Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)?
Verkrijgt u op of na 1 januari 2021 een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen? En voldoet u ook aan de andere voorwaarden? Dan kunt u misschien een startersvrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting.
Voorwaarden startersvrijstelling
U hebt recht op de startersvrijstelling als u voldoet aan de volgende 4 voorwaarden.
- U verkrijgt op of na 1 januari 2021 een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.
- U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt.
Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering. - Als u de woning verkrijgt op of na 1 april 2021, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 400.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Dit is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat.
Een voorbeeld: u verkrijgt op 15 april 2021 samen met uw partner een woning waarvan u beiden eigenaar wordt. De koopprijs inclusief aanhorigheden is € 410.000. Omdat dit bedrag hoger is dan € 400.000 hebt u beiden geen recht op de startersvrijstelling.
Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld. - U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.
Had u al eerder een koopwoning? Dan kunt u toch in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, zolang u maar voldoet aan de voorwaarden.
Let op!
Verkrijgt u de woning samen met iemand anders, bijvoorbeeld uw partner? Dan moet u allebei aan de voorwaarden voldoen. Voldoet 1 van u niet aan de voorwaarden? Dan geldt de vrijstelling alleen voor degene die wel aan de voorwaarden voldoet. De vrijstelling wordt berekend over zijn of haar deel van de woning.
U gaat de woning eerst verbouwen
Verbouwt u uw woning voordat u erin gaat wonen? Dan hebt u ook recht op de startersvrijstelling, zolang u na de verbouwing voor langere tijd zelf in de woning gaat wonen.
Let op!
De startersvrijstelling geldt alleen voor de verkrijging van de woning op het moment van overdracht bij de notaris. Beschikt u al eerder over de woning, bijvoorbeeld om er te klussen? Dan kan het zijn dat u daardoor geen recht hebt op de startersvrijstelling. U moet dan 8% overdrachtsbelasting betalen.
U gaat een deel van de woning verhuren
Verkrijgt u een woning waarvan u een deel gaat verhuren? Dan geldt de startersvrijstelling niet voor het verhuurde deel van de woning. Over dat deel betaalt u 8% overdrachtsbelasting.
Verhuurt u maar 10% van de woning? En bewoont u zelf voor langere tijd 90% of meer van de woning? Dan mag u de startersvrijstelling toepassen voor de volledige woning.
De woning maakt deel uit van een bedrijfspand
Verkrijgt u een bedrijfspand met een woonbestemming, bijvoorbeeld een winkel op de begane grond met een bovenwoning? En gaat u zelf voor langere tijd in het woongedeelte wonen? Dan geldt de startersvrijstelling voor de waarde van het woongedeelte. De waarde van het woongedeelte mag niet hoger zijn dan € 400.000.
Over de resterende waarde van het bedrijfspand betaalt u 8% overdrachtsbelasting.
Antimisbruikbepaling
Verkrijgt u binnen 12 maanden na 1 april 2021 nog een onroerende zaak (bijvoorbeeld een schuur of de blote eigendom bij een woning) die hoort bij de onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) waarvoor de startersvrijstelling gold? Dan telt de waarde van de nieuwe onroerende zaak mee bij de waarde van de eerder verkregen onroerende zaak. Komt de totale waarde boven de € 400.000? Dan vervalt de startersvrijstelling. U bent dan 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de 1e onroerende zaak. Over de 2e onroerende zaak moet u ook overdrachtsbelasting betalen.
Dit geldt ook als u bijvoorbeeld eerst een schuur hebt verkregen en daarna een woning hebt gekocht waarvoor u de startersvrijstelling wilt toepassen.
Voorbeeld antimisbruikbepaling
U kocht een woning op 10 mei 2021 voor € 395.000. Hierbij maakt u gebruik van de startersvrijstelling. Op 23 januari 2022 koopt u voor € 10.000 een garage die bij de woning hoort. U telt dan de waarde van de garage en de woning bij elkaar op. Samen is dit € 405.000. Omdat de totale waarde hoger is dan € 400.000, vervalt de startersvrijstelling. U moet nu 2% overdrachtsbelasting betalen over € 395.000. Over de € 10.000 van de garage, betaalt u het geldende tarief van de overdrachtsbelasting. In dit voorbeeld is dat 8%.
Uitzondering
Bent u erfgenaam van de oorspronkelijke verkrijger, of kreeg u de woning door huwelijk of echtscheiding? Dan geldt de antimisbruikbepaling niet.
Wat moet u doen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling?
Bij de verkrijging van de woning moet u verklaren dat u zélf voor langere tijd in uw woning gaat wonen. Daarvoor vult u de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in.
Let op!
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij of in de akte.
U bent niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken
U kunt in plaats daarvan kiezen voor het verlaagd tarief van 2%. Op die manier kunt u bij de verkrijging van de volgende woning alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling. Bij de verkrijging van die volgende woning moet u jonger zijn dan 35 jaar en voldoen aan de overige voorwaarden die dan gelden.
Let op!
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij of in de akte.
Onvoorziene omstandigheden
Kunt u de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden, bijvoorbeeld doordat u onvoorzien gaat scheiden of omdat de koper plotseling is overleden en u de woning erft? En is deze onvoorziene omstandigheid ontstaan tussen het moment van de koop van de woning en het tekenen van de akte bij de notaris (de verkrijging)? Dan kunt u toch gebruikmaken van de startersvrijstelling. U moet verklaren dat het de bedoeling was dat u (of de overledene) de woning voor langere tijd zou gaan bewonen. Dat kan met de ‘Verklaring onvoorziene omstandigheden overdrachtsbelasting’.
Let op!
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij of in de akte.
Voorbeeld 1
Klaas is 32 jaar en verkrijgt op 1 juni 2021 een woning van € 700.000. Klaas is getrouwd met Anneke in gemeenschap van goederen. Anneke is 33 jaar.
Klaas heeft geen recht op de startersvrijstelling. De waarde van de woning is namelijk hoger dan de woningwaardegrens van € 400.000 die sinds 1 april 2021 geldt. Klaas kan wel gebruikmaken van het lage tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting, als hij voldoet aan de voorwaarden.
Anneke heeft ook geen recht op de startersvrijstelling, want zij heeft de woning niet verkregen. De verkrijger is alleen degene die in de notariële leveringsakte als koper wordt genoemd. Het maakt niet uit dat Klaas en Anneke zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. De woning hoort vanaf de verkrijging bij hun gezamenlijke bezittingen en schulden, maar voor de overdrachtsbelasting wordt deze boedelmenging niet gezien als een verkrijging door de partner.
Voorbeeld 2
Els verkoopt een woning aan Jan, die de woning meteen doorverkoopt aan zijn neef Piet. Piet is 27 jaar en gaat zelf in de woning wonen. Els en Piet laten een notariële akte opmaken bij de notaris. De juridische eigendom van de woning gaat daarmee rechtstreeks over van Els naar Piet.
Als hij voldoet aan de voorwaarden, kan Piet voor de verkrijging van de woning gebruikmaken van de startersvrijstelling of het 2%-tarief.
Het maakt niet uit dat Els de woning in eerste instantie verkocht aan Jan en Jan de woning meteen doorverkocht aan Piet. Jan valt er bij de juridische levering als het ware 'tussenuit'. Jan is hierdoor geen verkrijger meer en hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen.