Rechenbeispiele für ausländische Steuerpflichtige – wie berechne ich den fiktiven und tatsächlichen Ertrag meiner Ferienwohnung in den Niederlanden?

In den 2 Rechenbeispielen gehen wir davon aus, dass Sie Eigentümer einer Ferienwohnung in den Niederlanden sind. Sie sehen, wie wir den fiktiven Ertrag für Ihren vorläufigen Steuerbescheid 72026 berechnen. Und Sie sehen, wie Sie den tatsächlichen Ertrag berechnen.

Wählen Sie ein Rechenbeispiel:

• Rechenbeispiel 1: Sie haben eine Ferienwohnung, die Sie ausschließlich selbst nutzen

  Sie und Ihr Steuerpartner wohnen in Deutschland. Sie sind gemeinsam Eigentümer einer Ferienwohnung in den Niederlanden. Sie beide nutzen die Ferienwohnung ausschließlich selbst. Berechnen Sie die Steuer in Box 3, die Sie für Ihre Ferienwohnung im Jahr 2026 zahlen, anhand der folgenden Angaben:

  • Am 1. Januar 2026 beträgt der Wert Ihrer Ferienwohnung 250.000 €.
    Dies ist der WOZ-Wert mit Stichtag 1. Januar 2025. Dieser Wert ist in dem WOZ-Bescheid angegeben, den Sie im Jahr 2026 von der Gemeinde erhalten.
  • Am 31. Dezember 2026 beträgt der Wert 255.000 €.
    Dies ist der WOZ-Wert mit Stichtag 1. Januar 2026. Dieser Wert ist in dem WOZ-Bescheid angegeben, die Sie im Jahr 2027 von der Gemeinde erhalten.
  • Sie haben für Ihre Ferienwohnung eine Schuld von 100.000 €.
  • Im Jahr 2026 zahlen Sie 5.000 € Zinsen auf Ihre Schuld.

  Berechnen Sie die Steuer in Box 3 über den fiktiven Ertrag

  Befolgen Sie dazu die folgenden Schritte:

  1. Berechnen Sie den steuerpflichtigen Ertrag

     • Wert am 1. Januar mal fiktiver Prozentsatz:
       250.000 € x 6,00 % = 15.000 €
     • Schulden am 1. Januar mal fiktiver Prozentsatz:
       100.000 € x 2,70 % = 2.700 €
     • steuerpflichtiger fiktiver Ertrag: 15.000 € - 2.700 € = 12.300 €

  2. Berechnen Sie Ihre Ertragsgrundlage

     • Vermögenswerte: 250.000 €
     • abzugsfähige Schulden: 100.000 €
     • Ertragsgrundlage: 250.000 € - 100.000 € = 150.000 €

  3. Berechnen Sie die Grundlage für Sparen und Anlegen

     Die Grundlage für Sparen und Anlegen ist die Ertragsgrundlage von 150.000 € (Ergebnis von Schritt 2) minus dem steuerfreien Vermögen. Im Jahr 2026 beträgt das steuerfreie Vermögen 59.357 € pro Person. Für Sie und Ihren Steuerpartner zusammen sind das:

     2 x 59.357 € = 118.714 €

     Grundlage für Sparen und Anlegen:

     150.000 € - 118.714 € = 31.286 €

     Sie können die Grundlage für Sparen und Anlegen zwischen Ihnen und Ihrem Steuerpartner aufteilen. Jede Aufteilung ist zulässig, solange die Summe 100 % ergibt. In diesem Beispiel geben Sie selbst die gesamte Grundlage an, also 31.286 €.

  4. Berechnen Sie Ihren Anteil an der Ertragsgrundlage

     Teilen Sie Ihren Anteil an der Basis für Sparen und Anlegen (Ergebnis von Schritt 3) durch die Ertragsgrundlage (Ergebnis von Schritt 2). Vervielfachen Sie das Ergebnis mit 100. Runden Sie auf 2 Dezimalstellen hinter dem Komma.

     31.286 € ÷ 150.000 € × 100 = 25,85 %

  5. Berechnen Sie Ihren Vorteil aus Sparen und Anlegen

     Der Vorteil aus Sparen und Anlegen ist der steuerpflichtige Ertrag (Ergebnis Schritt 1) mal dem Prozentsatz Ihres Anteils an der Ertragsbasis (Ergebnis Schritt 4).

     Vorteil aus Sparen und Anlegen: 12.300 € × 25,85 % = 3.179 €

  6. Berechnen Sie, wie viel Steuern Sie in Box 3 zahlen müssen

     Vervielfachen Sie den Steuersatz für Box 3 im Jahr 2026 (36 %) mit dem Vorteil aus Sparen und Anlegen (Ergebnis Schritt 5).

