Voorwaarden belaste verhuur
Als u (een gedeelte van) een onroerende zaak belast met btw wilt verhuren, moet aan de volgende 2 voorwaarden zijn voldaan:
- De huurder is ondernemer voor de btw.
- De huurder voldoet aan de 90%- of 70%-eis.
U kunt niet kiezen voor belaste verhuur bij gebouwen of gedeelten daarvan die als woning worden gebruikt.
90%- of 70%-eis
Gebruikt de huurder de onroerende zaak (of het gedeelte waarvoor is gekozen voor btw-belaste verhuur) voor ten minste 90% of 70% voor handelingen waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat? Dan kunt u kiezen voor met btw belaste verhuur.
Het gebruik voor andere doeleinden dan bedrijfsdoeleinden (zoals privégebruik), wordt beschouwd als gebruik voor handelingen waarvoor geen recht bestaat op aftrek van btw. Maakt u of uw huurder gebruik van de kleineondernemersregeling (KOR)? Dan kunt u niet kiezen voor belaste verhuur.
Is de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar in onroerende zaken, reisbureau, arbodienst, postvervoersbedrijf of openbare radio- en televisieorganisatie? Dan kunt u kiezen voor met btw belaste verhuur als de huurder de onroerende zaak (of het gedeelte waarvoor is gekozen voor btw-belaste verhuur) voor minstens 70% gebruikt voor activiteiten waarvoor de huurder de aan hem of haar in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen.
De huurder moet aan de 90%- of 70%-eis voldoen in het jaar waarin deze de onroerende zaak huurt. Neemt de huurder de onroerende zaak nog niet in gebruik in het jaar waarin de huur ingaat? En blijft de onroerende zaak in dat jaar leegstaan? Dan kunt u onder voorwaarden toch kiezen voor belaste verhuur. Zie voor de voorwaarden punt 5.8.5 van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken. Dit geldt ook bij de verhuur van een onroerende zaak die gedeeltelijk wordt gebruikt voor belaste omzet. U berekent dan btw over het bedrijfsgedeelte.
Verklaring minstens 90% (soms 70%) aftrek van voorbelasting
De huurder geeft u een verklaring dat deze de onroerende zaak voor minstens 90% of 70% gebruikt voor activiteiten waarvoor de huurder aftrek van voorbelasting heeft. Deze verklaring neemt u op in de huurovereenkomst of in een verzoek aan ons.
Blijkt achteraf dat de huurder het pand toch niet voldoende gebruikt voor activiteiten waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat? Dan vervalt het recht op belaste verhuur.
Verhuur van delen van een onroerende zaak
U kunt ook delen van een onroerende zaak belast verhuren. Dan moet u het bewuste gedeelte van de onroerende zaak duidelijk omschrijven in uw verzoek aan ons of in de huurovereenkomst. U kunt alleen kiezen voor belaste verhuur als de huurder het gedeelte van de onroerende zaak voor meer dan 90% (of 70%) gebruikt voor activiteiten waarvoor aftrek van voorbelasting bestaat. Gebouwen, of gedeelten van gebouwen die als woning worden gebruikt kunnen niet belast worden verhuurd.
Bij splitsing van een onroerende zaak in appartementsrechten is sprake van zelfstandige onroerende zaken. Daarom moet u voor elk van deze onroerende zaken apart aangeven of u en de huurder opteren voor belaste verhuur. En moet dus ook voor elk van deze zaken worden beoordeeld of u en de huurder voldoen aan de voorwaarden voor de optie belaste verhuur.
Ingangsdatum optie belaste verhuur
De datum waarop de optie voor belaste verhuur ingaat, kan niet liggen vóór de datum waarop huurder en verhuurder de schriftelijke huurovereenkomst, met optie voor belaste verhuur, hebben ondertekend. De datum waarop de optie voor belaste verhuur ingaat, kan ook niet liggen vóór de datum waarop huurder en verhuurder het optieverzoek hebben ingediend.
Voldoet de huurder aan de 90% (70%)-norm en hebben is er gehandeld alsof er is gekozen voor belaste verhuur? Dan kan de optie voor belaste verhuur ook eerder ingaan. Lees hier meer over in paragraaf 5.8.2. van het besluit Omzetbelasting Onroerende zaken.
Wat geldt als verhuur?
U verhuurt een onroerende zaak als u voldoet aan de volgende 2 voorwaarden:
- U verleent de huurder voor een bepaalde tijd het recht voor het exclusieve gebruik van een onroerende zaak. De duur hoeft vooraf niet vast te staan.
- U krijgt daarvoor een vergoeding.
Lees meer hierover bij Wat geldt als verhuur van een onroerende zaak?