Belastingdienst

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.

10 Eigen woning en restschuld vroegere eigen woning

10.1 Wat is een eigen woning?

Een eigen woning is een koopwoning die uw hoofdverblijf is. Een deel van de waarde van deze woning hoort bij uw inkomen in box 1, maar u mag ook de rente en sommige kosten die u voor deze woning betaalt aftrekken van uw inkomsten in box 1. Wij noemen dit de eigenwoningregeling.

U kunt maar 1 eigen woning hebben, maar soms valt een woning die niet (meer) uw hoofdverblijf is ook onder de eigenwoningregeling.

In dit hoofdstuk leest u wanneer een woning onder de eigenwoningregeling valt, welke kosten u mag aftrekken en wanneer u hypotheekrente mag aftrekken.

U woont buiten Nederland

Bent u kwalificerend buitenlands belastingplichtig? Dan gaat het om uw eigen woning buiten Nederland en uw voormalige of toekomstige eigen woning in Nederland.

Bent u niet kwalificerend buitenlands belastingplichtig? Dan houdt u in uw aangifte alleen rekening met een voormalige of toekomstige eigen woning in Nederland.

Naar boven

10.2 Welke woningen vallen onder de eigenwoningregeling?

U kunt maar 1 eigen woning als hoofdverblijf hebben, maar u kunt meerdere woningen hebben die onder de eigenwoningregeling vallen. Het gaat dan altijd om woningen die uw vroegere hoofdverblijf zijn geweest of uw toekomstige hoofdverblijf zullen worden. Zo'n woning kan in de volgende situaties onder de eigenwoningregeling vallen:

  • U bent verhuisd. Uw oude woning staat leeg en is nog niet verkocht.

  • U hebt een woning gekocht die is bedoeld als uw toekomstige hoofdverblijf.

    Deze woning staat nog leeg of is nog in aanbouw.

  • U bent verhuisd en uw vroegere fiscale partner blijft in de woning wonen.

  • U bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom.

    U houdt uw eigen woning aan.

  • U bent tijdelijk uitgezonden of overgeplaatst, waardoor uw woning leegstaat.

Naar boven

10.2.1 De eigen woning

Wij noemen een woning uw eigen woning als u voldoet aan de volgende 2 voorwaarden:

  • U bent eigenaar van de woning, uw fiscale partner is eigenaar van de woning, of u bent samen eigenaar van de woning.
    Onder 'eigendom' valt ook:

    • een woning waarvoor de waardeverandering, bijvoorbeeld bij verkoop, grotendeels (50% of meer) voor uw rekening is en die is gebouwd op erfpachtgrond waarvan u ook alle risico's draagt, zoals het risico van tenietgaan

    • een woning die uw eigendom is vanwege een recht van opstal op de grond

    • het lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging

    • het recht van vruchtgebruik van de woning, een recht van bewoning of een recht van gebruik dat u hebt geërfd
      U moet dan wel de voordelen, de kosten en de lasten van de woning hebben.

  • De woning is uw hoofdverblijf.
    Het gaat dus niet om een vakantiewoning of een verhuurd pand.

Let op!

Onder 'eigen woning' verstaan wij ook een woonboot of woonwagen met een vaste lig- of standplaats.

Hebt u een aandeel in het vermogen van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan is het aandeel een bezitting in box 3 (bezittingen en schulden).

Let op!

Bij de aankoop van een appartement heeft de aankoopsom voor een deel betrekking op de vergoeding voor waarde van het vermogen van de Vereniging van Eigenaren (VVE). De financiering van dat deel is dan geen eigenwoningschuld. In de praktijk kan de splitsing worden aangehouden die voor de overdrachtsbelasting is gemaakt.

Een schuld voor de financiering van de storting in het vermogen van de Vereniging van Eigenaren (VVE) of een betalingsachterstand is geen eigenwoningschuld. Deze schuld behoort tot de schulden in box 3.

Niet volledig eigenaar of niet de volledige eigendomsrechten

Bent u voor minder dan de helft eigenaar van de woning? Of bent u samen met uw fiscale partner voor minder dan de helft eigenaar van de woning? Dan hebt u ook voor minder dan de helft belang bij de waardeverandering van die woning. De woning valt dan niet onder de eigenwoningregeling, maar behoort tot uw bezittingen in box 3 (sparen en beleggen).

Ook als bij de koop van de woning (of later) is geregeld dat uw belang bij de waardeverandering minder is dan de helft, valt de woning niet (meer) onder de eigenwoningregeling. Dat is bijvoorbeeld het geval als u bij verkoop van deze woning minder dan de helft van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs krijgt.

Fiscale partners en ieder een eigen woning

Hebben u en uw fiscale partner ieder een woning? En gebruikt u allebei uw woning als hoofdverblijf? Dan moet u kiezen welke van deze 2 woningen uw hoofdverblijf is voor de eigenwoningregeling. De waarde van de andere woning en de schuld die daarbij hoort, hoort in uw aangifte in box 3 (sparen en beleggen). Als u duurzaam gescheiden leeft, kunt u wél 2 eigen woningen hebben.

Bent u tijdens het jaar fiscale partners geworden? Dan gaat de keuze welke woning uw hoofdverblijf wordt voor de eigenwoningregeling in vanaf de datum waarop u fiscale partners bent geworden. Het maakt hierbij niet uit of u ervoor kiest om het hele jaar als fiscale partners te worden beschouwd.

Verhuur deel eigen woning (kamerverhuurvrijstelling)

Verhuurt u een deel van uw eigen woning, bijvoorbeeld een kamer? Dan krijgt u misschien de kamerverhuurvrijstelling. U krijgt deze vrijstelling als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • De huur die u ontvangt, is niet hoger dan € 5.246. Het gaat om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor bijvoorbeeld het gebruik van meubilair en het verbruik van energie.

  • Het gedeelte dat u verhuurt, maakt deel uit van uw woning. Het vormt dus geen zelfstandige woning.

  • U en de huurder zijn tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.

  • De verhuur is niet van korte duur, zoals het geval is bij verhuur aan vakantiegasten.

Als u voldoet aan deze voorwaarden, telt de volledige woning als uw eigen woning. De volledige waarde van de woning hoort dus bij uw inkomsten en u mag alle rente en kosten die bij de woning horen aftrekken.

Als u niet aan de voorwaarden voldoet, valt het verhuurde deel van de woning in box 3. De waarde van het gedeelte dat u verhuurt en een even groot deel van de hypotheek of lening horen dan bij uw bezittingen en schulden in box 3. De (hypotheek)rente voor het verhuurde deel mag u niet aftrekken.

Erfgenaam van vruchtgebruik van een woning

Hebt u als erfgenaam het recht van vruchtgebruik van een woning? Dan mag u de eigenwoningregeling toepassen als de erfenis binnen 2 jaar na het overlijden van de (mede-)eigenaar is afgewikkeld en u het vruchtgebruik van de woning kreeg. Is de erfenis niet binnen die periode verdeeld? Dan hoort de woning en de schuld die daarbij hoort met ingang van het overlijden in box 3 (bezittingen en schulden).

Aanhorigheid

Een bijgebouw of stuk grond kan ook bij uw eigen woning horen. Wij noemen dit een aanhorigheid. Een aanhorigheid voldoet aan de volgende 3 voorwaarden:

  • De aanhorigheid hoort bij de eigen woning.

  • De aanhorigheid is in gebruik bij de woning.

  • De aanhorigheid is dienstbaar aan de eigen woning.

Hoort een aanhorigheid bij uw eigen woning? Dan telt de WOZ-waarde van de aanhorigheid mee voor de waarde van de woning.

Naar boven

10.2.2 Oude woning leeg en te koop

Als u verhuist naar een andere woning, valt de oude woning nog maximaal 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente mag aftrekken. De volgende voorwaarden gelden:

  • De oude woning was in 2015, 2016, 2017 of 2018 uw hoofdverblijf.

  • De oude woning stond vanaf de verhuizing leeg en is nog niet verkocht.

  • U biedt de oude woning daadwerkelijk te koop aan.

Tijdens de periode dat u niet in de woning woont is het eigenwoningforfait voor deze woning € 0.

Tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat

Verhuurt u tijdelijk een woning die te koop staat? Dan valt de waarde van de woning vanaf de datum van verhuur in box 3. U hoeft geen inkomsten voor de woning aan te geven, maar u mag ook de (hypotheek)rente niet meer aftrekken.

