11 Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling

11.1 U hebt uw eigen woning verkocht met overwaarde: gevolgen voor uw renteaftrek

Verkoopt u of uw fiscale partner een eigen woning? Heeft deze woning overwaarde? En koopt u een andere eigen woning? Dan kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat de hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken, niet hoger mag zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning. Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om een nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.

U kunt ook in andere situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. Bijvoorbeeld wanneer u een fiscale partner hebt, wanneer u en uw fiscale partner uit elkaar zijn of bij situaties die gelijk zijn aan verkoop of aankoop, zoals na brand of sloop van uw eigen woning.

In dit hoofdstuk leest u wat de bijleenregeling is, in welke situaties u te maken kunt krijgen met de bijleenregeling en wat de gevolgen kunnen zijn voor uw belasting. Ook leest u hoe u kunt berekenen wat de overwaarde is, wat uw eigenwoningreserve is en over welk bedrag van uw hypotheek of lening u maximaal (hypotheek)renteaftrek kunt krijgen.

Naar boven

11.2 Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt als u uw huis verkoopt met overwaarde. De overwaarde is de verkoopopbrengst min de eigenwoningschuld van de oude woning. Om volledig (hypotheek)rentaftrek te krijgen, moet u de overwaarde van uw oude huis gebruiken voor de financiering van uw nieuwe eigen woning.

Gebruikt u de overwaarde voor iets anders en leent u het bedrag van uw overwaarde weer bij? Dan mag u de (hypotheek)rente over dat extra geleende bedrag niet aftrekken.

Voor de berekening van uw aftrek van (hypotheek)rente moet u eerst uw eigenwoningschuld en de overwaarde vaststellen. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken voor dat deel van de hypotheek of lening dat wij tot de eigenwoningschuld rekenen. Zie 'Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?'.

Het bedrag waarover uw (hypotheek)rente mag aftrekken, wordt ook bepaald door de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde van de verkoop van uw (oude) woning. U kunt hier in de volgende situaties mee te maken krijgen:

• U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

• U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning.

• U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht.

U kunt ook in andere situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. Bijvoorbeeld wanneer u een fiscale partner hebt, wanneer u en uw fiscale partner uit elkaar zijn of bij situaties die gelijk zijn aan verkoop of aankoop, zoals na brand of sloop van uw eigen woning. Meer over deze situaties leest u bij 'Wanneer kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling?'

Naar boven

11.2.1 Wat zijn de gevolgen voor uw belastingaangifte?

Hebt u een eigen woning verkocht? En hebt u de overwaarde van uw verkochte woning niet (helemaal) gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe eigen woning? Of hebt u vanwege een andere situatie te maken met de bijleenregeling? Dan mag u misschien niet alle (hypotheek)rente over uw hypotheek of lening aftrekken.

Als u belastingaangifte doet moet u rekening houden met het volgende:

• Alleen de rente en kosten over uw maximale eigenwoningschuld zijn aftrekbaar. Dit bedrag wordt bepaald door uw eigenwoningschuld, uw overwaarde en uw eigenwoningreserve.

• U moet de volgende bedragen berekenen:

  • uw eigenwoningschuld
    Dit bedrag wordt bepaald door:

    • leningen voor de aankoop, onderhoud en verbouwing van uw eigen woning

    • meegefinancierde aankoopkosten

    • leningen voor betaalde afkoopsommen voor het recht van erfpacht, opstal of beklemming

    • meegefinancierde financieringskosten

  • de overwaarde van de verkochte woning
    De overwaarde kan positief of negatief zijn.

  • uw eigenwoningreserve

    De overwaarde van uw verkochte woning telt mee bij uw eigenwoningreserve. Hebt u een fiscale partner? Dan moet u ook rekening houden met de eigenwoningreserve van uw fiscale partner

  • Het deel van de hypotheek of lening dat niet bij uw maximale eigenwoningschuld hoort, hoort bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). U mag over dat bedrag geen (hypotheek)rente aftrekken.

Hoe u uw maximale eigenwoningschuld, uw eigenwoningreserve en uw overwaarde berekent leest u bij 'Hoe berekent u uw maximale eigenwoningschuld' hieronder. Daar leest u wat bij uw eigenwoningschuld hoort.

Naar boven

11.2.2 Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?

