Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak
Als u een onroerende zaak koopt met btw, dan moet u beoordelen of u recht hebt op aftrek van deze btw. Dat doet u op het moment dat u facturen krijgt en op het moment dat u de onroerende zaak in gebruik neemt.
Daarna moet u de onroerende zaak voor de btw blijven volgen, namelijk zowel in het jaar waarin u de zaak in gebruik hebt genomen als in de 9 daaropvolgende boekjaren. Verandert het gebruik of verkoopt u de onroerende zaak binnen deze herzieningsperiode, dan kan dat gevolgen hebben voor de btw die u wel of niet hebt afgetrokken. U kunt dan misschien een extra bedrag aan btw aftrekken als voorbelasting. Of u moet een bedrag aan btw betalen.
Hoe werkt de herziening van btw?
Nadat u een onroerende zaak hebt gekocht, moet u op het moment dat u de onroerende zaak in gebruik neemt beoordelen of u de btw over de aankoop terecht hebt afgetrokken of alsnog mag aftrekken. Het gebruik van de onroerende zaak kan verschillen van het gebruik dat u van plan was bij aanschaf van de onroerende zaak. De herziening op het moment van ingebruikname wordt toegelicht in het volgende voorbeeld.
Voorbeeld
U koopt in april 2023 een bedrijfspand. U krijgt hiervoor € 125.000 aan btw in rekening gebracht. U bent van plan om het pand belast met btw te verhuren en hebt daarom alle btw afgetrokken. In november 2023 wordt het bedrijfspand in gebruik genomen. U verhuurt 2/5e deel vrijgesteld van btw en u verhuurt 3/5e deel belast met btw. Door het gewijzigde gebruik hebt u in april te veel btw in aftrek gebracht. In november moet u alsnog € 50.000 (2/5e deel van € 125.000) aan btw betalen.
Na het moment van ingebruikname beoordeelt u ook aan het eind van het 1e boekjaar of u de btw over de aankoop terecht hebt afgetrokken of alsnog mag aftrekken. Ook voor deze herziening houdt u rekening met het volledige btw-bedrag dat aan u in rekening is gebracht. De herziening aan het eind van het boekjaar wordt toegelicht in het volgende voorbeeld.
Voorbeeld
U koopt in april 2023 een bedrijfspand. U krijgt hiervoor € 125.000 aan btw in rekening gebracht. Op het tijdstip van aanschaf hebt u rekening gehouden met voor 40% aan met btw belaste prestaties en voor 60% btw vrijgestelde prestaties. U hebt daarom € 50.000 aan voorbelasting afgetrokken. Aan het eind van uw boekjaar blijkt dat u dit jaar 80% btw belaste prestaties hebt verricht en maar 20% voor btw vrijgestelde prestaties. Op grond van deze verhouding mag u € 100.000 (80% van € 125.000) aan voorbelasting aftrekken. In de laatste aangifte van uw boekjaar mag u daarom alsnog € 50.000 (€ 100.000 - € 50.000 al eerder geclaimde voorbelasting) aan voorbelasting claimen.
Na het jaar van ingebruikname beoordeelt u ook in de 9 daarop volgende boekjaren of u de btw over de aankoop terecht hebt afgetrokken of alsnog mag aftrekken. In dit geval houdt u per boekjaar rekening met 1/10e deel van het aan u in rekening gebrachte btw-bedrag vanwege de aanschaf van de onroerende zaak. In het volgende voorbeeld wordt de regeling verduidelijkt.
Voorbeeld
U koopt in april 2023 een bedrijfspand. U krijgt hiervoor € 125.000 aan btw in rekening gebracht. Op het tijdstip van aanschaf hebt u rekening gehouden met voor 40% aan met btw belaste prestaties en voor 60% btw vrijgestelde prestaties. U hebt daarom € 50.000 aan voorbelasting afgetrokken. In het 4e jaar dat u het pand gebruikt, is de verhouding 80% belast gebruik en 20% vrijgesteld gebruik geweest. Omdat het gebruik van het pand in het 4e jaar afwijkt van het gebruik op het tijdstip van aanschaf, moet u de aftrek over het 4e jaar herzien. U berekent dit als volgt.
