Hoe bereken ik de waarde van een verhuurde of verpachte woning?

Wordt u door een schenking of erfenis eigenaar van een huis of appartement dat wordt verhuurd of verpacht? Dan moet u in uw aangifte schenkbelasting of aangifte erfbelasting een waarde aangeven voor deze woning. U berekent deze waarde met de leegwaarderatio.

In 2023 zijn de leegwaarde-percentages veranderd. Daarom vindt u op deze pagina een tabel voor de periode tot 2023 en een tabel voor de periode vanaf 2023.

Wat is de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van een woning. Het percentage hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning.

U hebt de leegwaarderatio nodig om de waarde te berekenen van een woning als die is verhuurd of verpacht. Voor de berekening is het nodig te weten of de woning verhuurd is voor een gebruikelijke of een ongebruikelijke huurprijs. Daarom leggen we het verschil aan u uit:

• Een gebruikelijke huurprijs is een huurprijs die normaal is tussen personen die geen zakelijke of familierelatie met elkaar hebben. Dit noemen we ook wel willekeurige derden.
• Een ongebruikelijke huurprijs is een huurprijs die niet met willekeurige derden zou zijn afgesproken en waarbij de verhuurder en huurder een zakelijke of familierelatie met elkaar hebben. Dit noemen we ook wel gelieerde partijen.

Bijzondere situaties

Bij het berekenen van de leegwaarderatio komen bijzondere situaties voor. Bekijk of 1 of meerdere van de volgende situaties voor u gelden. Als dat zo is, dan werkt de berekening van de leegwaarderatio net wat anders.

• Is de woning verhuurd of verpacht en maakt de woning deel uit van een groter gebouw?

  En kan deze woning niet afzonderlijk worden overgedragen? Dan mag u de WOZ-waarde verminderen met € 20.000 voor de berekening van de leegwaarderatio.

  Voorbeeld

  Noah erft een pand. Dit pand bestaat uit een winkel en een woning boven de winkel die niet afzonderlijk verkocht kan worden. De WOZ-waarde van de woning is €250.000. De waarde van de woning is € 230.000 (€ 250.000 - € 20.000). Die waarde gebruikt Noah voor de berekening van de leegwaarderatio.

• Erft u de woning en bent u ook de huurder of pachter?

  Dan geldt voor u de leegwaarderatio niet. U geeft de WOZ-waarde van de woning op. Dit geldt ook als uw fiscale partner huurder of pachter van de woning is. Als naast u nog 1 of meerdere personen de woning erven, geldt voor die andere personen wél de leegwaarderatio.

• Is er tussen huurder en verhuurder een zakelijke of familierelatie en is er sprake van ongebruikelijke huurprijs?

  Bent u bijvoorbeeld familie van elkaar en is er daarom een lagere huurprijs? Of bent u zakenpartners of verbonden aan de hurende instelling en wordt er een ongebruikelijke huurprijs betaald? In dat geval gaat u vanaf 2023 uit van het hoogste percentage in de tabel. Dat is vanaf 2023 100%. Tot 2023 gold een vast percentage van 62%.

  Voorbeeld

  Willem erft een woning van zijn moeder, Jet. De woning is verhuurd aan Pieter, het neefje van Jet. Pieter betaalt € 350 huur per maand. Als Jet de woning niet had verhuurd aan haar neefje Pieter, maar aan een willekeurige andere persoon, zou ze een huurprijs hebben gevraagd van € 600. De WOZ-waarde van de verhuurde woning is € 200.000. De leegwaarderatio is dan (100% x € 200.000 =) € 200.000. De leegwaarderatio is dan voor periode tot 2023 (62% x € 200.000 =) € 124.000.

Tabellen om de leegwaarderatio vast te stellen

Op deze pagina vindt u de tabellen waarmee u de leegwaarderatio kunt berekenen. Met bijpassende voorbeelden.

Leegwaarderatio berekenen vanaf 2023

Voorbeelden berekening leegwaarderatio voor 2023 en later

In de voorbeelden hierna ziet u hoe de berekening kunt maken. Kies uw situatie:

• Volledig verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs vanaf 2023

  Het gaat hier om verhuurde woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

  Stap 1

  Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg of het jaar daarna. U kunt de WOZ-waarde meestal ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.

