Transacties met beperkte rechten op een onroerende zaak

Een beperkt recht op een onroerende zaak houdt in dat iemand anders dan de juridische eigenaar het recht heeft om de onroerende zaak te gebruiken en erover te beschikken. Hieronder vallen:

• recht van erfpacht
• recht van opstal
• recht op erfdienstbaarheid
• recht op vruchtgebruik
• recht op gebruik en bewoning

Als u zo'n recht vestigt, overdraagt, wijzigt, beëindigt, opzegt of er afstand van doet, is dat een levering of verhuur van een onroerende zaak. Of u levert of verhuurt, is afhankelijk van de hoogte van de vergoeding die u ontvangt. Gebruik het hulpmiddel Moet ik btw of overdrachtsbelasting betalen bij de verkoop van een onroerende zaak? om te bepalen of u overdrachtsbelasting moet betalen.

Verhuur van een beperkt recht op een onroerende zaak

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minder dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft? Dan wordt de transactie van het beperkt zakelijk recht aangemerkt als een verhuurprestatie. Bij Verhuur van een onroerende zaak vindt u hierover meer informatie.

Levering van een beperkt recht op een onroerende zaak

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minstens gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft? Dan is er sprake van een levering. Bij een levering gelden dezelfde regels als bij de levering van een onroerende zaak.

Is de waarde van de onroerende zaak na het sluiten van de overeenkomst, maar voor de daadwerkelijke levering, gedaald onder de waarde in het economische verkeer? Dan kan de transactie onder voorwaarden alsnog als levering worden aangemerkt. Zie paragraaf 4.2 van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken.

Voortbrengingskosten hoger dan waarde in economisch verkeer?

De waarde in het economische verkeer is de prijs die een onroerende zaak zou kosten als die verkocht zou worden. Zijn de voortbrengingskosten van de onroerende zaak hoger dan de waarde in het economisch verkeer? Dan moet u uitgaan van deze voortbrengingskosten in plaats van de waarde in het economisch verkeer.

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minder dan de voortbrengingskosten? Dan is sprake van verhuur. Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minstens gelijk aan de voortbrengingskosten? Dan is sprake van een levering.

Hoe bepaalt u de vergoeding?

De vergoeding is de prijs die u aan de verkrijger in rekening brengt voor het beperkt recht. Brengt u een periodiek bedrag in rekening, dan moet u de waarde hiervan contant maken om de hoogte van de vergoeding vast te stellen. Van een periodiek bedrag is sprake als u bijvoorbeeld een maandelijkse canon, retributie of huur in rekening brengt.