Financieringskosten hypotheek en de eigenwoningschuld
Financieringskosten van een hypotheek zijn bijvoorbeeld:
- afsluitkosten
- bemiddelingskosten voor de lening
- notariskosten
Bij hypotheekverstrekkers kunt u meestal geen geld lenen voor de financieringskosten
Valt uw hypotheekverstrekker onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)? Dan mag uw hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de nieuwe woning. Hierdoor kunt u in uw hypotheek meestal geen geld lenen voor de financieringskosten. In dat geval moet u de financieringskosten zelf betalen. Ook horen deze kosten dan niet tot de eigenwoningschuld. U kunt de kosten wel vaak aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting.
Lees welke kosten u mag aftrekken in uw belastingaangifte
Soms kunt u wel geld lenen voor de financieringskosten
Soms kunt u wel extra geld lenen voor de financieringskosten. Bijvoorbeeld als u een hypotheek of lening hebt bij familie, een bv of buitenlandse bank. Of als u leent voor een verbouwing en nog overwaarde hebt. Dat noemen wij dan de financieringskosten meefinancieren in uw hypotheek. De financieringskosten zijn dan onderdeel van de eigenwoningschuld. De rente hierover is onder voorwaarden aftrekbaar.
Financieringskosten meegefinancierd en geldt de bijleenregeling?
Hebt u de financieringskosten meegefinancierd in uw hypotheek? En hebt u te maken met de bijleenregeling? Dan kunt u de financieringskosten niet optellen bij uw eigenwoningschuld. In dat geval moet u uitrekenen welk deel van de kosten onderdeel zijn van uw eigenwoningschuld. Wij leggen dit uit met een voorbeeld.
Voorbeeld
U koopt een nieuwe woning van € 220.000. De aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting en kosten makelaar) zijn € 15.000. Bij de verkoop van de oude woning is een eigenwoningreserve ontstaan van € 75.000. U gaat een lening aan van € 240.000. U gebruikt de lening niet alleen voor uw woning, maar ook voor een vakantie en de financieringskosten voor de lening van € 6.000.
U berekent de maximale eigenwoningschuld door de aankoopprijs van de nieuwe woning en de aankoopkosten bij elkaar op te tellen. Daar trekt u de eigenwoningreserve van af. De uitkomst is uw maximale eigenwoningschuld.
Dus: € 220.000 (aankoopprijs) + € 15.000 (verwervingskosten) − € 75.000 (eigenwoningreserve) = € 160.000.
Daarna deelt u de maximale eigenwoningschuld door uw lening min de financieringskosten. Vervolgens vermenigvuldigt u dat bedrag met de financieringskosten. De uitkomst zijn de aftrekbare financieringskosten.
Dus: € 160.000 (maximale eigenwoningschuld) ÷ € 234.000 (uw lening min de financieringskosten) × € 6.000 (de financieringskosten) = € 4.103.
Bij de maximale eigenwoningschuld kunt u de aftrekbare financieringskosten optellen. De totale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is dan € 160.000 + € 4.103 = € 164.103.
Het restant van de kosten (€ 6.000 − € 4.103 = € 1.897) is niet aftrekbaar. Over het restant van de lening € 75.897 (€ 240.000 − € 164.103) is geen renteaftrek mogelijk. Dit gedeelte van de schuld valt in box 3.