de woning opnieuw leeg te koop staat. U mag de (hypotheek)rente vanaf dat moment weer aftrekken. 

De terugkeer van box 3 naar box 1 na afloop van de verhuur is voor de bijleenregeling geen situatie die wij gelijk stellen met aankoop. De terugkeer naar de eigenwoningregeling van box 1 na afloop van de verhuurperiode geldt alleen als dit gebeurt vóór het einde van het derde kalenderjaar nadat u de woning hebt verlaten.

Pas als de woning definitief in box 3 valt, zien wij dit als verkoop van de woning voor de bijleenregeling.

Naar boven

11.4 Rekenmodellen en rekenhulp bijleenregeling

Op belastingdienst.nl vindt u de Rekenhulp Bijleenregeling. Daarmee ziet u wat in uw situatie de fiscale gevolgen zijn.

Naar boven