Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)?

Verkrijgt u een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen? En bent u tussen de 18 en 35 jaar? Als u ook voldoet aan de andere voorwaarden, komt u in aanmerking voor de startersvrijstelling. U hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Verkrijgen betekent in de meeste gevallen dat u de woning koopt, maar dat hoeft niet. Het kan ook gaan om het krijgen van (een aandeel in) een eigendom als gevolg van bijvoorbeeld erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik of appartementsrecht.

Onder woningen verstaan wij onroerende zaken die op het moment van de overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Hierbij horen ook aanhorigheden.

Voor woningen waar u niet zelf voor langere tijd in gaat wonen, zoals een vakantiewoning, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

Voorwaarden startersvrijstelling

U hebt recht op de startersvrijstelling als u voldoet aan de volgende 4 voorwaarden:

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.
• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt.
  Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.
• Op het moment dat u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 440.000. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Deze waarde is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Is de koopprijs inclusief aanhorigheden hoger, bijvoorbeeld € 450.000? Dan hebt u dus geen recht op de startersvrijstelling.
  Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Had u al eerder een koopwoning? Dan kunt u toch in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, zolang u maar voldoet aan de voorwaarden.

U bent niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken

U kunt in plaats van de startersvrijstelling kiezen voor het verlaagd tarief van 2%. Op die manier kunt u bij de verkrijging van de volgende woning alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling. Bij de verkrijging van die volgende woning moet u dan nog wel jonger zijn dan 35 jaar en voldoen aan de overige voorwaarden die dan gelden.

Wat moet u doen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling?

Bij de verkrijging van de woning moet u verklaren dat u zélf voor langere tijd in uw woning gaat wonen. Die verklaring is vaak al opgenomen in de leveringsakte die de notaris opstelt. Het is ook mogelijk een losse Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling te gebruiken.

Lees verder als u in aanmerking wilt komen voor de startersvrijstelling in 1 van de volgende situaties:

• U verbouwt de woning voordat u er gaat wonen
• U kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden
• U gaat een deel van de woning verhuren
• De woning maakt deel uit van een bedrijfspand

U verbouwt de woning voordat u er gaat wonen

Gaat u de woning verbouwen ná de overdracht? Dan hebt u ook recht op de startersvrijstelling, zolang u na de verbouwing voor langere tijd zelf in de woning gaat wonen.

Beschikt u al vóór de overdracht over de woning, bijvoorbeeld om er te klussen of verbouwen? Dan kan het gewone tarief van 10,4% van toepassing zijn. De startersvrijstelling geldt namelijk alleen bij het passeren van de notariële leveringsakte van de woning bij de notaris. Dat is het moment van de overdracht.

Goedkeuring

Onder de volgende 4 voorwaarden kunt u vanaf 4 maart 2023 toch gebruikmaken van het de startersvrijstelling:

1. U beschikt gelijktijdig met of na het sluiten van de koopovereenkomst over de woning.
2. Er is een directe samenhang tussen het ter beschikking stellen van de woning en de overdracht bij de notaris. Bijvoorbeeld door een sleutelovereenkomst waarin staat dat u de woning al in kunt vóór het moment van de overdracht om te verbouwen.
3. U (of de notaris) doet aangifte overdrachtsbelasting op 2 momenten:
   • als u over de woning beschikt
   • op het moment van de overdracht
4. U voldoet aan de overige voorwaarden voor de startersvrijstelling.

Kreeg u de beschikking over de woning vóór de overdracht en was dit in de periode van 1 januari 2021 tot en met 3 maart 2023? Dan kunt u een beroep op doen de hardheidsclausule om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling. Stuur hiervoor een brief naar:

Belastingdienst / Corporate Dienst Vaktechniek
Afdeling Brieven en beleidsbesluiten
Postbus 2020
2500 EE Den Haag

• Terug naar voorwaarden

U kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden

Kunt u de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden, bijvoorbeeld doordat u onvoorzien gaat scheiden of omdat de koper plotseling is overleden en u de woning erft? En is deze onvoorziene omstandigheid ontstaan tussen het moment van de koop van de woning en het tekenen van de akte bij de notaris (de verkrijging)? Dan kunt u toch gebruikmaken van de startersvrijstelling.

U moet verklaren dat het de bedoeling was dat u (of de overledene) de woning voor langere tijd zou gaan bewonen. Dat kan met de Verklaring onvoorziene omstandigheden overdrachtsbelasting.

De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris. De notaris voegt uw verklaring bij of in de akte.

• Terug naar voorwaarden

U gaat een deel van de woning verhuren

Verkrijgt u een woning waarvan u een deel gaat verhuren? Dan geldt de startersvrijstelling niet voor het verhuurde deel van de woning. Over dat deel betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

Verhuurt u maar 10% van de woning? En bewoont u zelf voor langere tijd 90% of meer van de woning? Dan mag u de startersvrijstelling toepassen voor de volledige woning.

• Terug naar voorwaarden

De woning maakt deel uit van een bedrijfspand

Verkrijgt u een bedrijfspand met een woonbestemming, bijvoorbeeld een winkel op de begane grond met een bovenwoning? En gaat u zelf voor langere tijd in het woongedeelte wonen? Dan geldt de startersvrijstelling voor de waarde van het woongedeelte. De waarde van het woongedeelte mag niet hoger zijn dan € 440.000. Over de waarde van het bedrijfspand betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

• Terug naar voorwaarden

Antimisbruikbepaling

Verkrijgt u binnen 12 maanden nog een onroerende zaak die hoort bij de eerder verkregen woning waarvoor de startersvrijstelling gold? Bijvoorbeeld een schuur of de blote eigendom van de woning? Dan telt de waarde van de later verkregen onroerende zaak mee bij de waarde van de eerder verkregen woning. Komt de totale waarde van de woning en de later -binnen 12 maanden- verkregen onroerende zaak uit boven de € 440.000? Dan bent u alsnog 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de eerder verkregen woning. Over de later verkregen onroerende zaak betaalt u dan 10,4% overdrachtsbelasting.

Dit geldt ook als u bijvoorbeeld eerst een schuur hebt verkregen en daarna een woning hebt gekocht waarvoor u de startersvrijstelling wilt toepassen.

Bent u erfgenaam van de oorspronkelijke verkrijger, of kreeg u de woning door huwelijk of echtscheiding? Dan geldt de antimisbruikbepaling niet.

• Terug naar voorwaarden

Wat hoort bij een woning?

Bij een woning horen ook aanhorigheden. Aanhorigheden bevinden zich altijd in de nabijheid van de woning staat, bijvoorbeeld:

• een tuin
• een garage
• een schuur
• een serre
• een aanbouw of uitbouw
• een tuinhuis

Wanneer hoort een garage bij een woning?

Een garage hoort bij een woning als het deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex. Bijvoorbeeld een flat met onderin een garage.

Ligt de garage op een ander perceel? Dan geldt toch het tarief van 2% als de woning en de garage naast elkaar liggen en worden gezien als 1 geheel.

Zijn de woning en de garage niet aan te merken als 1 geheel? Dan betaalt u het tarief van 10,4% over de garage.

• Terug naar voorwaarden