Is de verhuurperiode afgelopen en blijft uw oude woning leegstaan? Dan valt de woning weer onder de eigenwoningregeling (box 1) als de tijdelijke verhuur is gestopt binnen 3 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten. U mag de (hypotheek)rente dan weer aftrekken tot die 3 jaar zijn verstreken.

Let op!

De woning moet wel gedurende de gehele verhuurperiode te koop hebben gestaan.

Naar boven

10.2.3 Nieuwe woning leeg of in aanbouw

Hebt u een woning gekocht die leegstaat of in aanbouw is? Dan valt die woning maximaal het jaar van aankoop plus de 3 volgende jaren onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente mag aftrekken. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

  • De woning staat leeg of is in aanbouw in de periode dat u er nog niet in woont.

  • U kunt aannemelijk maken dat deze woning in 2018, 2019, 2020 of 2021 uw hoofdverblijf wordt.

Tijdens de periode dat u niet in de woning woont is het eigenwoningforfait voor deze woning € 0.

Wat is een woning in aanbouw?

Van een woning in aanbouw is sprake als de bouwwerkzaamheden zijn begonnen, zoals het heien of aanleggen van de fundering. Zijn die werkzaamheden nog niet begonnen? Dan moet u aannemelijk maken dat u concrete stappen hebt gezet die ertoe leiden dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd beginnen.

Bij nieuwbouw is sprake van een woning in aanbouw vanaf het moment van sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst.

Hebt u een bouwkavel gekocht en zijn de bouwkundige werkzaamheden begonnen? Dan mag u ervan uitgaan dat vanaf 6 maanden voorafgaand aan de start van deze bouwwerkzaamheden sprake is van een woning in aanbouw. Hebt u de bouwkavel gekocht eerder dan 6 maanden voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden? Dan kan ook voor die periode sprake zijn van een woning in aanbouw, mits u aannemelijk maakt dat concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van bouwkundige werkzaamheden voor het bouwen van de woning.

Als u pas na 2021 in de woning gaat wonen

Hebt u een woning gekocht waarin u door bijvoorbeeld een ingrijpende verbouwing pas na 2021 gaat wonen? Dan is de eigenwoningregeling niet van toepassing. In dat geval vallen de woning en de bijbehorende schuld in box 3. Dit geldt ook als u in 2018 redelijkerwijs had kunnen voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing zo veel vertraging zou oplopen, dat u er pas na 2021 in kunt wonen.

Nieuwe woning te koop gezet

Zet u uw nieuwe woning te koop voordat u er zelf in gaat wonen? Dan mag u voor deze woning de eigenwoningregeling toepassen als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • U kocht de woning om er zelf in te gaan wonen.

  • De nieuwe woning staat leeg te koop.

Naar boven

10.2.4 Vertrek uit eigen woning bij scheiding

Gaan u en uw fiscale partner uit elkaar? En verlaat u de woning waarvan u (gedeeltelijk) eigenaar bent? Dan blijft deze woning onder de eigenwoningregeling vallen als uw vroegere fiscale partner in de woning blijft wonen. De woning valt dan voor uw eigendomsdeel nog maximaal 2 jaar vanaf het moment dat u de woning hebt verlaten onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode het eigenwoningforfait moet aangeven voor uw eigendomsdeel van de woning. Ook mag u dan de betaalde (hypotheek)rente voor uw eigendomsdeel van de woning aftrekken. U moet dan wel voldoen aan de volgende 2 voorwaarden:

  • U was fiscale partners voordat u de woning verliet.

  • De woning is het hoofdverblijf van uw vroegere fiscale partner.

Na deze periode van 2 jaar gaat de woning voor uw eigendomsdeel naar box 3 en stopt uw (hypotheek)rente-aftrek.

Let op!

Deze regeling geldt ook als u uit elkaar gaat, maar wel fiscale partners blijft omdat u duurzaam gescheiden gaat leven. De woning die u hebt verlaten valt dan nog maximaal 2 jaar onder de eigenwoningregeling.

Woning moet hoofdverblijf vroegere partner zijn

De eigenwoningregeling geldt in die 2 jaar alleen zolang de woning het hoofdverblijf is van uw vroegere fiscale partner. Verlaat uw vroegere fiscale partner in die periode alsnog de woning? En wordt de woning aansluitend leeg te koop gezet? Dan blijft de eigenwoningregeling gelden tot uiterlijk 3 jaar na het kalenderjaar waarin u zelf de woning hebt verlaten. Zie 'Oude woning leeg en te koop'.

(Hypotheek)rente als alimentatie

Was de woning voor de helft van u? Dan mag u de helft van de betaalde rente aftrekken als rente voor uw eigen woning. Hebt u afgesproken dat u ook de hypotheekrente van uw vroegere fiscale partner betaalt als voorziening in diens levensonderhoud? Dan mag u de andere helft van de door u betaalde rente aftrekken als alimentatie. In de aangifte geeft u uw deel van het eigenwoningforfait aan. Ook dit bedrag mag u vervolgens aftrekken als alimentatie, omdat uw vroegere fiscale partner uw deel van de woning mag gebruiken.

U blijft in de woning wonen

Als u en niet uw vroegere fiscale partner in de woning blijft wonen, moet u uw deel van het eigenwoningforfait aangeven. Blijft u in de woning wonen zonder dat u voor het eigendomsdeel van uw vroegere fiscale partner huur betaalt? En is dat onderdeel van de afspraken over het voorzien in levensonderhoud? Dan geeft u het deel van het eigenwoningforfait van uw vroegere fiscale partner aan als ontvangen alimentatie. U mag dan ook de door u betaalde (hypotheek)rente voor uw eigendomsdeel van de woning aftrekken. Als uw vroegere fiscale partner de rente betaalt over uw deel van de eigenwoningschuld als onderdeel van gemaakte afspraken bij scheiding, dan mag u dit bedrag toch aftrekken als (hypotheek)rente voor de eigen woning. Hetzelfde bedrag moet u wel aangeven als ontvangen alimentatie.

Naar boven

10.2.5 Opname in een verzorgings- of verpleeghuis

Als u bent opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom, dan is uw woning niet langer uw hoofdverblijf. De eigen woning valt dan toch nog 2 jaar na de datum dat u wordt opgenomen onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente mag blijven aftrekken. De termijn van 2 jaar begint op het moment dat u de woning verlaat en wordt opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis vanwege medische redenen of ouderdom. Van opname vanwege medische redenen of ouderdom is in ieder geval sprake als u een indicatiestelling hebt van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg).

Fiscale partner blijft in de eigen woning wonen

Hebt u een fiscale partner en woont hij in de eigen woning tijdens uw opname? Dan mag u die woning beschouwen als de eigen woning die uw hoofdverblijf is. Dit geldt ook als de opname langer duurt dan 2 jaar. De regeling geldt niet alleen voor getrouwden, maar ook voor ongetrouwd samenwonenden die in de samenwoonsituatie fiscale partners waren en ook daarna fiscale partners blijven. Bent u getrouwd, dan blijft u sowieso fiscale partners. Bent u niet getrouwd, dan blijft u fiscale partners tenzij 1 van u beiden dat niet wil. Als u niet getrouwd bent, eindigt het fiscaal partnerschap ook als 1 van u beiden een andere fiscale partner krijgt.

Naar boven

10.2.6 Leegstand eigen woning door tijdelijk verblijf elders

Staat uw woning leeg omdat u tijdelijk ergens anders woont? Bijvoorbeeld omdat u tijdelijk bent uitgezonden of overgeplaatst? Dan valt uw eigen woning onder bepaalde voorwaarden toch onder de eigenwoningregeling. Dit betekent dat u in die periode de (hypotheek)rente mag blijven aftrekken. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:

  • De woning was vóór uw tijdelijk verblijf elders minimaal 1 jaar uw eigen woning en hoofdverblijf.

  • In de periode dat u er niet woont, hebt u de woning niet aan derden beschikbaar gesteld. Kinderen tot 27 jaar mogen wel in de woning blijven wonen.

  • De woning is tijdelijk niet uw hoofdverblijf. De woning moet dus wel weer bestemd zijn om uw hoofdverblijf te worden.

