Hoe bereken ik de waarde van een verhuurde of verpachte woning?

Wordt u door een schenking of erfenis eigenaar van een huis of appartement dat wordt verhuurd of verpacht? Dan moet u in uw aangifte schenkbelasting of aangifte erfbelasting een bepaalde waarde aangeven voor deze woning.

Met de tabel hieronder stelt u de 'leegwaarderatio' vast

De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van een woning. Het percentage hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning.

Let op!

De berekening geldt voor verhuurde woningen waarvoor de huurders recht hebben op huurbescherming en voor verpachte woningen.


Gebruik deze tabel niet voor woningen die tijdelijk verhuurd worden, zoals vakantiewoningen.

Tabel: Leegwaarderatio verhuurde of verpachte woningen
De verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan maar niet meer dan Leegwaarderatio is
0% 1% 45%
1% 2% 51%
2% 3% 56%
3% 4% 62%
4% 5% 67%
5% 6% 73%
6% 7% 78%
7% - 85%

U hebt de leegwaarderatio nodig om de waarde te berekenen van:

  • (Gedeeltelijk) verhuurde woningen met een gebruikelijke huurprijs
    Dit zijn woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen personen die geen zakelijke of familierelatie met elkaar hebben (willekeurige derden).
  • Verhuurde woningen met een ongebruikelijke huurprijs
    Dit zijn woningen waarvoor een huurprijs is afgesproken die niet met derden zou zijn overeengekomen en waarbij de verhuurder en huurder familie van elkaar zijn of personen of instellingen die een zakelijke relatie met elkaar hebben (gelieerde partijen).

In de voorbeelden hierna ziet u hoe de berekening kunt maken. Kies uw situatie:

  • Voorbeeld berekening verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs

    Het gaat hier om verhuurde woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

    Stap 1

    Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg.

    Voorbeeld
    U erft een woning in 2021. U neemt dan de WOZ-waarde in 2021. De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2021, de peildatum is 1 januari 2020.

    In deze voorbeeldberekening is de WOZ-waarde € 200.000.

    Stap 2

    Bereken de jaarlijkse huurprijs. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. In dit voorbeeld is de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is (12 x € 475) = € 5.700.

    Let op!
    Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging.

    Stap 3

    Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. € 5.700 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 200.000 ( WOZ-waarde) = 2,85%

    Stap 4

    Zoek de uitkomst van stap 3 op in de tabel. 
    2,85% is meer dan 2% maar niet meer dan 3%. De leegwaarderatio is dus 56%.

    Stap 5

    Bereken de waarde van de verhuurde woning. Vermenigvuldig hiervoor de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De waarde van de verhuurde woning is 56% x € 200.000 = € 112.000.

  • Voorbeeld gedeeltelijk verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs

    Dit voorbeeld gaat over verhuurde woningen die gedeeltelijk zijn verhuurd en waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

    Stap 1

    Neem de oppervlakte van de woning in vierkante meters. De woning in dit voorbeeld heeft 4 verdiepingen. Alle verdiepingen samen hebben een oppervlakte van 160 vierkante meter.

    Stap 2

    Neem de oppervlakte van het verhuurde deel of de verhuurde delen van de woning. In dit voorbeeld zijn 3 van de 4 verdiepingen verhuurd. Deze 3 verdiepingen hebben samen een oppervlakte van 120 vierkante meter.

    Stap 3

    Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg.

    Voorbeeld
    U erft een woning in 2021. U neemt dan de WOZ-waarde in 2021. De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2021, de peildatum is 1 januari 2020.

    In deze voorbeeldberekening is de WOZ-waarde € 300.000.

    Stap 4

    Bereken het aandeel van het verhuurde deel van de woning in de WOZ-waarde. Deel daarvoor eerst de oppervlakte van het verhuurde deel door de oppervlakte van de hele woning (120 : 160 = 0,75). Vermenigvuldig de uitkomst van deze berekening met de WOZ-waarde. 0,75 x € 300.000 = € 225.000.

    Stap 5

    Bereken de jaarlijkse huurprijs van het verhuurde deel van de woning. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. De maandelijkse huurprijs van de 3 verhuurde verdiepingen is aan het begin van het kalenderjaar € 1.500. De jaarlijkse huurprijs is (12 x € 1500) = € 18.000.

    Let op!
    Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging.

    Stap 6

    Bereken het percentage dat de verhouding weergeeft van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning. € 18.000 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 225.000 (WOZ-waarde verhuurde deel woning) = 8%.

    Stap 7

    Zoek de uitkomst van stap 6 op in de tabel. 
    8% is meer dan 7%. De leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning is 85%.

    Stap 8

    Bereken de waarde van het verhuurde deel van de woning. Deel hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning door de leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning. De waarde van het verhuurde deel van de woning is 85% x € 225.000 = € 191.250.

    Stap 9

    Bereken de waarde van de woning die voor een deel verhuurd wordt. Trek hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning af van de WOZ-waarde van de hele woning. Bij de uitkomst van deze som telt u de waarde op van het verhuurde deel van de woning. € 300.000 (WOZ-waarde hele woning) min € 225.000 (WOZ-waarde verhuurde deel van de woning) is € 75.000. € 75.000 + € 191.250 (waarde verhuurde deel van de woning) = € 266.250.

  • Voorbeeld verhuurde woning met ongebruikelijke huurprijs

    Het gaat hier om woningen waarvan de verhuurder en huurder gelieerde partijen zijn en waarvoor een huurprijs is afgesproken die niet met derden zou zijn overeengekomen. Voorbeelden zijn:

    • Iemand verhuurt tegen een lage prijs een woning aan een familielid.
    • De directeur van een bv verhuurt tegen een lage prijs een woning aan zijn eigen bv.
    • Een bv verhuurt tegen een lage prijs een woning aan haar eigen directeur.

    In deze situaties is de leegwaarderatio altijd 62% van de WOZ-waarde. Deze leegwaarderatio is dan de waarde van de woning.

    Voorbeeld
    Jet verhuurt een woning aan haar zoon Pieter voor € 350. Als Jet de woning aan een willekeurige andere persoon zou verhuren, zou ze een huurprijs vragen van € 600. De WOZ-waarde van de verhuurde woning is € 200.000. De leegwaarderatio is 62% x € 200.000 =  € 124.000.

    Als Pieter de woning geschonken krijgt of erft, geldt voor Pieter de WOZ-waarde. Als dan behalve Pieter ook andere personen de woning krijgen, geldt voor Pieter de WOZ-waarde en voor de andere personen de waarde die u berekent aan de hand van de leegwaarderatio.

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.