De eigenwoningschuld is het totaalbedrag van de hypotheek of lening die u hebt afgesloten voor uw eigen woning. Maar dit is maximaal het totaalbedrag van:

• de aankoopprijs van uw eigen woning

• de aankoopkosten van uw eigen woning, zoals makelaarskosten en kosten voor het verplichte energielabel

• de kosten voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning

• de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

• de meegefinancierde financieringskosten

Met de volgende rekenhulp kunt u uw eigenwoningschuld kunt berekenen.

U moet dit begrag verminderen met:

• uw eigenwoningreserve
  Uw eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) van de verkoop van uw oude eigen woning. Uw eigenwoningreserve kan positief of negatief zijn. Als u een restschuld had na de verkoop van uw oude eigen woning, heeft u meestal een negatieve eigenwoningreserve. Zie 'Hoe berekent u uw eigenwoningreserve?'.

• een schenking die u kreeg van uw ouder(s) voor uw eigen woning
  Dit geldt alleen als de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting geldt. Zie 'U kreeg een schenking van uw ouders voor uw eigen woning'.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen.

Is het bedrag van uw hypotheek of lening hoger dan uw eigenwoningschuld? Dan mag u over dat hogere bedrag geen (hypotheek)rente aftrekken. Het deel van uw hypotheek of lening dat niet bij uw eigenwoningschuld hoort, hoort bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

Naar boven

11.2.2.1 Aankoopkosten van uw eigen woning

Om uw eigenwoningschuld te bepalen, mag u de aankoopkosten optellen bij de aankoopprijs van uw eigen woning.

Voorbeelden van aankoopkosten zijn:

• makelaarskosten

• overdrachtsbelasting

• notariskosten die u maakte voor de overdracht

Naar boven

11.2.2.2 Kosten voor onderhoud of verbouwing van uw eigen woning

Hebt u geld geleend voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? Zoals voor schilderwerk, een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer? Dan tellen deze kosten mee bij de berekening van uw maximale eigenwoningschuld, voor zover de verbouwingskosten hoger zijn dan uw eigenwoningreserve.

U moet ook rekening houden met de termijn waarbinnen u het geleende bedrag gaat gebruiken voor het onderhoud of de verbouwing. De termijn voor een verbouwingsdepot is maximaal 2 jaar. Voor overige verbouwingsleningen is dit maximaal 6 maanden.

U hebt een verbouwingsdepot

Staat het geld voor het onderhoud of verbouwing van uw woning op een rekening die speciaal daarvoor is geopend? Dan hebt u een verbouwingsdepot. Het deel van het verbouwingsdepot dat hoger is dan uw eigenwoningreserve telt maximaal 2 jaar na het mee bij uw maximale eigenwoningschuld. Dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt.

Na 2 jaar hoort het bedrag dat u nog niet hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). Als het onderhoud of de verbouwing eerder eindigt, hoort het restant van het verbouwingsdepot ook al bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

U hebt geen verbouwingsdepot

Hebt u geld geleend voor het onderhoud of verbouwing van uw woning en staat het geleende bedrag op gewone rekening? Dan hoort het deel van de hypotheek of lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld. Dit mag tot 6 maanden nadat u de lening hebt afgesloten.

Na 6 maanden hoort het bedrag dat u nog niet hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). Als het onderhoud of de verbouwing eerder eindigt dan 6 maanden, hoort het restant van de hypotheek of lening ook al bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).

Naar boven

11.2.2.3 Afkoop van rechten van erfpacht, opstal en beklemming

Als de grond waarop uw woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar.

Het recht van erfpacht en het recht om iets op de grond te bouwen (opstal), zijn vaak voor een bepaalde tijd. Het recht van beklemming is een eeuwigdurend recht op het gebruik van grond van iemand anders.

Koopt u het recht van erfpacht, opstal of beklemming voor uw eigen woning af? En hebt u geld geleend voor deze kosten? Dan hoort het bedrag van de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming bij uw eigenwoningschuld. U mag dan de rente over (dat deel van) de lening aftrekken.

Naar boven

11.2.2.4 Meegefinancierde financieringskosten

Hebt u kosten gemaakt om een hypotheek of lening te krijgen voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning? Of voor de afkoop van erfrecht, opstal of beklemming? En leent u geld om die financieringskosten te betalen? Dan hoort het bedrag van de financieringskosten bij uw eigenwoningschuld.