  • U en uw fiscale partner hebben geen andere eigen woning als hoofdverblijf. Een huurwoning is geen eigen woning.

Bij tijdelijke uitzending of overplaatsing gelden de volgende percentages en bedragen voor het eigenwoningforfait:

WOZ-waarde

Eigenwoningforfait

Niet meer dan € 1.060.00

1,15% van de WOZ-waarde

Meer dan € 1.060.000

€ 12.190 + 2,35% van de WOZ-waarde boven € 1.060.000

Naar boven

10.3 Inkomsten voor de eigenwoningregeling

Als een woning onder de eigenwoningregeling valt, dan tellen wij een deel van de waarde van deze woning(en) bij uw inkomen in box 1. Het gaat om de volgende inkomsten:

  • het eigenwoningforfait

  • inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning

  • het belaste deel van een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning

  • het belaste deel van een gedeblokkeerd tegoed van een spaarrekening eigen woning of van een beleggingsrecht eigen woning

Kijk voor meer informatie over een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning in het hoofdstuk 'Verzekeren of sparen voor de aflossing van uw hypotheek'.

Naar boven

10.3.1 Eigenwoningforfait

Hebt u een eigen woning of een woning die onder de eigenwoningregeling valt? Dan moet u een bedrag bij uw inkomen tellen: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van uw eigen woning. Gebruik voor het bepalen van het eigenwoningforfait de onderstaande tabel.

De WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die u van uw gemeente hebt gekregen. Voor het jaar 2019 geldt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2017. Die staat op de WOZ-beschikking die u begin 2018 van uw gemeente hebt gekregen.

Zijn eventuele bijgebouwen, zoals een garage, apart vermeld op de WOZ-beschikking? Of hebt u hiervoor een aparte WOZ-beschikking gekregen? Tel dan de WOZ-waarden bij elkaar als deze bijgebouwen bij de woning horen.

Woz-waarde van de woning

Eigenwoningforfait

meer dan

niet meer dan

-

€ 12.500

0%

€ 12.500

€ 25.000

0,25%

€ 25.000

€ 50.000

0,40%

€ 50.000

€ 75.000

0,55%

€ 75.000

€ 1.060.000

0,70%

€ 1.060.000

-

€ 7.420 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.060.000

Bent u verhuisd? Om te bepalen hoe lang de woning uw hoofdverblijf is, gaat u uit van de datum waarop uw woonadres is gewijzigd in de Basisregistratie Personen (BRP). U gaat dus niet uit van de feitelijke verhuisdatum.

Nieuwbouwwoning, bouwkavel of woning in aanbouw

Hebt u een nieuwbouwwoning gekocht? Neem dan de waarde van de WOZ-beschikking die de gemeente heeft afgegeven, ook als die alleen betrekking heeft op de grond of op een gedeeltelijk afgebouwde woning.

Hebt u een nieuwbouwwoning gekocht waarvoor de gemeente nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven? Of gaat het om een bouwkavel of woning in aanbouw waarvoor de gemeente nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven? Dan moet u zelf de waarde van de woning (laten) schatten. U moet hierbij uitgaan van de waarde die de woning op 1 januari 2017 zou hebben gehad. Deze waarde kunt u vaststellen door te kijken naar de waarde van soortgelijke woningen. Krijgt u later alsnog een WOZ-beschikking voor de woning en blijkt hieruit dat u de waarde te hoog of te laag hebt geschat? Kijk dan voor meer informatie op belastingdienst.nl.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking

Hebt u bij de gemeente bezwaar gemaakt omdat u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde? Als uw bezwaar is toegewezen, mag u uitgaan van de nieuw vastgestelde WOZ-waarde. Heeft de gemeente nog geen uitspraak gedaan? Ga dan uit van de WOZ-waarde die op de beschikking staat. Als de gemeente uw bezwaar toewijst en de WOZ-waarde lager vaststelt, kunt u opnieuw een aangifte indienen met de lagere WOZ-waarde.

Geen WOZ-beschikking

Hebt u een bestaande woning gekocht en nog geen WOZ-beschikking gekregen? Vraag deze dan aan bij de gemeente.

In bepaalde gevallen krijgt u geen WOZ-beschikking, bijvoorbeeld als het om een woning buiten Nederland gaat of als u een woonboot hebt. Dan moet u uitgaan van de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2017. Dit is de verkoopprijs die de hoogste bieder u op die datum zou betalen, als u de woning had verkocht. Woont u in een woonboot en hebt u een beschikking van de gemeente gekregen voor de roerendewoonruimtebelasting? Dan mag u de waarde gebruiken die op deze beschikking staat.

Naar boven

10.3.2 Inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning

Verhuurt u tijdelijk uw eigen woning? Bijvoorbeeld tijdens uw vakantie of een kort verblijf buiten Nederland? Dan blijft de woning onder de eigenwoningregeling vallen. Daarnaast telt 70% van de ontvangen huur over de verhuurperiode mee bij uw inkomsten.

De ontvangen huur is de door u berekende huurprijs, verminderd met bepaalde kosten. In de huurprijs mag u een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur van de woning, bijvoorbeeld:

  • gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder

  • aan de huurder doorberekende kosten, zoals schoonmaken en wassen

  • advertentiekosten en provisie

Onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten, zoals de WOZ-aanslag en de opstalverzekering, mag u niet aftrekken van de ontvangen huur.

Let op!

Verhuurt u een woning die te koop staat? Dan valt deze woning niet (meer) in box 1, maar in box 3. U hoeft dan ook geen inkomsten uit verhuur aan te geven, maar u mag ook geen rente en kosten voor de woning aftrekken.

De volgende zaken vallen niet onder inkomsten uit tijdelijke verhuur:

  • de huur die u ontvangt bij verhuur van een deel van uw eigen woning (bijvoorbeeld een kamer)

    Afhankelijk van uw situatie hebt u recht op een vrijstelling, of valt een deel van uw woning in box 3. Zie 'Verhuur deel eigen woning'.

  • de vergoeding die u ontvangt van kostgangers voor het schoonmaken en de maaltijden

    Deze vergoeding geeft u in uw aangifte aan als inkomsten uit overig werk.

  • de huur die u ontvangt terwijl u zelf ergens anders woont, zoals bij uitzending of detachering

    In deze situatie valt de woning niet meer in box 1, maar in box 3.

Een van de vormen van inkomsten uit tijdelijke verhuur is tijdelijke verhuur van de eigen woning via internet. Via verschillende internetsites kunt u uw eigen woning tijdens uw vakanties te huur aanbieden. Dit is een vorm van deeleconomie. In een deeleconomie gaat het om zakelijke overeenkomsten tussen burgers die elkaar vinden via een online platform. Het uitgangspunt is dat mensen 'delen' wat ze over hebben of wat ze op een bepaald moment niet gebruiken.

Naar boven

10.4 Aftrekbare kosten voor de eigenwoningregeling

Van een woning die onder de eigenwoningregeling valt, telt niet alleen een deel van de waarde bij uw inkomen, maar mag u ook bepaalde kosten aftrekken. Het gaat om de volgende kosten:

  • (hypotheek)rente

  • financieringskosten

  • periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Hebt u weinig of geen aftrekbare kosten voor uw eigen woning? Dan hebt u misschien recht op de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld.

U mag misschien de rente en kosten aftrekken in de volgende situaties:

  • U hebt geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning maar het geld nog niet hiervoor gebruikt.

  • Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor onderhoud of verbouwing (een verbouwingsdepot).

  • Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor de bouw van de woning (een nieuwbouwdepot).

  • U hebt in 2018 rente vooruitbetaald voor een periode na 30 juni 2019.

Zie voor meer informatie over de voorwaarden in deze situaties 'Bijzondere regels'.

Meerdere eigenaren die geen fiscale partners waren

Bent u met 1 of meer mensen eigenaar van uw hoofdverblijf en bent u niet het hele jaar fiscale partners? Dan is de woning alleen een eigen woning als u samen met 1 of meer eigenaren/bewoners van de woning een belang hebt bij de waardeontwikkeling van ten minste 50%. U geeft dan het deel van het eigenwoningforfait aan dat overeenkomt met uw aandeel in het eigendom van de woning. U mag alleen de (hypotheek)rente en financieringskosten aftrekken die betrekking hebben op uw aandeel in de eigenwoningschuld. Betaalt u minder rente en kosten? Dan mag u alleen het betaalde bedrag aftrekken.

Voorbeeld

De woning is voor 75% uw eigendom en voor 25% eigendom van een huisgenoot die niet het hele jaar uw fiscale partner is. U kiest er niet voor om het hele jaar als fiscale partners te worden beschouwd. Voor beiden is de woning het hoofdverblijf. U geeft dan 75% van het eigenwoningforfait van de hele woning aan. U mag maximaal de rente en financieringskosten van uw eigenwoningschuld aftrekken en maximaal 75% van de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming voor de eigen woning.

Naar boven

10.4.1 Hypotheekrente en eigenwoningschuld

U mag (hypotheek)rente aftrekken voor woningen die onder de eigenwoningregeling vallen. U mag alleen de rente aftrekken voor het bedrag dat daadwerkelijk bij de woning hoort. Wij noemen dit de eigenwoningschuld.

De eigenwoningschuld is het bedrag dat u hebt geleend voor de eigen woning. Hierbij hoort ook het bedrag dat u hebt geleend voor het betalen van de financieringskosten, zoals advies- en afsluitkosten. U mag de (hypotheek)rente alleen aftrekken als u de lening hebt gebruikt voor:

  • de aankoop van de eigen woning

  • de verbouwing en het onderhoud van de eigen woning

  • de afkoop van erfpacht, opstal of beklemming

Let op!

Hebt u een lening voor uw eigen woning afgesloten bij uw werkgever? En hebt u rentevoordeel omdat u een lagere rente betaalt dan de marktrente? Dan hoort dit voordeel bij uw belastbare loon. Dit betekent dat u niet alleen de (hypotheek)rente mag aftrekken die u tijdens het jaar betaalt, maar ook het rentevoordeel dat bij uw belastbare loon is gerekend.

In de volgende situaties mag u niet de volledige rente aftrekken:

  • U hebt uw lening niet helemaal gebruikt voor uw eigen woning.

    Voorbeeld: Uw totale (hypotheek)schuld is € 200.000. Van dit bedrag hebt u voor € 20.000 een auto gekocht. Uw eigenwoningschuld is dan € 180.000 omdat u € 20.000 niet aan uw woning hebt besteed. U mag de (hypotheek)rente aftrekken over € 180.000.

  • U hebt een uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning of een spaarrekening eigen woning. U moet dan uw eigenwoningschuld verminderen met het deel van de uitkering dat is vrijgesteld van belasting. Van het bedrag dat overblijft, mag u de rente aftrekken. Zie het hoofdstuk 'Verzekeren of sparen voor de aflossing van uw hypotheek'.

  • U hebt uw eigen woning verkocht met overwaarde en een andere eigen woning gekocht. U hebt dan misschien te maken met de bijleenregeling. Zie het hoofdstuk 'Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling'.

  • U krijgt voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning een schenking, waarvoor u gebruik kunt maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling, en u gebruikt deze om uw hypotheek af te lossen. U mag voor het bedrag van de schenking geen hypotheek afsluiten en rente aftrekken.

  • U hebt na 2012 een lening voor een eigen woning afgesloten die niet aan de voorwaarden voldoet. Zie voor meer informatie hierover 'Voorwaarden voor renteaftrek: leningen afgesloten na 2012'.

Renteaftrek maximaal 30 jaar

De rente mag u maximaal 360 maanden (= 30 jaar) aftrekken.

Voor leningen die zijn aangegaan vóór 1 januari 2001 geldt dat de rente-aftrektermijn van 30 jaar begint te lopen op 1 januari 2001.

Voor leningen die zijn aangegaan tussen 1 januari 2001 en 31 december 2012 gaat de 30-jaarstermijn in op het moment dat de lening is aangegaan.

Voor leningen die zijn aangegaan vanaf 1 januari 2013 geldt een termijn van 360 maanden op het moment dat de lening is aangegaan.

Had uw fiscale partner al een eigenwoningschuld toen u trouwde? En gaat u scheiden en wordt (een deel van) de schuld ook uw schuld? Dan gelden de regels voor de eigenwoningschuld van uw ex-echtgenoot, zoals de resterende duur van de renteaftrek, ook voor u.

Financial lease of huurkoop

Hebt u met een financial leasecontract of met een huurkoopovereenkomst onderhoud of verbetering aan uw eigen woning laten financieren? Zoals voor kozijnen of een keuken? En voldoet de lening aan de aflossingsverplichting en andere voorwaarden voor een eigenwoningschuld? Dan mag u de rente aftrekken als rente voor de eigen woning.

Negatieve hypotheekrente

Hebt u een variabele hypotheek of lening voor uw eigen woning waarvan de rente is gekoppeld aan euribor-percentages? En ontvangt u van uw bank of andere geldverstrekker als gevolg daarvan rente (zogenoemde negatieve rente)? Dan moet u de aftrekbare rente over de hypotheek of lening verminderen met de negatieve rente die u hebt ontvangen. Dit geldt alleen als de betaalde en negatieve rente betrekking hebben op dezelfde hypotheek of lening. U hebt daardoor minder recht op renteaftrek.

Voorbeeld

U betaalt € 3.000 rente over uw hypotheek. Dit bedrag is aftrekbaar als rente over uw eigenwoningschuld. De bank betaalt u over dezelfde hypotheek € 2.000 negatieve rente. De betaalde rente is hoger dan de negatieve rente (€ 3.000 - € 2.000 = € 1.000). De rente die u mag aftrekken over deze hypotheek is € 1.000.

De aftrekbare rente over uw hypotheek of lening kan niet negatief zijn. Hebt u meer negatieve rente ontvangen dan het bedrag van de betaalde rente over deze hypotheek of lening? Dan is de rente die u mag aftrekken over deze hypotheek of lening € 0. Het deel van de negatieve rente dat overblijft, hoeft u niet aan te geven in uw aangifte. Over het restant van de negatieve rente betaalt u dus geen belasting.

Terugontvangen rente

Betaalt uw bank of andere geldverstrekker u rente terug, omdat u in een eerder jaar te veel (hypotheek)rente betaalde? Komt dit doordat de bank of andere geldverstrekker u te veel rente in rekening heeft gebracht? En hebt u die rente in een eerder jaar als (hypotheek)rente eigenwoningschuld afgetrokken? Dan moet u de aftrekbare (hypotheek)rente en financieringskosten van de leningen die u hebt afgesloten voor de koop, het onderhoud of de verbouwing van de eigen woning verminderen met deze terugontvangen rente.

Boeterente

Lost u (gedeeltelijk) uw eigenwoningschuld af? Of sluit u uw eigenwoningschuld over? Dan moet u misschien boeterente betalen. Het betaalde bedrag aan boeterente is aftrekbaar als de lening bij uw eigenwoningschuld hoort.

Als u voor rentemiddeling kiest, betaalt u de boeterente niet in een keer, maar verdeelt u het over de resterende looptijd van de rentevastperiode die eerder is overeengekomen. Onder boeterente bij rentemiddeling valt ook de vergoeding die de bank in rekening brengt vanwege het nadeel dat de bank heeft, omdat de boeterente pas later wordt betaald. Deze rente mag u in uw aangifte aftrekken.

Andere opslagen die de bank wegens rentemiddeling in rekening brengt, zoals een opslag voor het risico van vroegtijdig volledig aflossen bij verkoop, horen niet bij de boeterente. Deze opslagen worden dan ook niet aangemerkt als rente van schulden, behalve als het totaal van alle overige opslagen niet hoger is dan 0,2%. Een opslag is een procentuele doorberekening van kosten.

Is er sprake van rentemiddeling? Dan mag u ook het percentagedeel dat is toe te rekenen aan het boeterentebedrag meetellen bij de berekening van de te betalen annuïteit.

Kiest u niet voor een rentemiddelingsproduct, maar besluit u het bedrag van de boeterente ineens te voldoen? Dan mag u dat bedrag ook aftrekken. Als u dat bedrag leent, is de rente over die lening niet aftrekbaar.

Uw hypotheekschuld bestond al op 31 december 1995

Bestond de hypotheekschuld op uw woning al op 31 december 1995? Dan mag u de rente van deze hypotheekschuld aftrekken. Dit geldt ook als u de lening niet hebt gebruikt voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de woning. Voorwaarde is dat de hypotheekschuld nog steeds voor dezelfde woning is en dat de woning nog steeds uw eigen woning is.

