Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)?

Verkrijgt u een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen? En voldoet u ook aan de andere voorwaarden? Dan kunt u misschien een startersvrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting.

Voorwaarden startersvrijstelling

U hebt recht op de startersvrijstelling als u voldoet aan de volgende 4 voorwaarden.

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.
• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt.
  Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering.
• Als u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 440.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Dit is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat.

  Voorbeeld

  U verkrijgt op 15 april samen met uw partner een woning waarvan u beiden eigenaar wordt. De koopprijs inclusief aanhorigheden is € 450.000. Omdat dit bedrag hoger is dan € 440.000 hebt u beiden geen recht op de startersvrijstelling.

  Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Had u al eerder een koopwoning? Dan kunt u toch in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, zolang u maar voldoet aan de voorwaarden.

U gaat de woning eerst verbouwen

Verbouwt u uw woning voordat u erin gaat wonen? Dan hebt u ook recht op de startersvrijstelling, zolang u na de verbouwing voor langere tijd zelf in de woning gaat wonen.

U gaat een deel van de woning verhuren

Verkrijgt u een woning waarvan u een deel gaat verhuren? Dan geldt de startersvrijstelling niet voor het verhuurde deel van de woning. Over dat deel betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

Verhuurt u maar 10% van de woning? En bewoont u zelf voor langere tijd 90% of meer van de woning? Dan mag u de startersvrijstelling toepassen voor de volledige woning.

De woning maakt deel uit van een bedrijfspand

Verkrijgt u een bedrijfspand met een woonbestemming, bijvoorbeeld een winkel op de begane grond met een bovenwoning? En gaat u zelf voor langere tijd in het woongedeelte wonen? Dan geldt de startersvrijstelling voor de waarde van het woongedeelte. De waarde van het woongedeelte mag niet hoger zijn dan € 440.000. Over de waarde van het bedrijfspand betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

Antimisbruikbepaling

Verkrijgt u binnen 12 maanden nog een onroerende zaak die hoort bij de eerder verkregen woning waarvoor de startersvrijstelling gold? Bijvoorbeeld een schuur of de blote eigendom van de woning? Dan telt de waarde van de later verkregen onroerende zaak mee bij de waarde van de eerder verkregen woning. Komt de totale waarde van de woning en de later -binnen 12 maanden- verkregen onroerende zaak uit boven de € 440.000? Dan bent u alsnog 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de eerder verkregen woning. Over de later verkregen onroerende zaak betaalt u dan 10,4% overdrachtsbelasting.

Dit geldt ook als u bijvoorbeeld eerst een schuur hebt verkregen en daarna een woning hebt gekocht waarvoor u de startersvrijstelling wilt toepassen.

Uitzondering

Bent u erfgenaam van de oorspronkelijke verkrijger, of kreeg u de woning door huwelijk of echtscheiding? Dan geldt de antimisbruikbepaling niet.

Wat moet u doen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling?

Bij de verkrijging van de woning moet u verklaren dat u zélf voor langere tijd in uw woning gaat wonen. Die verklaring is vaak al opgenomen in de leveringsakte die de notaris opstelt. Het is ook mogelijk een losse Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling te gebruiken.

U bent niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken

U kunt in plaats daarvan kiezen voor het verlaagd tarief van 2%. Op die manier kunt u bij de verkrijging van de volgende woning alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling. Bij de verkrijging van die volgende woning moet u dan nog wel jonger zijn dan 35 jaar en voldoen aan de overige voorwaarden die dan gelden.

Onvoorziene omstandigheden

Kunt u de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden, bijvoorbeeld doordat u onvoorzien gaat scheiden of omdat de koper plotseling is overleden en u de woning erft? En is deze onvoorziene omstandigheid ontstaan tussen het moment van de koop van de woning en het tekenen van de akte bij de notaris (de verkrijging)? Dan kunt u toch gebruikmaken van de startersvrijstelling. U moet verklaren dat het de bedoeling was dat u (of de overledene) de woning voor langere tijd zou gaan bewonen. Dat kan met de ‘Verklaring onvoorziene omstandigheden overdrachtsbelasting’.