  Voorbeeld

  U erft een woning in 2024. U kunt dan kiezen uit:

  • WOZ-waarde 2024
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2024, de peildatum is 1 januari 2023.
  • WOZ-waarde 2025
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2025, de peildatum is 1 januari 2024.

  In deze voorbeeldberekening gebruiken we de WOZ-waarde 2024, deze is € 200.000.

  Stap 2

  Bereken de jaarlijkse huurprijs. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. In dit voorbeeld is de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is (12 × € 475) = € 5.700.

  Let op!

  Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging en vermenigvuldig deze met 12.

  Stap 3

  Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. € 5.700 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 200.000 × 100 ( WOZ-waarde) = 2,85%

  Stap 4

  Zoek de uitkomst van stap 3 op in de tabel voor 2023 en later. 
  2,85% is meer dan 2% maar niet meer dan 3%. De leegwaarderatio is dus 84%.

  Stap 5

  Bereken de waarde van de verhuurde woning. Vermenigvuldig hiervoor de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De waarde van de verhuurde woning is 84% × € 200.000 = € 168.000.

• Gedeeltelijk verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs vanaf 2023

  Dit voorbeeld gaat over verhuurde woningen die gedeeltelijk zijn verhuurd en waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

  Stap 1

  Neem de oppervlakte van de woning in vierkante meters. De woning in dit voorbeeld heeft 4 verdiepingen. Alle verdiepingen samen hebben een oppervlakte van 160 vierkante meter.

  Stap 2

  Neem de oppervlakte van het verhuurde deel of de verhuurde delen van de woning. In dit voorbeeld zijn 2 van de 4 verdiepingen verhuurd. Deze 2 verdiepingen hebben samen een oppervlakte van 80 vierkante meter.

  Stap 3

  Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg of het jaar daarna. U kunt de WOZ-waarde meestal ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.

  Voorbeeld

  U erft een woning in 2024. U kunt dan kiezen uit:

  • WOZ-waarde 2024
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2024, de peildatum is 1 januari 2023.
  • WOZ-waarde 2025
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2025, de peildatum is 1 januari 2024.

  In deze voorbeeldberekening gebruiken we de WOZ-waarde 2024, deze is € 300.000.

  Stap 4

  Bereken het aandeel van het verhuurde deel van de woning in de WOZ-waarde. Deel daarvoor eerst de oppervlakte van het verhuurde deel door de oppervlakte van de hele woning (80 ÷ 160 = 0,5). Vermenigvuldig de uitkomst van deze berekening met de WOZ-waarde. 0,5 × € 300.000 = € 150.000.

  Stap 5

  Bereken de jaarlijkse huurprijs van het verhuurde deel van de woning. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. De maandelijkse huurprijs van de 2 verhuurde verdiepingen is aan het begin van het kalenderjaar € 550. De jaarlijkse huurprijs is (12 × € 550) = € 6.600.

  Let op!

  Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging en vermenigvuldig deze met 12.

  Stap 6

  Bereken het percentage dat de verhouding weergeeft van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning. € 6.600 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 150.000 (WOZ-waarde verhuurde deel woning) × 100 = 4,4%.

  Stap 7

  Zoek de uitkomst van stap 6 op in de tabel voor 2023 en later. 
  4,4% is meer dan 4% maar niet meer dan 5%. De leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning is 95%.

  Stap 8

  Bereken de waarde van het verhuurde deel van de woning. Deel hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning door de leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning. De waarde van het verhuurde deel van de woning is 95% × € 150.000 = € 142.500.

  Stap 9

  Bereken de waarde van de woning die voor een deel verhuurd wordt. Trek hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning af van de WOZ-waarde van de hele woning. Bij de uitkomst van deze som telt u de waarde op van het verhuurde deel van de woning. € 300.000 (WOZ-waarde hele woning) min € 150.000 (WOZ-waarde verhuurde deel van de woning) is € 150.000.

  € 150.000 + € 142.500 (waarde verhuurde deel van de woning) = € 292.500.

Leegwaarderatio berekenen voor 2019 tot en met 2022

Voorbeelden berekening leegwaarderatio voor 2019 tot en met 2022

In de voorbeelden hierna ziet u hoe de berekening kunt maken. Kies uw situatie:

• Volledig verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs vóór 2023

  Het gaat hier om verhuurde woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

  Stap 1

  Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg of het jaar daarna. U kunt de WOZ-waarde meestal ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.