Eigenwoningschuld en erven: u gaat in een geërfde woning wonen

Erft u een woning waarop nog een (hypotheek)schuld openstaat, van bijvoorbeeld uw langstlevende ouder van wie u geen fiscale partner was? En gaat u in de geërfde woning wonen? Dan hoort de geërfde (hypotheek)schuld niet automatisch bij uw eigenwoningschuld.

Als u ook andere bezittingen hebt geërfd, mag u de schuld waarvoor u aansprakelijk bent maar voor een evenredig deel toerekenen aan de eigen woning. Ook moet u nagaan of de geërfde (hypotheek)schuld voldoet aan de voorwaarden. Zie 'Voorwaarden voor renteaftrek: leningen afgesloten na 2012'.

Voorbeeld
U erft de woning van uw langstlevende ouder en u besluit in de geërfde woning te gaan wonen. De woning wordt uw eigen woning.

De waarde van de woning is € 180.000. Op de woning staat nog een (hypotheek)schuld open van € 50.000. Naast de woning erft u een auto met een waarde van € 20.000. In totaal erft u € 200.000 aan bezittingen en een (hypotheek)schuld van € 50.000.

De woning heeft een waarde van 90% van de geërfde bezittingen. Van de (hypotheek)schuld mag u daarom ook maar 90% toerekenen aan de eigen woning. Uw eigenwoningschuld is dan € 45.000. U mag over dit bedrag alleen (hypotheek)rente aftrekken, als de lening voldoet aan de aflossingsverplichting. De overige 10% van de (hypotheek)schuld hoort bij uw schulden in box 3 (bezittingen en schulden).

Naar boven

10.4.2 Financieringskosten

Aftrekbare financieringskosten zijn:

  • bemiddelingskosten bij het verkrijgen van uw hypotheek, zoals advies- en afsluitkosten

  • notariskosten voor de hypotheekakte en het kadastraal recht hierover

  • betaalde oversluitkosten

  • taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen)

  • kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie

  • bouwrente over de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten

  • onder bepaalde voorwaarden: kosten van een verbouwingsdepot of een nieuwbouwdepot. Zie 'Bijzondere regels'.

Afsluitprovisie

Sloot u de lening af vóór 1 januari 2013 en betaalde u toen afsluitprovisie? Hiervan mocht u niet meer aftrekken dan 1,5% van de schuld en maximaal € 3.630. Hebt u meer betaald? Gebruik dan de voorbeelden hieronder om te bepalen hoeveel u mag aftrekken.

Voorbeeld 1: zonder fiscale partner

U betaalde op 1 juli 2012 € 6.030 afsluitprovisie voor een lening met een looptijd van 20 jaar. Dan deelt u het bedrag boven het maximum (€ 6.030 - € 3.630 = € 2.400) door het aantal maanden van de looptijd, dus € 2.400 : 240 = € 10. In dit voorbeeld mocht u in 2012 het maximum (€ 3.630) + € 60 = € 3.690 aftrekken. Vervolgens mag u gedurende de resterende looptijd van de lening (20 jaar) jaarlijks € 117 (€ 2.340 : 20) aftrekken. Ook de 6 maanden in het laatste jaar worden voor deze berekening als vol jaar aangemerkt.

Voorbeeld 2: met fiscale partner

Als in voorbeeld 1, maar nu had u heel 2012 een fiscale partner. U kocht samen de eigen woning en sloot op 1 juli 2012 samen ieder voor de helft de lening af. De afsluitprovisie bedroeg € 8.460. Voor u en uw fiscale partner geldt een maximale aftrek van € 3.630 per persoon. Samen is dat € 7.260. Het bedrag boven het maximum (€ 8.460 - € 7.260 = € 1.200) deelt u door het aantal maanden van de looptijd, dus € 1.200 : 240 = € 5 per maand. U mocht in 2012 ieder 6 x € 2,50 = € 15 aftrekken. In dit voorbeeld mocht u in 2012 ieder € 3.630 + € 15 = € 3.645 aftrekken. Samen is dat € 7.290. Vervolgens mag u ieder gedurende de resterende looptijd van de lening jaarlijks € 30 (€ 585 : 20 = € 30) aftrekken.

Naar boven

10.4.3 Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

Als de grond waarop uw eigen woning staat niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar.

Hebt u periodiek bedragen betaald voor erfpacht, opstal of beklemming? Dan moet u rekening houden met uw aandeel in het eigendom van uw woning. U mag maximaal het deel aftrekken dat overeenkomt met uw aandeel in het eigendom van de woning.

Het recht van erfpacht en het recht om iets op de grond te bouwen (opstal) is vaak voor een bepaalde tijd. Het recht van beklemming is een eeuwigdurend recht op het gebruik van grond van iemand anders.

Niet aftrekbaar zijn:

  • premies voor een opstalverzekering

  • afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

    Als u de rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt, is de rente over de lening die u hebt afgesloten om de afkoopsom te financieren meestal wel aftrekbaar.

  • premies voor een kapitaalverzekering eigen woning

  • overgemaakte bedragen naar een spaarrekening eigen woning

Naar boven

10.4.4 Bijzondere regels

Hebt u te maken met 1 van de volgende situaties? Dan gelden er bijzondere regels om te bepalen of u de (hypotheek)rente en kosten mag aftrekken:

  • U hebt geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning maar het geld nog niet hiervoor gebruikt.

  • Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor onderhoud of verbouwing (een verbouwingsdepot).

  • Uw lening staat op een aparte rekening die speciaal is geopend voor de bouw van de woning (een nieuwbouwdepot).

  • U hebt in 2018 rente vooruitbetaald voor een periode na 30 juni 2019.

Verbouwingslening nog niet gebruikt

Hebt u geld geleend voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning? Maar hebt u het geld nog niet hiervoor gebruikt? Dan mag u de rente en de financieringskosten misschien toch aftrekken. Tot 6 maanden na het afsluiten van de lening mag u de rente en de financieringskosten volledig aftrekken. Na 6 maanden (of eerder als de verbouwing binnen 6 maanden is afgerond) gaat het deel van de lening dat nog niet is gebruikt voor de verbouwing over naar box 3.

Betaalt u later alsnog kosten voor de verbouwing? Dan hoort dat deel van de lening vanaf dat moment weer tot de eigenwoningschuld en is de rente over dat deel van de lening aftrekbaar. De kosten van het onderhoud of de verbouwing mag u ook van een andere rekening betalen. De rente over de lening is aftrekbaar, als u het geleende geld maar steeds voor het onderhoud of de verbouwing kan opnemen.

Hebt u (een deel van) de verbouwingskosten zelf al betaald, maar sluit u binnen 6 maanden na het begin van de verbouwing hiervoor een lening af? Dan mag u de rente over en kosten van een verbouwingslening aftrekken, tot het bedrag van de kosten die u in die periode hebt gemaakt.

Tweejaarsregeling voor verbouwingsdepot

Als het geleende bedrag op een aparte rekening staat die speciaal voor het onderhoud of de verbouwing is geopend, heet dat een verbouwingsdepot. Gedurende maximaal 6 maanden na het afsluiten van de lening mag u de rente en de financieringskosten van de verbouwingslening volledig aftrekken. Na 6 maanden moet u de betaalde rente en kosten op de verbouwingslening verminderen met de rente die u ontvangt over het tegoed van het verbouwingsdepot. Deze regeling geldt alleen zolang u het depot gebruikt voor onderhoud of verbouwing en tot maximaal 2 jaar na het afsluiten van de lening.

Eindigt het onderhoud of de verbouwing eerder? Dan mag u de rente over het restant van de lening niet meer aftrekken. Het restant van de lening en van het depot valt in box 3. Alleen de rente over het deel van de lening dat is gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing is dan nog aftrekbaar.

Tweejaarsregeling voor nieuwbouwdepot

Als het geleende bedrag op een aparte rekening staat die speciaal voor de bouw van de woning is geopend, heet dat een nieuwbouwdepot. U mag de rente en financieringskosten van de nieuwbouwlening gedurende maximaal 2 jaar volledig aftrekken. U moet de betaalde rente en kosten verminderen met de rente die u ontvangt over het tegoed van het nieuwbouwdepot.

Wanneer gaat de tweejaarstermijn voor depots in?