Van de totale voorbelasting wordt 1/10e deel aan dit jaar toegerekend, dit is dus € 12.500 (1/10e deel van € 125.000). Van dit bedrag komt € 8.750 (70% van € 12.500) voor aftrek in aanmerking. U hebt eerder € 5.000 (1/10e van de bij aanschaf in aftrek gebrachte voorbelasting, € 50.000) afgetrokken. U hebt nog recht op een teruggaaf van € 3.750 (€ 8.750 - € 5.000).
Meer informatie over hoe de herziening van btw in zijn werk gaat, leest u op de pagina Herziening btw-aftrek bij investeringsgoederen.
Als u een onroerende zaak belast verkoopt, begint daarna voor de koper een nieuwe herzieningsperiode.
Gevolgen van verkoop tijdens de herzieningsperiode
Bij verkoop tijdens de herzieningsperiode zijn 4 situaties mogelijk:
- U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering).
Met de btw die u bij de aankoop hebt afgetrokken als voorbelasting, hoeft u verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u aftrekken. - U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw.
Omdat u bij de aankoop de btw volledig hebt afgetrokken, moet u nu mogelijk een gedeelte van deze btw terugbetalen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u niet aftrekken. Hoeveel u moet terugbetalen, leest u in de voorbeelden verderop op deze pagina. - U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering).
De btw die u bij de aankoop niet hebt afgetrokken, kunt u nu alsnog gedeeltelijk aftrekken. Ook kunt u de btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, aftrekken als voorbelasting. Bekijk de voorbeelden verderop op deze pagina. - U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw.
U hoeft dan verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u niet aftrekken.
Btw-bedrag berekenen
Hoeveel btw u terugbetaalt of terugvraagt, hangt af van het moment in de herzieningsperiode waarop u de onroerende zaak verkoopt. Is een deel van de herzieningsperiode nog niet voorbij? Over dat deel moet u btw betalen of kunt u btw terugvragen.
Voorbeeld 1: een onroerende zaak die u gebruikt voor belaste prestaties
U koopt op 1 januari 2020 een onroerende zaak voor in totaal € 605.000. In het aankoopbedrag zit € 105.000 btw die u als voorbelasting hebt afgetrokken. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 10.500) toegerekend. Op 1 oktober 2025 verkoopt u de onroerende zaak zonder btw in rekening te brengen. Voor het nog niet verstreken deel van de herzieningsperiode (4 jaar en 3 maanden, dus 4,25 jaar) moet u de btw herzien (betalen) die u bij aanschaf hebt afgetrokken. Dat is € 44.625 (4,25 x € 10.500). U vermeldt die btw in de aangifte over het tijdvak waarin u de onroerende zaak hebt verkocht.
Voorbeeld 2: een onroerende zaak die u gebruikt voor vrijgestelde prestaties
U koopt op 1 januari 2020 een onroerende zaak voor in totaal € 605.000. In het aankoopbedrag zit € 105.000 btw die u niet als voorbelasting hebt afgetrokken. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 10.500) toegerekend. Op 1 januari 2025 verkoopt u de onroerende zaak. U kiest voor belaste levering en brengt btw in rekening. Voor het deel van de herzieningsperiode dat nog niet is verstreken (5 jaar) kunt u de btw herzien (alsnog aftrekken) die u bij aanschaf niet hebt afgetrokken. Dat is € 52.500 (5 x € 10.500). U trekt die btw af in de aangifte over het tijdvak waarin u de onroerende zaak hebt verkocht.
Let op!
Het jaar waarin u de onroerende zaak hebt aangeschaft of in gebruik hebt genomen, telt altijd mee als 1/10e deel. Bijvoorbeeld: u hebt op 1 september 2020 een onroerende zaak aangeschaft en in gebruik genomen. In het aankoopbedrag zit € 105.000 btw. U rekent aan de periode september tot en met december 2020 1/10e deel van de volledige voorbelasting toe (€ 10.500).