Voorbeeld: verhuren vakantiewoning. Moet ik mijn btw-aftrek herzien?

Hieronder staat een voorbeeld van het verhuren van vakantiewoningen. De ondernemers zijn gevestigd in Nederland en de vakantiewoningen staan ook in Nederland. De ene verhuurder kiest ervoor om wel mee te doen aan de KOR en de andere niet.

De situatie van Wout

• Wout heeft 12 jaar geleden een vakantiewoning gekocht en hij verhuurt die voor kort verblijf.
• Bij de aanschaf van de vakantiewoning heeft Wout de btw volledig afgetrokken. Het gaat om een bedrag van € 10.000 aan btw.
• Wout betaalt jaarlijks btw.
• De klanten van Wout zijn particulieren. Zij kunnen geen btw aftrekken.

De financiën van Wout

• Zijn omzet is € 16.000
• Hij betaalt 9% btw = € 1.440
• Hij heeft voor € 1.500 excl btw kosten gehad aan onderhoud en de voorbelasting is 21% = € 315.

Per saldo betaalt Wout € 1.125

Wat betekent deelname aan de KOR voor Wout?

Als Wout deelneemt aan de KOR, berekent hij geen btw meer aan zijn klanten. Hij kan ook geen btw meer terugvragen. De btw die hij bij aanschaf in aftrek heeft genomen zal hij door zijn deelname ook niet hoeven te herzien, doordat de herzieningstermijn (negen jaren volgend op het jaar van ingebruikneming) is verstreken.

De situatie van Sofia

• Sofia heeft 7 jaar geleden een vakantiewoning gekocht en zij verhuurt die voor kort verblijf.
• Bij de aanschaf van de vakantiewoning heeft Sofia de btw volledig in aftrek genomen. Het gaat om een bedrag van € 15.000 aan btw.
• Sofia betaalt jaarlijks btw.
• De klanten van Sofia zijn particulieren. Zij kunnen geen btw aftrekken.

De financiën van Sofia

• Haar omzet is € 14.000
• Zij betaalt 9% btw = € 1.260
• Zij heeft voor € 2.000  excl btw kosten gehad aan onderhoud en de voorbelasting is 21% = € 420.

Per saldo betaalt Sofia € 840

Wat betekent deelname aan de KOR voor Sofia?

Als Sofia deelneemt aan de KOR, berekent zij geen btw meer aan haar klanten. Zij kan ook geen btw meer terugvragen. En omdat de herzieningstermijn (9 jaren volgend op het jaar van ingebruikname) nog niet is verstreken moet zij de btw die zij bij aanschaf heeft afgetrokken, gaan herzien. Dit betekent dat aan elk jaar 10% van de € 15.000 is toe te rekenen. Dat is € 1.500. Dit geldt dus voor de resterende drie jaar van de herzieningsperiode.

Lees meer bij Moet ik mijn btw-aftrek herzien vanwege de kleineondernemersregeling (KOR)?

Welke keuze maken Wout en Sofia?

Wout besluit mee te doen

Hij is blij dat hij geen kwartaalaangifte meer hoeft te doen en geen btw meer hoeft af te dragen. Dat hij de btw over het onderhoud van zijn vakantiewoning niet meer kan aftrekken, neemt hij daarbij op de koop toe. Meedoen levert hem per jaar zo’n € 1.125 op.

Sofia besluit om niet mee te doen

Zij zou graag deel willen nemen aan de KOR, maar zij wil niet een deel van de btw die zij bij aanschaf van de woning heeft  afgetrokken gaan terugbetalen. Dat is namelijk € 1.500 per jaar zolang de herzieningsperiode van toepassing is. Dat weegt niet op tegen de € 840  verschuldigde btw die zij moet betalen als zij niet meedoet aan de KOR. Zij besluit daarom te wachten tot de herzieningstermijn is verstreken. Dan gaat zij nog eens kijken of deelname voor haar interessant is.