De tweejaarstermijn begint op het moment waarop de koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend. Vaak is dan nog geen lening afgesloten. De lening wordt meestal later afgesloten en uitbetaald bij levering van de woning in aanbouw bij de notaris. In dat geval begint de tweejaarstermijn op het moment van levering bij de notaris.

Geen gebruik maken van de tweejaarsregeling

Wilt u geen gebruik maken van de tweejaarsregeling voor een verbouwings- of een nieuwbouwdepot? Dan mag u alleen de rente en kosten aftrekken over het deel van de lening waarvan u het geld daadwerkelijk voor de aankoop, de verbouwing of het onderhoud van de eigen woning hebt gebruikt. Het deel van de lening dat u nog niet hebt gebruikt voor uw eigen woning valt in box 3. U mag de rente en de kosten van dit deel van uw lening niet in box 1 aftrekken. De rente die u ontvangt op het depot, verrekent u dan niet met de betaalde rente en kosten van uw eigen woning.

Vooruitbetaalde rente

Hebt u in 2018 een deel van de (hypotheek)rente vooruitbetaald voor een periode tot uiterlijk 1 juli 2019? En bent u dit contractueel overeengekomen? Dan is dit bedrag helemaal aftrekbaar in 2018. U mag dus maximaal een half jaar rente vooruitbetalen. Als u in 2018 vrijwillig een bedrag voor 2019 hebt betaald, dan is dit bedrag pas in 2019 aftrekbaar. De vooruitbetaling moet u dan als box-3-bezitting op 1 januari 2019 aangeven.

Hebt u in 2018 een deel van de (hypotheek)rente vooruitbetaald voor een periode na 30 juni 2019? Dan is het deel dat betrekking heeft op 2019 niet aftrekbaar in 2018. U mag alleen de (hypotheek)rente aftrekken die u in 2018 hebt betaald voor de periode 1 januari 2018 tot en met (uiterlijk) 31 december 2018. Het deel dat u niet mag aftrekken in 2018 trekt u in gelijke delen af over de resterende jaren waarvoor u de rente betaalde.

Voorbeeld

U betaalt in augustus 2019 € 24.000 rente voor de periode 15 augustus 2018 tot en met 14 augustus 2020. U betaalt dus rente vooruit voor een periode na 30 juni 2019. U mag alleen het bedrag aftrekken dat u hebt betaalt voor 2018. U betaalde over 24 maanden, waarvan 5 maanden in 2018. U mag in 2018 5/24 x € 24.000 = € 5.000 aftrekken. De vooruitbetaalde rente trekt u in gelijke delen af over de resterende jaren waarvoor u de rente betaalde. In 2019 is dit € 9.500 en in 2020 € 9.500.

Naar boven

10.4.5 Aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld

Hebt u een eigen woning die uw hoofdverblijf is? En betaalt u geen of weinig rente omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan krijgt u de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. U krijgt deze aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten.

U hebt mogelijk geen recht op de aftrek als u de (hypotheek)rente en kosten vooruit- of achteraf betaalde.

De aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten zoals de rente. Hierdoor betaalt u per saldo geen belasting over het eigenwoningforfait van de eigen woning.

Doet u online aangifte? Dan berekenen wij het aftrekbare bedrag voor u. Hebt u het hele jaar een fiscale partner? Dan wordt de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld in dezelfde verhouding verdeeld als het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning.

Voorbeeld

Bij uw inkomsten uit uw eigen woning hoort een bedrag van € 1.500 eigenwoningforfait. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.200 betaald. Per saldo zijn de inkomsten uit uw eigen woning en de aftrekposten voor uw eigen woning € 300. U krijgt dan een aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld van € 300.

Vooruit- en achteraf betaalde rente en kosten

Hebt u de rente en kosten voor uw eigen woning voor een bepaald jaar vooruitbetaald of achteraf betaald? Dan betaalt u in een ander jaar mogelijk minder rente dan het eigenwoningforfait. U hebt dan toch geen recht op de aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. U moet de rente en kosten voor de berekening van de aftrek namelijk toerekenen aan het jaar waarover u de rente betaalt.

Voorbeeld
U hebt een eigen woning met een eigenwoningforfait van € 1.500. U hebt de rente voor het 1e halfjaar van 2018 (€ 2.400) betaald in december 2017. De rente over het 2e halfjaar van 2018 (€ 2.400) betaalt u in januari 2019. Omdat u in 2018 geen rente hebt betaald, zou u voor het hele bedrag van het eigenwoningforfait (€ 1.500) aftrek krijgen vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. Maar u moet de rente die u in 2017 hebt vooruitbetaald en de rente die u in 2019 achteraf betaalt, toch toerekenen aan 2018.

In dit voorbeeld krijgt u geen aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld. Het bedrag van de betaalde rente over 2018 (€ 4.800) is namelijk meer dan het bedrag van het eigenwoningforfait (€ 1.500).

Doet u online aangifte? Vul dan de vooruit- en achteraf betaalde rente en kosten in. Wij maken deze berekening dan voor u.

Naar boven

10.4.6 Wat is niet aftrekbaar?

De volgende kosten zijn niet aftrekbaar als hypotheekrente of financieringskosten:

  • het bedrag aan aflossing van (een deel van) de eigenwoningschuld

  • bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie

  • overdrachtsbelasting en omzetbelasting

  • notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte

  • bouwrente over de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt gesloten

  • kosten van onderhoud en verbouwing
    Voor een rijksmonumentenpand kunt u onder bepaalde voorwaarden wel aftrek van onderhoudskosten krijgen. Zie het hoofdstuk 'Aftrek onderhoudskosten voor een rijksmonumentenpand'.

  • rente en kosten van leningen (ook al financiert u dat met een hypotheek op uw eigen woning) die geen eigenwoningschuld zijn, bijvoorbeeld een lening om een auto te kopen

  • rente en kosten van leningen die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld zijn

    Zie het hoofdstuk 'Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling'.

  • rente over restschulden die ontstaan zijn door verkoop van uw eigen woning na 31 december 2017

  • rente die u betaalt aan uw fiscale partner

    Het gaat hier om een lening voor uw eigen woning die uw fiscale partner heeft verstrekt.

  • rente van leningen die u hebt afgesloten voor een woning die u van uw fiscale partner hebt gekocht

    Dit geldt alleen voor het deel van de schuld dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning.

  • rente van leningen die u hebt afgesloten om aftrekbare rente over en kosten van leningen te betalen

    Bijvoorbeeld een lening om boeterente of bouwrente te betalen. Rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 hebt afgesloten om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen, mag u wel aftrekken.

  • premies voor een kapitaalverzekering eigen woning en stortingen op een spaarrekening eigen woning

  • rente op een lening die niet aan de aflossingsverplichting voldoet, maar hier wel aan zou moeten voldoen. Zie 'Voorwaarden voor renteaftrek: leningen afgesloten na 2012'.

Naar boven

10.5 Voorwaarden voor renteaftrek: leningen afgesloten na 2012

Op 1 januari 2013 zijn de regels voor de renteaftrek van de eigenwoningschuld veranderd. U mag voor nieuwe leningen vanaf die datum alleen rente aftrekken als u de lening geheel (ten minste annuïtair) aflost in ten hoogste 360 maanden. Had u uw eigenwoningschuld al in 2012? Dan mag u hiervoor de rente blijven aftrekken en bent u niet verplicht om af te lossen.

Let op!

Had u al een lening voor een woning die in 2012 nog geen eigen woning was? En wordt de woning waarvoor die lening is aangegaan een eigen woning? Dan wordt deze schuld als een nieuwe lening gezien en moet deze voldoen aan de nieuwe aflossingsregels.

Dit geldt ook als u een stuk grond of een gebouw had dat in 2012 niet tot de eigen woning behoorde, maar daarna wel (weer) tot uw eigen woning behoorde.

Naar boven

10.5.1 Wanneer verplicht aflossen?

Om de rente te mogen aftrekken, bent u in de volgende situaties verplicht de lening af te lossen:

  • U sluit voor het eerst een hypotheek of lening af.

  • U had in 2012 al een eigenwoningschuld, maar verhoogt deze bijvoorbeeld in verband met een verbouwing.
    De aflossingsverplichting geldt in dit geval alleen voor het extra bedrag dat u leent.