  Voorbeeld

  U erft een woning in 2022. U kunt dan kiezen uit:

  • WOZ-waarde 2022
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2022, de peildatum is 1 januari 2021.
  • WOZ-waarde 2023
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2023, de peildatum is 1 januari 2022.

  In deze voorbeeldberekening gebruiken we de WOZ-waarde 2022, deze is € 200.000.

  Stap 2

  Bereken de jaarlijkse huurprijs. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. In dit voorbeeld is de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is (12 × € 475) = € 5.700.

  Let op!

  Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging en vermenigvuldig deze met 12.

  Stap 3

  Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. € 5.700 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 200.000 × 100 ( WOZ-waarde) = 2,85%

  Stap 4

  Zoek de uitkomst van stap 3 op in de tabel voor 2019 tot en met 2022. 
  2,85% is meer dan 2% maar niet meer dan 3%. De leegwaarderatio is dus 56%.

  Stap 5

  Bereken de waarde van de verhuurde woning. Vermenigvuldig hiervoor de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De waarde van de verhuurde woning is 56% × € 200.000 = € 112.000.

• Gedeeltelijk verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs vóór 2023

  Dit voorbeeld gaat over verhuurde woningen die gedeeltelijk zijn verhuurd en waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

  Stap 1

  Neem de oppervlakte van de woning in vierkante meters. De woning in dit voorbeeld heeft 4 verdiepingen. Alle verdiepingen samen hebben een oppervlakte van 160 vierkante meter.

  Stap 2

  Neem de oppervlakte van het verhuurde deel of de verhuurde delen van de woning. In dit voorbeeld zijn 3 van de 4 verdiepingen verhuurd. Deze 3 verdiepingen hebben samen een oppervlakte van 120 vierkante meter.

  Stap 3

  Neem de WOZ-waarde die staat op de beschikking die de gemeente heeft afgegeven in het jaar dat u de schenking of de erfenis kreeg of het jaar daarna. U kunt de WOZ-waarde meestal ook online opzoeken via het WOZ-waardeloket.

  Voorbeeld

  U erft een woning in 2022. U kunt dan kiezen uit:

  • WOZ-waarde 2022
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2022, de peildatum is 1 januari 2021.
  • WOZ-waarde 2023
    De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2023, de peildatum is 1 januari 2022.

  In deze voorbeeldberekening gebruiken we de WOZ-waarde 2022, deze is € 300.000.

  Stap 4

  Bereken het aandeel van het verhuurde deel van de woning in de WOZ-waarde. Deel daarvoor eerst de oppervlakte van het verhuurde deel door de oppervlakte van de hele woning (120 : 160 = 0,75). Vermenigvuldig de uitkomst van deze berekening met de WOZ-waarde. 0,75 × € 300.000 = € 225.000.

  Stap 5

  Bereken de jaarlijkse huurprijs van het verhuurde deel van de woning. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. De maandelijkse huurprijs van de 3 verhuurde verdiepingen is aan het begin van het kalenderjaar € 1.500. De jaarlijkse huurprijs is (12 × € 1.500) = € 18.000.

  Let op!

  Is de huur niet ingegaan aan het begin van het kalenderjaar? Neem dan de huurprijs die betaald moest worden toen de huur inging en vermenigvuldig deze met 12.

  Stap 6

  Bereken het percentage dat de verhouding weergeeft van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning. € 18.000 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door € 225.000 (WOZ-waarde verhuurde deel woning) × 100 = 8%.

  Stap 7

  Zoek de uitkomst van stap 6 op in de tabel voor 2019 tot en met 2022. 
  8% is meer dan 7%. De leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning is 85%.

  Stap 8

  Bereken de waarde van het verhuurde deel van de woning. Deel hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning door de leegwaarderatio van het verhuurde deel van de woning. De waarde van het verhuurde deel van de woning is 85% × € 225.000 = € 191.250.

  Stap 9

  Bereken de waarde van de woning die voor een deel verhuurd wordt. Trek hiervoor de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning af van de WOZ-waarde van de hele woning. Bij de uitkomst van deze som telt u de waarde op van het verhuurde deel van de woning. € 300.000 (WOZ-waarde hele woning) min € 225.000 (WOZ-waarde verhuurde deel van de woning) is € 75.000.

  € 75.000 + € 191.250 (waarde verhuurde deel van de woning) = € 266.250.