Voorbeelden van financieringskosten zijn:

• afsluitkosten voor de hypotheek of lening 

• notariskosten voor de hypotheekakte

De financieringskosten zelf mag u aftrekken in het jaar dat u de kosten hebt gemaakt.

Naar boven

11.2.2.5 U kreeg een schenking van uw ouder(s) voor uw eigen woning

Hebt u van uw ouder(s) een schenking gekregen voor de aankoop, het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning, de afkoop van het recht van erfpacht, opstal of beklemming van uw eigen woning of voor de aflossing van een eigenwoningschuld? En is voor die schenking gebruikgemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting? Dan moet u bij het bepalen van uw maximale eigenwoningschuld rekening houden met het bedrag van de schenking. Het bedrag van die schenking vermindert namelijk uw maximale eigenwoningschuld. Kijk voor meer informatie over schenkbelasting en schenkingsvrijstellingen op belastingdienst.nl.

Naar boven

11.2.2.6 Berekening aftrekbare rente en kosten

U mag alleen de rente en kosten aftrekken over uw maximale eigenwoningschuld. U berekent de aftrekbare rente en kosten op de volgende manier:

rente x (maximale eigenwoningschuld / totale hypotheek of lening) = aftrekbare (hypotheek)rente

Naar boven

11.2.3 Hoe berekent u de overwaarde?

De overwaarde is de netto-opbrengst van uw oude woning min de eigenwoningschuld van de verkochte woning.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw overwaarde berekenen.

Naar boven

11.2.3.1 Verkoopkosten

Bij het bepalen van de overwaarde mag u de verkoopkosten aftrekken van de verkoopprijs van de eigen woning. Voorbeelden van verkoopkosten zijn:

• makelaarskosten

• taxatiekosten

• kosten voor het verplichte energielabel

Naar boven

11.2.3.2 Uw overwaarde is negatief

Houdt u na verkoop van uw oude woning een restschuld over? Dan hebt u ook te maken met de bijleenregeling. Als de verkoopprijs van uw woning lager is dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten hebt u een negatieve overwaarde. Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Dit heeft invloed op uw maximale eigenwoningschuld als u een nieuwe eigen woning koopt.

Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning met een negatieve overwaarde? Dan hebt u een negatieve eigenwoningreserve.

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan kan de boete een negatieve overwaarde zijn. Zie 'Negatieve eigenwoningreserve'.

Naar boven

11.2.4 Hoe berekent u uw eigenwoningreserve?

Uw eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde van de verkoop van uw oude eigen woning. Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning? En hebt u niet vanwege een andere situatie te maken gehad met de bijleenregeling? Dan wordt de overwaarde uw eigenwoningreserve.

Hebt u een eigenwoningreserve uit het verleden? Bijvoorbeeld omdat u eerder een eigen woning hebt verkocht? Dan moet u uw de overwaarde bij dat bedrag optellen. De uitkomst is uw nieuwe eigenwoningreserve.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw eigenwoningreserve berekenen.

Uw overwaarde kan positief of negatief zijn. Hoe u de overwaarde berekent leest u bij 'Hoe berekent u de overwaarde?'.

Een positieve overwaarde verhoogt uw eigenwoningreserve. Uw overwaarde is positief als de verkoopprijs van uw woning hoger is dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Naar boven

11.2.4.1 Negatieve eigenwoningreserve

Een negatieve overwaarde verlaagt uw eigenwoningreserve. Hiervan is sprake in de volgende situaties:

• de verkoopprijs van de verkochte woning na aftrek van de verkoopkosten is lager dan de hoogte van uw eigenwoningschuld

• u betaalt een boete voor ontbinding van een koopovereenkomst

De verkoopprijs is lager dan de eigenwoningschuld

Als de verkoopprijs van de verkochte woning na aftrek van de verkoopkosten lager is dan de hoogte van uw eigenwoningschuld, verkocht u de woning met verlies. U hield dan restschuld over.

Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Verkoopt u voor de 1e keer uw eigen woning met een negatieve overwaarde? Dan hebt u een negatieve eigenwoningreserve.

U betaalt een boete voor de ontbinding van een koopovereenkomst

Hebt u een boete betaald voor de ontbinding van uw koopovereenkomst? Dan is de boete een negatieve overwaarde onder de volgende voorwaarden:

• De woning was bestemd voor bewoning als eigen woning.

