Transacties met beperkte rechten op een onroerende zaak

Een beperkt recht op een onroerende zaak houdt in dat iemand anders dan de juridische eigenaar het recht heeft om de onroerende zaak te gebruiken en erover te beschikken. Hieronder vallen:

  • recht van erfpacht
  • recht van opstal
  • recht op erfdienstbaarheid
  • recht op vruchtgebruik
  • recht op gebruik en bewoning

Als u zo'n recht vestigt, overdraagt, wijzigt, er afstand van doet, beëindigt of opzegt, is dat een levering of verhuur van een onroerende zaak. Of u levert of verhuurt, is afhankelijk van de hoogte van de vergoeding die u ontvangt.

Verhuur van een beperkt recht op een onroerende zaak

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minder dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft? Dan wordt de transactie van het beperkt zakelijk recht aangemerkt als een verhuurprestatie. Bij Verhuur van een onroerende zaak vindt u hierover meer informatie.

Levering van een beperkt recht op een onroerende zaak

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperk recht minstens gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft? Dan is er sprake van een levering. Bij een levering gelden dezelfde regels als bij de levering van een onroerende zaak.

Voortbrengingskosten hoger dan waarde in economisch verkeer?

De waarde in het economische verkeer is de prijs die een onroerende zaak zou kosten als die verkocht zou worden. Zijn de voortbrengingskosten van de onroerende zaak hoger dan de waarde in het economisch verkeer? Dan moet u uitgaan van deze voortbrengingkosten in plaats van de waarde in het economisch verkeer.

Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minder dan de voortbrengingskosten? Dan is sprake van verhuur. Is de vergoeding (inclusief btw) voor het beperkt recht minstens gelijk aan de voortbrengingskosten? Dan is sprake van een levering.

Hoe bepaalt u de vergoeding?

De vergoeding is de prijs die u aan de verkrijger in rekening brengt voor het beperkt recht. Brengt u een periodiek bedrag in rekening, dan moet de waarde hiervan contant worden gemaakt om de hoogte van de vergoeding vast te stellen. Van een periodiek bedrag is sprake als u bijvoorbeeld een maandelijkse canon, retributie of huur in rekening brengt.

Voorbeeld

A verkrijgt het vruchtgebruik van een vakantiewoning voor 10 jaar. A betaalt om te beginnen in 1 keer een bedrag van € 15.000. Daarna betaalt hij gedurende 10 jaar ieder jaar een canon van € 15.000. Deze canon heeft dus een vaststaande looptijd (10 jaar). Verder is de canon niet afhankelijk van het leven van 1 persoon. De waarde in het economisch verkeer van de woning is € 175.000.

U berekent de vergoeding voor het vruchtgebruik op de volgende manier:

  • U neemt eerst het bedrag dat A in 1 keer heeft betaald: € 15.000.
  • Daarna berekent u de waarde van de canon. Dat doet u met de tabel ‘Vermenigvuldigingsfactor bij vaststaande looptijd’ die iets verder op deze pagina staat.
  • U gaat in de tabel naar de kolom ‘Niet afhankelijk van het leven van 1 persoon’.
  • Voor de 1e 5 jaar rekent u met een vermenigvuldigingsfactor van 0,85. € 15.000 x 0,85 = € 63.750.
  • Voor de 2e 5 jaar rekent u met een vermenigvuldigingsfactor van 0,64. € 15.000 x 0,64 = € 48.000.
  • U telt deze bedragen bij elkaar op. € 15.000 + € 63.750 +  48.000 = € 126.750.
  • Hierover berekent u 21% btw. Dat is € 26.617.
  • De totale vergoeding voor het vruchtgebruik is dan: € 126.750 + € 26.617 = € 153.367.

De vergoeding voor het vruchtgebruik (€ 153.367) is lager dan de waarde in het economische verkeer van de woning (€ 175.000). Daarom wordt de verkrijging voor de btw aangemerkt als verhuur.

Tabel Vermenigvuldigingsfactor bij vaststaande looptijd

Waardering gedurende

Afhankelijk
van leven van
1 persoon
0 t/m 39 jaar

Afhankelijk
van leven van
1 persoon
40 t/m 59 jaar

Afhankelijk
van leven van
1 persoon
60 jaar en ouder

Niet
afhankelijk
van het leven
van 1 persoon

1e 5 jaar

0,84

0,83

0,75

0,85

2e 5 jaar

0,62

0,60

0,40

0,64

3e 5 jaar

0,46

0,42

0,15

0,48

4e 5 jaar

0,34

0,28

0,04

0,36

5e 5 jaar

0,25

0,18

0,02

0,28

en volgende jaren

0,12

0,06

0,00

0,15

Let op!

  • De levering van een appartementsrecht op grond in volle eigendom is altijd een levering van de onroerende zaak waarop dat recht betrekking heeft.
  • De vestiging of overdracht van een appartementsrecht op erfpachtgrond of een opstalrecht is, afhankelijk van de hoogte van de vergoeding, een levering of verhuur.
  • Het toekennen en overdragen van lidmaatschapsrechten in een coöperatieve flatvereniging zijn voor de btw verhuurdiensten.

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.