Ander huis kopen - zo zit het met de bijleenregeling

Koopt u een nieuwe woning - en verkoopt u uw oude woning met overwaarde? Door de bijleenregeling mag u mogelijk niet meer alle (hypotheek)rente aftrekken van de lening voor uw nieuwe huis.

Zo werkt de bijleenregeling

In het voorbeeld ziet u dat de rente over uw overwaarde niet aftrekbaar is.

Klik bij uw situatie om te zien hoe het zit met uw bijleenregeling.

• Ik koop een woning en heb nog geen overwaarde uit een eerdere verkoop

  Als u uw huis met winst verkoopt, mag u niet meer alle rente aftrekken als u bijleent voor uw nieuwe huis. De rente over het bedrag van uw overwaarde mag u niet aangeven.

  Kijk in dit voorbeeld met stappenplan hoe u uw aftrekbare rente berekent, als u een andere woning koopt. En zie wat de gevolgen zijn voor uw ‘eigenwoningschuld’ en ‘eigenwoningreserve’.

  • U verkoopt uw oude woning voor € 150.000, uw verkoopkosten zijn € 5.000.
  • Uw hypotheek was € 110.000, dit is uw ‘eigenwoningschuld’.
  • U koopt een nieuwe woning voor € 300.000, uw aankoopkosten zijn € 30.000.
  • U leent € 350.000 voor uw nieuwe woning en betaalt 5% rente.

  1. Bereken uw overwaarde

     Uw overwaarde = verkoopprijs - verkoopkosten - eigenwoningschuld
     (€ 150.000 - € 5.000 - € 110.000 = € 35.000).
     Dit is uw ‘eigenwoningreserve’.

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs + aankoopkosten - eigenwoningreserve
     (€300.000 + € 30.000 - € 35.000 = € 295.000).

  3. Bereken uw aftrekbare rente

     U mag de rente aftrekken over het bij stap 2 berekende bedrag.

     Geef alles wat u meer hebt geleend dan uw nieuwe eigenwoningschuld aan in box 3, bij ‘schulden’. Hier is dat: € 350.000 - € 295.000 = € 55.000. De rente over dat bedrag mag u niet aftrekken.

• Ik koop een andere woning en heb al een eigenwoningreserve

  Als u uw huis met winst verkoopt, mag u niet meer alle rente aftrekken als u bijleent voor uw nieuwe huis. De rente over het bedrag van uw overwaarde mag u niet aangeven. En ook niet de rente over de eigenwoningreserve die u al had.

  Kijk in dit voorbeeld met stappenplan hoe u uw aftrekbare rente berekent, als u een andere woning koopt. En zie wat de gevolgen zijn voor uw ‘eigenwoningschuld’ en ‘eigenwoningreserve’.

  • U verkoopt uw oude woning voor € 350.000, uw verkoopkosten zijn € 5.000, uw financieringskosten € 8.500.
  • Uw hypotheek was € 310.000, dit is uw ‘eigenwoningschuld’.
  • U had al een eigenwoningreserve van € 40.000.
  • U koopt een nieuwe woning voor € 500.000, uw aankoopkosten zijn € 30.000.
  • U leent € 550.000 voor uw nieuwe woning.

  1. Bereken uw overwaarde

     Uw overwaarde = verkoopprijs - verkoopkosten - eigenwoningschuld (€ 350.000 - € 5.000 - € 310.000 = € 35.000).

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningreserve

     Uw nieuwe eigenwoningreserve = eigenwoningreserve die u al had + overwaarde van de verkochte woning (€ 40.000 + € 35.000 = € 75.000).

  3. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs + aankoopkosten - eigenwoningreserve (€ 500.000 + € 30.000 - € 75.000 = € 455.000).

  4. Bereken uw aftrekbare rente

     U mag de rente aftrekken over een hypotheek of andere lening van het bij stap 3 berekende bedrag.

     Geef alles wat u meer hebt geleend dan uw nieuwe eigenwoningschuld aan in box 3, bij ‘schulden’. Hier is dat: € 550.000 - € 455.000 = € 95.000. De rente over dat bedrag mag u niet aftrekken.

• Ik koop niet meteen een andere woning

  Als u uw huis met winst verkoopt, mag u niet meer alle rente aftrekken als u bijleent voor uw nieuwe huis. De rente over het bedrag van uw overwaarde mag u niet aangeven. Als u niet meteen een ander huis koopt, is deze overwaarde uw zogenoemde eigenwoningreserve. Als u al zo’n reserve had, moet u uw overwaarde hierbij optellen. Koopt u binnen 3 jaar geen nieuwe woning? Dan vervalt uw eigenwoningreserve.
  
  Kijk in dit voorbeeld met stappenplan hoe het zit. En wat de gevolgen zijn voor uw ‘eigenwoningschuld’ en ‘eigenwoningreserve’.

  • U verkoopt uw oude woning voor € 450.000.
  • Uw hypotheek was € 350.000, dit is uw ‘eigenwoningschuld’.
  • U koopt na 4 jaar een nieuwe woning voor € 450.000.
  • U leent € 450.000 voor uw nieuwe woning.