• De aankoop ging door onvoorziene omstandigheden niet door.
  Deze omstandigheden waren bij de ondertekening van de overeenkomst niet bekend. Dit is bijvoorbeeld het geval als u of uw partner na de ondertekening van het voorlopige koopcontract ernstig ziek werd, waardoor de aankoop niet kon doorgaan.

Het bedrag van de negatieve overwaarde telt mee bij de berekening van uw eigenwoningreserve. Dit heeft invloed op uw maximale eigenwoningschuld als u een nieuwe eigen woning koopt.

Naar boven

11.2.4.2 Afname eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve neemt af als u het bedrag gebruikt voor:

• de aankoop van een volgende eigen woning

• de kosten voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning

• de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Hebt u een eigenwoningreserve en verbouwt u bijvoorbeeld uw eigen woning? Dan neemt de eigenwoningreserve af met het bedrag van de verbouwing.

Betaalt u de kosten voor onderhoud of verbouwing of de afkoop van rechten voor erfpacht, opstal of beklemming met eigen geld? Ook dan neemt de eigenwoningreserve af. Als u er geld voor leent, dan hoort alleen het deel van de hypotheek of lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld. Zie 'Hoe berekent u uw (maximale) eigenwoningschuld?'.

Naar boven

11.2.4.3 Vervallen eigenwoningreserve

Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd? Dan vervalt elk deel afzonderlijk na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.

Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd? Dan vervalt elk deel afzonderlijk na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als u overlijdt.

Naar boven

11.2.4.4 Eigenwoningreserve en overlijden

Bij de overledene vervalt de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve kan wel overgaan op de fiscale partner. Er zijn dan 2 vragen van belang:

• Erft de fiscale partner de woning of iemand anders?

• Bestond de eigenwoningreserve al voor het overlijden of is de eigenwoningreserve door het overlijden ontstaan?

Bent u de fiscale partner van de overledene? En erft u (een deel van) de eigen woning? Dan gaat alleen de eigenwoningreserve die de overledene al had voor zijn overlijden, naar u over.

Bent u de fiscale partner van de overledene? En erft  u niet (een deel van) de eigen woning?  Dan gaat - naast de eigenwoningreserve die de overledene al had voor zijn overlijden - ook de eigenwoningreserve die ontstaat door het overlijden naar u over.

Bent u niet de fiscale partner van de overledene? Dan gaat een eigenwoningreserve niet op u over.

Naar boven

11.2.4.5 Beschikking eigenwoningreserve

Wilt u weten wat de stand is van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar? Dan kunt u bij ons een beschikking eigenwoningreserve aanvragen. U doet dat via een brief aan uw belastingkantoor.

Naar boven

11.3 Wanneer kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling?

U kunt in de volgende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:

• U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

• U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning.

• U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht.

• U hebt een fiscale partner.

• U en uw fiscale partner zijn uit elkaar.

• Uw fiscale partner is overleden.

• Situaties die gelijk zijn aan aankoop.

• Situaties die gelijk zijn aan verkoop.

Naar boven

11.3.1 U bent verhuisd naar een nieuwe woning.

U krijgt te maken met de bijleenregeling als u uw oude eigen woning hebt verkocht met overwaarde en een nieuwe eigen woning koopt.

• Hebt u nog geen eigenwoningreserve? Dan is de overwaarde van uw verkochte woning uw nieuwe eigenwoningreserve. U moet bij de aankoop van uw nieuwe woning rekening houden met dat bedrag.

• Hebt u al een eigenwoningreserve? Dan moet u de overwaarde van de laatst verkochte eigen woning optellen bij het bedrag van uw eigenwoningreserve. Bij de aankoop van uw nieuwe woning moet u rekening houden met dat bedrag.

Naar boven

11.3.2 U hebt uw oude woning verkocht, maar koopt niet meteen een nieuwe woning

Hebt u uw eigen woning verkocht, maar geen nieuwe woning gekocht omdat u bijvoorbeeld gaat huren? Dan hebt u geen eigenwoningschuld meer. De overwaarde van de verkochte woning is uw eigenwoningreserve.