     Steuer in Box 3: 36 % × 3.179 € = 1.144 €

     Dieser Betrag ist in Ihrem vorläufigen Steuerbescheid für 2026 aufgeführt. Dort bezeichnen wir ihn als Ihren Vorteil aus Sparen und Anlegen (voordeel uit sparen en beleggen).

  Sind Sie der Meinung, dass der von uns berechnete fiktive Ertrag zu hoch ist? Dann können Sie in Ihrer Steuererklärung 2026 auch Ihren tatsächlichen Ertrag angeben. Im Folgenden erklären wir Ihnen diese Berechnung.

  Berechnen Sie den tatsächlichen Gesamtertrag

  Befolgen Sie dazu die folgenden Schritte:

  1. Berechnen Sie den tatsächlichen Ertrag Ihrer Ferienwohnung

     Der tatsächliche Ertrag der Ferienwohnung ist der Wert am 31. Dezember 2026 abzüglich des Wertes am 1. Januar 2026.

     Tatsächlicher Ertrag: 255.000 € − 250.000 € = 5.000 €

  2. Berechnen Sie den tatsächlichen Ertrag Ihrer Schulden

     Sie haben 5.000 € Zinsen für Ihre Schulden gezahlt. Der tatsächliche Ertrag Ihrer Schulden beträgt also 5.000 €.

  3. Berechnen Sie den gesamten tatsächlichen Ertrag

     Sie berechnen den tatsächlichen Ertrag der Ferienwohnung und der Schulden. Das ist der Wertzuwachs Ihrer Ferienwohnung (5.000 €) minus die Zinsen, die Sie für Ihre Schulden gezahlt haben (5.000 €).

     Der tatsächliche Gesamtertrag: 5.000 € − 5.000 € = 0 €

  Der tatsächliche Ertrag ist niedriger als der fiktive Ertrag

  Der tatsächliche Ertrag (0 €) ist niedriger als der fiktive Ertrag (3.179 €). Geben Sie daher in Ihrer Steuererklärung 2026 den tatsächlichen Ertrag an, da dies für Sie günstiger ist.

• Rechenbeispiel 2: Sie haben eine Ferienwohnung, die Sie das ganze Jahr über vermieten

  Sie und Ihr Steuerpartner besitzen eine Ferienwohnung in den Niederlanden. Sie vermieten die Ferienwohnung das ganze Jahr über für 1.500 € pro Monat. Darin enthalten ist ein Beitrag für Nebenkosten in Höhe von 200 €. Berechnen Sie die Steuer in Box 3, die Sie für Ihre Ferienwohnung im Jahr 2026 zahlen, anhand der folgenden Angaben:

  • Der WOZ-Wert am 1. Januar 2026 beträgt 200.000 €.
    Dies ist der WOZ-Wert mit Stichtag 1. Januar 2025, der auf dem WOZ-Bescheid angegeben ist, den Sie im Jahr 2026 von der Gemeinde erhalten.
  • Der WOZ-Wert am 31. Dezember 2026 beträgt 205.000 €.
    Dies ist der WOZ-Wert mit Stichtag 1. Januar 2026, der in der WOZ-Bescheinigung angegeben ist, die Sie im Jahr 2027 von der Gemeinde erhalten.

  Berechnen Sie die Steuer in Box 3 über den fiktiven Ertrag

  Befolgen Sie die folgenden Schritte:

  1. Berechnen Sie den steuerpflichtigen fiktiven Ertrag

     Der steuerpflichtige Ertrag ist der Wert der Ferienwohnung am 1. Januar mal dem fiktiven Prozentsatz.

     Steuerpflichtiger Ertrag: 200.000 € x 6,00 % = 12.000 €

  2. Berechnen Sie die Ertragsgrundlage

     Vermögen: 200.000 €

     Ertragsgrundlage: 200.000 €

  3. Berechnen Sie die Grundlage für Sparen und Anlegen

     Die Grundlage für Sparen und Anlegen ist die Ertragsgrundlage (Ergebnis von Schritt 2) minus das steuerfreie Vermögen. Im Jahr 2026 beträgt der Freibetrag 59.357 € pro Person. Für Sie und Ihren Steuerpartner zusammen sind das 2 x 59.357 € = 118.714 €.

     Grundlage für Sparen und Anlegen: 200.000 € - 118.714 € = 81.286 €

     Sie können die Grundlage für Sparen und Anlegen zwischen Ihnen und Ihrem Steuerpartner aufteilen. Jede Aufteilung ist zulässig, solange die Summe 100 % ergibt. In diesem Beispiel geben Sie und Ihr Steuerpartner jeweils die Hälfte an. Also 40.643 € pro Person.