  1. Bereken uw overwaarde

     Uw overwaarde = verkoopprijs - eigenwoningschuld (€ 450.000 - € 350.000 = € 100.000). Dit is uw ‘eigenwoningreserve’. Maar deze vervalt als u binnen 3 jaar geen andere woning koopt.

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Na 4 jaar koopt u een nieuwe woning. Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs - eigenwoningreserve (€ 450.000 - € 0 = € 450.000). (Omdat u uw nieuwe huis pas na 3 jaar koopt, hoeft u in dit voorbeeld uw eigenwoningschuld dus niet te verminderen met een eigenwoningreserve.)

  3. Bereken uw aftrekbare rente

     U mag de rente aftrekken over een hypotheek of andere lening van het bij stap 2 berekende bedrag.

• Ik koop een andere woning die goedkoper is

  Als u uw huis met winst verkoopt, mag u niet meer alle rente aftrekken als u bijleent voor uw nieuwe huis. De rente over het bedrag van uw overwaarde mag u niet aangeven.

  Kijk in dit voorbeeld met stappenplan hoe u uw aftrekbare rente berekent, als u een goedkopere woning koopt. En zie wat de gevolgen zijn voor uw ‘eigenwoningschuld’ en ‘eigenwoningreserve’.

  • U verkoopt uw oude woning voor € 400.000.
  • Uw hypotheek was € 300.000, dit is uw ‘eigenwoningschuld’.
  • U koopt een nieuwe woning voor € 350.000.
  • U leent € 350.000 voor uw nieuwe woning.

  1. Bereken uw overwaarde

     Uw overwaarde = verkoopprijs - eigenwoningschuld
     (€ 400.000 - € 300.000 = € 100.000).
     Dit is uw ‘eigenwoningreserve’.

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs - eigenwoningreserve
     (€ 350.000 - € 100.000 = € 250.000).

  3. Bereken uw aftrekbare rente

     U mag de rente aftrekken over een hypotheek of andere lening van het bij stap 2 berekende bedrag.

     Geef alles wat u meer hebt geleend dan uw nieuwe eigenwoningschuld in box 3 aan, onder ‘schulden’. Hier is dat: € 350.000 - € 250.000 = € 100.000. De rente over dat bedrag mag u niet aftrekken.

• Ik koop een nieuwe woning, maar de vorige is nog niet verkocht

  Als u uw huis met winst verkoopt, mag u niet meer alle rente aftrekken als u bijleent voor uw nieuwe huis. De rente over het bedrag van uw overwaarde mag u niet aangeven. Hebt u uw oude woning nog niet verkocht maar staat deze wel leeg en te koop? Dan hoeft u geen rekening te houden met de overwaarde van deze woning. Dat hoeft pas als u uw oude woning verkoopt.

  Staat uw oude woning al 3 jaar te koop - en is de waarde dan hoger dan uw aankoopprijs? Dan mag u de rente over het bedrag van deze overwaarde niet meer aangeven.

  Kijk in dit voorbeeld met stappenplan hoe het zit. En wat de gevolgen zijn voor uw ‘eigenwoningschuld’ en ‘eigenwoningreserve’.
  
  Voorbeeld 1a is de situatie dat u uw vorige woning nog niet hebt verkocht. In voorbeeld 1b ziet u hoe het zit als u uw vorige woning hebt verkocht, of als deze al 3 jaar te koop staat.

  Voorbeeld 1a

  • Uw hypotheek was € 350.000, dit is uw ‘eigenwoningschuld’.
  • U had al een eigenwoningreserve van € 50.000.
  • U koopt een nieuwe woning voor € 500.000.
  • U leent € 500.000 voor uw nieuwe woning.

  1. Bereken uw eigenwoningreserve

     Uw eigenwoningreserve = de eigenwoningreserve die u al had (€ 50.000).

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs – eigenwoningreserve (€ 500.000 - € 50.000 = € 450.000). U mag de rente aftrekken van dit bedrag totdat de woning is verkocht.

  Voorbeeld 1b

  • U verkoopt uw vorige woning voor € 425.000.
  • Uw hypotheek voor deze woning was € 350.000.

  1. Bereken uw nieuwe eigenwoningreserve

     De overwaarde van uw verkochte woning = (€ 425.000 - € 350.000 = € 75.000).
     Uw nieuwe eigenwoningreserve = eigenwoningreserve die u al had + overwaarde van de verkochte woning (€ 50.000 + € 75.000 = € 125.000).

  2. Bereken uw nieuwe eigenwoningschuld

     Uw nieuwe eigenwoningschuld = aankoopprijs – eigenwoningreserve (€ 500.000 - € 125.000 = € 375.000). Na de verkoop van uw vorige woning mag u de rente aftrekken van dit bedrag.

Ik heb een fiscale partner

Fiscaal partnerschap en de bijleenregeling

In een aantal situaties hebt u met de bijleenregeling te maken, terwijl u niet een huis koopt of verkoopt. Bijvoorbeeld:

• als u uw woning tijdelijk verhuurt in de periode dat die te koop staat
• als uw woning afbrandt of gesloopt wordt