Had u al een eigenwoningreserve? Dan telt u de overwaarde op bij de eigenwoningreserve die u al had. Omdat u geen nieuwe woning hebt gekocht, blijft uw eigenwoningreserve staan. Deze vervalt na 3 jaar. Koopt u binnen die 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert uw eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld waarover u de rente mag aftrekken.

Naar boven

11.3.3 U koopt een nieuwe woning voordat oude woning is verkocht

Hebt u een nieuwe eigen woning gekocht en uw oude woning nog niet verkocht? Dan hoeft u geen rekening te houden met de overwaarde van de nog niet verkochte woning. Hebt u voor de nieuwe woning een hypotheek of lening afgesloten? Om de eigenwoningschuld te bepalen, hoeft u alleen rekening te houden met de eigenwoningreserve van een eigen woning die u al eerder hebt verkocht.

Hebt u nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop? Trek die eigenwoningreserve af van de hypotheek of lening die u voor de nieuwe eigen woning hebt.

Naar boven

11.3.4 U hebt een fiscale partner

De eigenwoningreserve is persoonlijk. Maar als u met uw fiscale partner de gezamenlijke woning verkoopt en een volgende gezamenlijke woning koopt, moet u rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van die verkochte woning. Dit noemen wij de partnerregeling.

Bij de partnerregeling kan het gaan om de volgende situaties:

• van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

• van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

• van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

Deze regeling geldt ook als beide partners eigenaar van de eigen woning blijven, maar de onderlinge eigendomsverhouding wijzigt.

Naar boven

11.3.4.1 Partnerregeling: van 2 eigenaren naar 1 eigenaar

U verhuist met uw fiscale partner van een woning waarvan u beiden eigenaar was naar een woning die u alleen kocht. De eigenwoningreserve van uw partner wordt opgeteld bij die van u.

Naar boven

11.3.4.2 Partnerregeling: van 1 eigenaar naar 2 eigenaren

Woonde u samen met uw partner in een woning waarvan 1 van u de eigenaar was? En koopt u samen een nieuwe eigen woning? Dan ontstaat hierdoor bij de eigenaar van de oude woning misschien een restant niet-verrekende eigenwoningreserve. Dit niet-verrekende restant eigenwoningreserve gaat af van de maximale eigenwoningschuld van de partner.

Naar boven

11.3.4.3 Partnerregeling: van de ene eigenaar naar de andere eigenaar

U en uw partner wonen samen in een eigen woning waarvan u eigenaar bent. De woning wordt verkocht. U en uw partner gaan vervolgens samenwonen in een nieuwe eigen woning, waarvan uw partner de eigenaar is. Als u bij de verkoop van uw eigen woning overwaarde behaalt, ontstaat bij u een niet-verrekende eigenwoningreserve. U koopt namelijk geen andere eigen woning. Deze niet-verrekende eigenwoningreserve gaat dan af van de maximale eigenwoningschuld van uw partner. Wij gaan er namelijk vanuit dat u als partners de behaalde overwaarde beschikbaar hebt.

Naar boven

11.3.4.4 Einde partnerregeling

De verlaging van de eigenwoningschuld van de fiscale partner geldt totdat u de eigen woning verkoopt of tot het moment dat u geen fiscale partners meer van elkaar bent.

Naar boven

11.3.5 U en uw fiscale partner zijn uit elkaar

Eindigt de samenwoning met uw fiscale partner, bijvoorbeeld door een scheiding? En hoorde er een eigenwoningreserve tot de huwelijkse gemeenschap? Dan verdeelt u de eigenwoningreserve overeenkomstig uw aandeel in de huwelijkse gemeenschap. Als u getrouwd was in gemeenschap van goederen, krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen eigenwoningreserve. Koopt degene die in de woning blijft wonen de ander uit? Dan moet u dit zien als aankoop van een eigen woning. Daarbij heeft de eigenwoningreserve van degene die wordt uitgekocht geen invloed op de eigenwoningschuld.

U hebt uw ex-partner uitgekocht

De volgende situatie moet u zien als aankoop:

• u had samen met uw ex-partner een eigen woning

• u hebt na het vertrek van uw ex-partner zijn aandeel in die woning overgenomen

Dit kan ook gevolgen hebben voor uw eigenwoningreserve.

Naar boven

11.3.6 Uw fiscale partner is overleden 

Is uw fiscale partner overleden? En hoorde een eigenwoningreserve tot de boedel? Dan gaat de eigenwoningreserve van de overledene over op u als langstlevende partner.

Kijk voor meer informatie bij 'Eigenwoningreserve en overlijden'.

Naar boven

11.3.7 Situaties die gelijk zijn als aankoop

U krijgt een eigen woning niet alleen door aankoop, maar ook in de volgende situaties:

• Iemand schenkt u een woning.

• Uw tweede woning wordt uw hoofdverblijf.

• U gaat wonen in een woning die u eerst verhuurde.

• U brengt een woning van het ondernemingsvermogen over naar uw privévermogen.

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan aankoop. Als aankoopwaarde geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat 1 van de bovengenoemde situaties plaatsvindt.

Naar boven

11.3.8 Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking. U hebt de woning dan 'vervreemd '.

Daarnaast eindigt de eigenwoningregeling in de volgende situaties:

• De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning. De woning gaat van box 1 over naar box 3.

• U verhuurt de woning.
  Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan 'Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat'.

• U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemersvermogen.

• Uw eigen woning gaat verloren, bijvoorbeeld door een brand.
  Zie 'Brand of sloop van de eigen woning'.

• U gaat scheiden of uit elkaar en:

  • u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten

  • u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten, en uw partner woont er inmiddels ook niet meer

• U verhuist en:

  • de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar

  • de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop

  • de oude woning staat niet meer leeg

• De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, omdat u bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom. En de 2-jaarstermijn waarin de woning nog binnen de eigenwoningregeling valt, is verstreken in het aangiftejaar.

• De nieuwe woning is aan het einde van het 3e kalenderjaar:

  • nog niet afgebouwd

  • niet meer bestemd als eigen woning

  • verhuurd of staat ter beschikking aan een ander (derden)

Deze situaties zijn voor de bijleenregeling gelijk aan verkoop. Als verkoopprijs geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling valt. Zie het hoofdstuk '
Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning'.

Naar boven

11.3.8.1 Brand of sloop van de eigen woning

Brand of sloop merken wij voor de bijleenregeling aan als een vervreemding, behalve als het gaat om brand of sloop in combinatie met her- of nieuwbouw. Bij her- of nieuwbouw geldt de voorwaarde dat deze plaatsvindt op de plek waar de gesloopte of afgebrande eigen woning stond. Of op een aanhorigheid (bijvoorbeeld in de tuin) van de gesloopte of afgebrande eigen woning.

Bouwt u na brand of sloop geen nieuwe woning? Dan geldt dit voor de bijleenregeling als verkoop. De verkoopprijs wordt dan gesteld op de waarde in het economisch verkeer op het moment van de brand of de sloop.

Met de volgende rekenhulp kunt u uw maximale eigenwoningschuld berekenen.

Naar boven

11.3.8.2 Tijdelijke verhuur van de oude woning die te koop staat

Bent u verhuisd naar een andere woning? Dan valt uw oude eigen woning nog maximaal 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode ook de (hypotheek)rente van die oude woning nog mag aftrekken. U moet dan wel voldoen aan bepaalde voorwaarden. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning' en dan '
Bijzondere situaties voor vroegere en toekomstige woning'.

Verhuurde u in die periode (tijdelijk) uw oude woning terwijl de woning te koop bleef staan? Dan voldeed uw woning niet meer aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. De woning gaat vanaf het moment van verhuur van box 1 naar box 3 (sparen en beleggen) en de (hypotheek)renteaftrek vervalt.

De overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur is een situatie die wij niet gelijk stellen met verkoop. De woning moet dan wel ook tijdens de verhuurperiode te koop blijven staan. Na de verhuurperiode valt de eigen woning weer onder de eigenwoningregeling op voorwaarde dat de woning opnieuw leeg te koop staat. U mag de (hypotheek)rente vanaf dat moment weer aftrekken. 

De terugkeer van box 3 naar box 1 na afloop van de verhuur is voor de bijleenregeling geen situatie die wij gelijk stellen met aankoop. De terugkeer naar de eigenwoningregeling van box 1 na afloop van de verhuurperiode geldt alleen als dit gebeurt vóór het einde van het derde kalenderjaar nadat u de woning hebt verlaten.

Pas als de woning definitief in box 3 valt, zien wij dit als verkoop van de woning voor de bijleenregeling.