  4. Berechnen Sie Ihren Anteil an der Ertragsgrundlage

     Teilen Sie Ihren Anteil an der Grundlage für Sparen und Anlegen (Ergebnis von Schritt 3) durch die Ertragsgrundlage (Ergebnis von Schritt 2). Vervielfachen Sie das Ergebnis mit 100. Runden Sie auf 2 Dezimalstellen hinter dem Komma.

     Ihre Ertragsgrundlage: 40.643 € ÷ 200.000 € × 100 = 20,32 %

     Für Ihren steuerlichen Partner gilt die gleiche Berechnung, also ebenfalls 20,32 %.

  5. Berechnen Sie Ihren Vorteil aus Sparen und Anlegen

     Der Vorteil aus Sparen und Anlegen ist der steuerpflichtige Ertrag (Ergebnis Schritt 1) mal dem Prozentsatz Ihres Anteils an der Ertragsbasis (Ergebnis Schritt 4).

     Ihr Vorteil aus Sparen und Anlegen: 12.000 € × 20,32 % = 2.438 €

     Für Ihren Steuerpartner gilt die gleiche Berechnung, also ebenfalls 2.438 €.

  6. Berechnen Sie, wie viel Steuern Sie in Box 3 zahlen müssen

     Vervielfachen Sie den Steuersatz für Box 3 im Jahr 2026 (36 %) mit dem Vorteil aus Sparen und Anlegen (Ergebnis Schritt 5).

     36 % × 2.438 € = 877 € Steuern

     Dieser Betrag ist in Ihrem vorläufigen Steuerbescheid für 2026 aufgeführt. Dort bezeichnen wir ihn als Ihren Vorteil aus Sparen und Anlegen (voordeel uit sparen en beleggen). Der vorläufige Steuerbescheid Ihres Steuerpartners enthält denselben Betrag.

  Sind Sie der Meinung, dass die von uns berechnete fiktive Rendite zu hoch ist? Dann können Sie in Ihrer Steuererklärung für 2026 auch Ihren tatsächlichen Ertrag angeben. Im Folgenden erklären wir Ihnen diese Berechnung.

  Berechnen Sie den tatsächlichen Gesamtertrag

  Befolgen Sie die folgenden Schritte:

  1. Berechnen Sie die Gesamtmiete ohne Nebenkosten

     Die Miete enthält einen monatlichen Beitrag für die Nebenkosten. Diese Kosten müssen Sie von der Miete abziehen, um die Miete ohne Nebenkosten zu berechnen. Die monatliche Miete ohne Nebenkosten beträgt: 1.500 € − 200 € = 1.300 €.

     Für die Gesamtmiete ohne Nebenkosten für das gesamte Jahr 2026 vervielfachen Sie diesen Betrag mit 12.

     Gesamtmiete ohne Nebenkosten für 2026: 1.300 € × 12 = 15.600 €

  2. Berechnen Sie den tatsächlichen Ertrag Ihrer Ferienwohnung

     Der tatsächliche Ertrag der Ferienwohnung ist der Wert am 31. Dezember 2026 minus dem Wert am 1. Januar 2026.

     Tatsächlicher Ertrag: 205.000 € - 200.000 € = 5.000 €

  3. Berechnen Sie den tatsächlichen Gesamtertrag

     Der tatsächliche Gesamtertrag ist die erhaltene Kaltmiete (Ergebnis von Schritt 1) plus der tatsächliche Ertrag Ihrer Ferienwohnung (Ergebnis von Schritt 2).

     Tatsächlicher Gesamtertrag: 15.600 € + 5.000 € = 20.600 €

     Sie und Ihr Steuerpartner geben jeweils die Hälfte an

     In Ihrer Steuererklärung für 2026 verteilen Sie und Ihr Steuerpartner den tatsächlichen Ertrag Ihrer Ferienwohnung genauso wie die Grundlage für Sparen und Anlegen. Sie und Ihr Steuerpartner geben jeweils die Hälfte an. Der tatsächliche Gesamtertrag beträgt 20.600 € (Schritt 3).

     Sie geben in Ihrer Steuererklärung 10.300 € an, und Ihr Steuerpartner gibt ebenfalls 10.300 € in seiner eigenen Steuererklärung an.

  Der tatsächliche Ertrag ist höher als der fiktive Ertrag

  Der tatsächliche Ertrag (10.300 €) ist für Sie höher als der fiktive Ertrag (2.438 €).

  Der tatsächliche Ertrag (10.300 €) für Ihren Steuerpartner ist höher als der fiktive Ertrag (2.438 €).

  Es ist für Sie beide nicht vorteilhaft, in der Einkommensteuererklärung 2026 den tatsächlichen Ertrag anzugeben.