U moet de lening aflossen in maximaal 360 maanden en ten minste annuïtair. Dit betekent dat u maandelijks een vast bedrag betaalt, dat bestaat uit rente en aflossing. Ook als u lineair aflost in maximaal 360 maanden hebt u recht op renteaftrek.

Hebt u bij een eerdere lening al een deel van de 360 maanden gebruikt? Dan moet u die maanden in mindering brengen op de maximale aflossingsperiode van de nieuwe lening. Dit hoeft u niet te doen als voor uw vorige lening geen aflossingsverplichting gold.

Naar boven

10.5.2 Wanneer niet verplicht aflossen?

In de volgende situaties hoeft u de lening niet verplicht af te lossen:

  • U hebt een hypotheek die op 31 december 2012 al bestond, sluit deze over en u verhoogt uw hypotheek niet.

  • U hebt in 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst gesloten voor de aankoop van een woning, maar u sloot pas in 2013 de lening af.

  • U hebt in 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst gesloten voor onderhoud of verbetering van uw woning, maar u sloot pas in 2013 een lening af.

    Dit geldt alleen voor het deel van de lening voor zover de verbouwing of verbetering in 2013 is voltooid.

  • U hebt in 2012 een eigen woning verkocht en u kocht pas in 2013 opnieuw een eigen woning. Tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld bent u niet verplicht af te lossen.

  • U had op 31 december 2012 een eigenwoningschuld. U verkoopt in 2013 of later uw eigen woning. U koopt uiterlijk het jaar na verkoop opnieuw een eigen woning. Tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld bent u niet verplicht af te lossen.

    Voorbeeld: U verkoopt uw oude eigen woning in 2017. De eigenwoningschuld was € 100.000. In 2018 koopt u een nieuwe eigen woning voor € 200.000. Als u gaat lenen om de nieuwe woning te financieren, geldt voor het bedrag van de oude eigenwoningschuld (€ 100.000) geen aflossingsverplichting.

  • U koopt een eigen woning en uw vorige eigen woning staat nog te koop. Voor de aankoop van uw nieuwe woning hebt u een overbruggingskrediet.

    Dit overbruggingskrediet hoeft u niet verplicht af te lossen op voorwaarde dat u met dit krediet de overwaarde van uw vorige woning financiert.

  • U lost in 2013 of later een deel af van uw eigenwoningschuld. Deze eigenwoningschuld bestond al op 31 december 2012. U leent uiterlijk het jaar na aflossing opnieuw tot maximaal dit bedrag bij en u besteedt de lening aan uw eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing. U hoeft de nieuwe lening niet verplicht af te lossen.

  • U hebt een starterslening. Dit is een lening verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.

  • U hebt een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar (zie hieronder).

  • U verhuurde uw eigen woning, maar gaat er zelf weer wonen (zie hieronder).

  • Uw woning behoorde tot uw ondernemingsvermogen (zie hieronder).

  • U had op 31 december 2012 ten minste 1 eigen woning en op of na 31 december 2012 gelijktijdig 2 eigen woningen (zie hieronder).

Schuld aan aannemer of projectontwikkelaar

Koopt u een toekomstige eigen woning in aanbouw? Dan kunt u misschien de prijs voor de grond en de lopende bouwtermijnen nog niet betalen aan de aannemer of projectontwikkelaar. U kunt die grondprijs en de lopende bouwtermijnen pas betalen als u uw hypotheek hebt afgesloten. Tot die tijd hebt u dus een tijdelijke schuld aan de aannemer of projectontwikkelaar. Die tijdelijke schuld hoeft u niet verplicht af te lossen en deze telt ook niet mee bij het vaststellen van de maximale termijn van 360 maanden waarin u de eigenwoningschuld verplicht moet aflossen.

U verhuurde uw eigen woning, maar gaat er zelf weer wonen

Verhuurde u vóór 1 januari 2013 tijdelijk een woning waarin u eerst zelf woonde? Bijvoorbeeld omdat u werd uitgezonden? Gedurende de verhuurperiode is uw lening een schuld in box 3. Gaat u vóór 1 januari 2021 weer in die woning wonen? Dan hoeft u niet verplicht af te lossen tot het bedrag van de eigenwoningschuld die u had op het moment dat u de woning verliet. Over die eigenwoningschuld mag u de rente weer aftrekken vanaf de dag dat de woning weer uw hoofdverblijf is.

Woning behoorde tot ondernemingsvermogen

Behoorde uw woning op 31 december 2012 tot uw ondernemingsvermogen, maar valt de woning daarna onder de eigenwoningregeling? Dan hoeft u tot het bedrag van de schuld op 31 december 2012 niet verplicht af te lossen.

2 woningen op of na 31 december 2012

Had u op 31 december 2012 2 woningen die onder de eigenwoningregeling vielen? En hoorden de leningen op 31 december 2012 tot uw eigenwoningschuld? Dit is bijvoorbeeld het geval als u een nieuwe woning hebt gekocht, maar de oude woning nog niet was verkocht. U hoeft dan de leningen voor beide woningen niet verplicht af te lossen.

Had u op 31 december 2012 1 eigen woning en na 31 december 2012 gelijktijdig 2 eigen woningen? Dan hoeft u de schuld van de nieuwe eigen woning tot ten hoogste het bedrag van de schuld van de oude eigen woning niet verplicht af te lossen.

Had u op 31 december 2012 tenminste 1 eigen woning en op of na deze datum gelijktijdig 2 eigen woningen? En is 1 van die woningen niet langer een eigen woning omdat u bijvoorbeeld een woning verkocht of verhuurde? Dan vermindert u de schuld waarop u niet verplicht hoeft af te lossen met het bedrag van de schuld van de woning die niet langer uw eigen woning is.

Echtgenoot heeft afgelost op een schuld

Heeft uw echtgenoot in 2013 of later afgelost op een schuld zonder aflossingsverplichting? Gaat die schuld daarna door een huwelijk, een wijziging van huwelijkse voorwaarden of het overlijden van uw echtgenoot (gedeeltelijk) over op u? En ontstaat uiterlijk in het jaar volgend op het jaar van de aflossing bij u en uw echtgenoot opnieuw een eigenwoningschuld tot maximaal het bedrag van de aflossing? Dan hoeft u beiden de nieuwe lening niet verplicht af te lossen. De 30-jaarsperiode voor renteaftrek eindigt voor u beiden op het moment dat die periode voor de oude lening voor uw echtgenoot zou zijn geëindigd.

Naar boven

10.5.3 Aflossingsverplichting en de gevolgen van een betalingsachterstand

Als uw lening aan de aflossingsverplichting moet voldoen, wordt op een aantal momenten bekeken of u voldoende hebt afgelost. Deze momenten noemen we toetsmomenten. De toetsmomenten zijn:

  • op 31 december 2018

  • op het moment dat u uw woning verkoopt of op een ander moment waarop uw woning geen eigen woning meer is

  • op het moment dat de rente op uw eigenwoningschuld wijzigt

  • op het moment dat u uw lening oversluit

Op een toetsmoment moet u voldoende hebben afgelost. Op zo’n moment stellen we de hoogte vast die de schuld maximaal mag hebben om als eigenwoningschuld aangemerkt te mogen worden. We zeggen dan dat de schuld op dat moment al dan niet voldoet aan de aflossingseis.

Hebt u op een toetsmoment onvoldoende afgelost, waardoor u dus niet voldoet aan de aflossingseis? Dan hebt u een betalingsachterstand. Dit heeft mogelijk gevolgen voor uw recht op rente-aftrek.

Gevolgen betalingsachterstand

Hebt u een betalingsachterstand doordat u te weinig hebt afgelost? Dan is het afhankelijk van uw situatie of u rente mag aftrekken.

Het ligt eraan op welk moment er sprake is van een aflossingsachterstand. We maken dan onderscheid in een aflossingsachterstand:

  • op 31 december 2018

  • op een van de andere toetsmomenten

Hebt u een betalingsachterstand doordat u in een jaar te weinig hebt afgelost? Dan is het afhankelijk van uw situatie of u rente mag aftrekken:

  • Het 1e jaar dat u een betalingsachterstand hebt en het jaar daarna, mag u de rente nog aftrekken. Wij gaan ervan uit dat u de achterstand in het volgende jaar inhaalt.

  • Hebt u het jaar daarna nog steeds een achterstand omdat u de aflossing niet kunt betalen? Dan mag u uw rente alleen aftrekken als u een nieuw aflossingsschema hebt afgesproken met de leningverstrekker. Hebt u een nieuw aflossingsschema afgesproken, maar lost u daarmee niet meer het hele bedrag af dat u verplicht moet aflossen? Dan mag u geen rente meer aftrekken. De lening valt dan in box 3 (sparen en beleggen).

  • Hebt u geen nieuw aflossingsschema afgesproken? Dan voldoet u niet meer aan de voorwaarden en mag u de (hypotheek)rente niet meer aftrekken. De lening valt dan in box 3 (sparen en beleggen).

U mag altijd alleen de rente aftrekken die u in het jaar zelf hebt betaald.

Betalingsachterstand door fout

Hebt u een betalingsachterstand door een onbedoelde fout in de betaling of berekening van de aflossing? Als u de fout voor het begin van het 3e jaar daarna herstelt, mag u de betaalde (hypotheek)rente blijven aftrekken. Voorbeeld: een betalingsachterstand die in 2016 is ontstaan, moet u voor 1 januari 2019 herstellen.

Geen betalingsachterstand meer

Hebt u een betalingsachterstand, is uw hypotheekschuld daardoor een schuld in box 3 en mag u daarom geen hypotheekrente meer aftrekken? Als u weer voldoet aan de aflossingsvoorwaarden dan kan u de hypotheekschuld weer als eigenwoningschuld aanmerken.

Naar boven

10.5.4 Aflossingsstand en scheiding of overlijden

Op het moment waarop u de woning verkoopt en u in een goedkopere koopwoning of huurwoning gaat wonen, komt de aflossingsstand aan de orde. De aflossingsstand geeft het bedrag van de eigenwoningschuld en de resterende looptijd van deze schuld aan, direct op het moment voordat u de voormalige eigen woning hebt verlaten.

Bent u getrouwd? Dan geldt voor u de aflossingsstand die overeenkomt met uw aandeel in de huwelijkse gemeenschap. Gaat u bijvoorbeeld scheiden en was u getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan geldt voor u de helft van de aflossingsstand van de schuld.

Bij overlijden van een echtgenoot gaat de aflossingsstand van de schuld over op de andere echtgenoot.

Naar boven

10.5.5 U hebt een lening niet bij een Nederlandse bank of andere financiële instelling

In Nederland gevestigde banken en andere financiële instellingen zijn verplicht leningen bij ons te melden. Zo kunnen wij controleren of de leningen aan de voorwaarden voor aftrek voldoen. Hebt u een lening afgesloten bij een persoon of instelling die de leningen niet aan ons meldt? Bijvoorbeeld bij een familielid, uw bv of een buitenlandse bank? Dan moet u zelf de gegevens aan ons doorgeven in uw aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen. Het gaat om:

  • de startdatum en looptijd in maanden van de lening

  • het startbedrag van de lening

  • de wijze van aflossing

  • rentepercentage

  • naam, adres en burgerservicenummer (BSN) van degene die de lening heeft verstrekt

Bij een rechtspersoon vermeldt u het RSIN.

Instellingen met meldingsplicht

In Nederland gevestigde financiële instellingen zijn verplicht de leningen die zij verstrekken bij ons te melden. Dit zijn onder andere banken, levensverzekeraars en schadeverzekeraars. Twijfelt u of de instelling bij wie u de lening hebt afgesloten de gegevens aan ons doorgeeft? Dan kunt u dat bij de instelling navragen.

Naar boven

10.6 Restschuld na verkoop van uw woning

Hebt u na 28 oktober 2012, maar vóór 1 januari 2018 uw woning verkocht voor een lager bedrag dan de eigenwoningschuld op deze woning? Dan hebt u een restschuld. De rente over deze restschuld mag u gedurende 15 jaar aftrekken. Het maakt hierbij niet uit of u een andere woning koopt of een huis gaat huren. Om de rente te mogen aftrekken, bent u ook niet verplicht de (rest)schuld af te lossen.

Hebt u een schenking ontvangen voor de aflossing van een restschuld? Dan vermindert die schenking uw restschuld en kunt u de rente over (dat deel van) die restschuld niet meer aftrekken.

Naar boven

10.6.1 Situaties die gelijk zijn aan verkoop

De eigenwoningregeling eindigt meestal bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar het kan ook door schenking. U hebt de woning dan 'vervreemd'.

Daarnaast eindigt de eigenwoningregeling bijvoorbeeld in de volgende situaties:

  • De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar wordt uw tweede woning.

    De woning gaat van box 1 over naar box 3.

  • U gaat de woning verhuren.

    Dat geldt niet voor tijdelijke verhuur.

  • U brengt de eigen woning van het privévermogen over naar het ondernemingsvermogen.

  • Uw eigen woning is verloren gegaan, bijvoorbeeld door brand.

  • U bent gescheiden of gaat uit elkaar en:

    • u hebt de woning 2 jaar geleden verlaten

    • u hebt de woning nog geen 2 jaar geleden verlaten, maar uw partner woont er inmiddels ook niet meer

  • U bent verhuisd en:

    • de oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het 3e kalenderjaar, nadat u deze woning verliet

    • de oude woning is niet meer bestemd voor verkoop

    • de oude woning staat niet meer leeg

  • U kunt niet meer aannemelijk maken dat uw nieuwe woning leeg staat of in aanbouw is en deze u uiterlijk 31 december 2020 als eigen woning ter beschikking zal staan.

Hoogte restschuld bij situatie gelijk aan verkoop

Geldt voor uw woning de eigenwoningregeling niet meer? En hebt u die woning niet verkocht? Dan geldt als verkoopprijs de waarde in het economisch verkeer op het moment dat de woning niet meer onder de eigenwoningregeling viel. Is de eigenwoningschuld hoger? Dan is het verschil tussen de eigenwoningschuld en de waarde in het economisch verkeer de restschuld. De rente over deze restschuld mag u niet aftrekken. De schuld behoort vanaf het moment dat de woning geen eigen woning meer is in box 3.

Naar boven

10.7 Tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning

Hebt u aftrekbare kosten eigen woning? En betaalt u over een deel van uw inkomen 51,95% belasting (4e schijf)? Dan wordt het maximale tarief voor de aftrek van de kosten eigen woning in de 4e schijf teruggebracht naar 49,5%voor zover de aftrekbare kosten eigen woning in het hoogste tarief van 51,95% vallen.

Het hoogste tarief begint bij een belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1) van € 68.507. U hoeft in uw aangifte niets in te vullen of te berekenen.

Hebt u inkomen uit werk en woning dat in de 4e schijf valt? Dan berekenen wij de aftrekbare kosten eigen woning in eerste instantie ook tegen het vaste percentage in de 4e schijf van 51,95%. Vervolgens vindt een correctie plaats van 2,45% van de aftrekbare kosten eigen woning, maar alleen voor het deel van de aftrek dat in de 4e schijf valt. Deze correctie van 2,45% is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning. Wij verwerken deze tariefsaanpassing in uw aanslag.

Voorbeeld 1
U hebt een fiscaal jaarloon van € 50.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.400. U betaalt in 2018 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalt u in 2018 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) lager zijn dan € 68.507 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning niet van toepassing.

Voorbeeld 2
U hebt een fiscaal jaarloon van € 80.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.400. U betaalt in 2018 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalt u in 2018 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) hoger zijn dan € 68.507 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning van toepassing. De correctie is 2,45% van € 9.400 = € 230. U vindt het bedrag van de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning op uw aanslag.

Voorbeeld 3
U hebt een fiscaal jaarloon van € 70.000. De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 200.000. Het eigenwoningforfait is € 1.400. U betaalt in 2018 € 8.800 rente over uw eigenwoningschuld. In 2013 hield u een restschuld over na de verkoop van uw vorige eigen woning. Hierover betaalt u in 2018 € 600 rente. Omdat uw inkomsten (loon en eigenwoningforfait) hoger zijn dan € 68.507 is de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning van toepassing. Uw inkomsten zijn in totaal € 71.400. In de 4e schijf valt dan € 71.400 - € 68.507 = € 2.893. De correctie is dan 2,45% van € 2.893 = € 70. U vindt het bedrag van de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning op uw aanslag.

Naar boven