Oplevering van een gebouw voor de btw
Bent u eigenaar van grond en laat u daarop door een aannemer een nieuw gebouw bouwen voor de btw? Dan is de oplevering van dat gebouw door de aannemer een levering voor de btw.
Een eigenbouwer wordt ook als aannemer aangemerkt. Een eigenbouwer is iemand die een project uitvoert zonder opdracht van een opdrachtgever in de normale uitoefening van zijn bedrijf. Meer hierover leest u op de pagina Rolverdeling bij onderaanneming.
Er is ook sprake van een oplevering van een bouwterrein als de aannemer een gebouw voor de btw sloopt omdat op die grond een nieuw gebouw voor de btw wordt gerealiseerd.
Bij een levering staat de geclaimde vooraftrek niet definitief vast in het jaar waarin de zaak voor het eerst wordt gebruikt. Bij een gewijzigd gebruik moet de voorbelasting mogelijk worden herzien. Lees hierover meer bij Herziening btw bij verkoop van onroerende zaken.
Koop- en aannemingsovereenkomst
Koopt u grond van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die er na de juridische levering op basis van een koop-en aannemingsovereenkomst een nieuw gebouw voor de btw op bouwt? Dan vormen de levering van de grond en de oplevering van het gerealiseerde gebouw voor de btw 1 levering van een nieuw gebouw voor de btw. Ook over de levering van de grond moet u btw betalen.
Koopt u de grond van een ander dan de aannemer, dan is sprake van de oplevering van het gebouw voor de btw door de aannemer. U hoeft dan alleen btw over de grond te betalen als die is geleverd als bouwterrein.
Wel of geen nieuw gebouw voor de btw?
Als de aannemer alleen een gebouw voor de btw bouwt op grond die u in eigendom hebt, dan is duidelijk dat de aannemer een nieuw gebouw voor de btw maakt.
U kunt ook een bestaand gebouw zo ingrijpend laten verbouwen, dat er naar maatschappelijke opvattingen sprake is van het bouwen van een nieuw gebouw voor de btw. Ook dan is er voor de btw sprake van een levering. In dat geval geldt het gebouw voor de btw weer als ongebruikt, zodat de levering weer met btw is belast tot 2 jaar na de (nieuwe) 1e ingebruikneming.
Ontstaat door de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen geen nieuw gebouw voor de btw? De aannemer levert dan een dienst. Dan is de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing.
Bepalen nieuw gebouw voor de btw
Na een verbouwing kan er voor de btw een nieuw gebouw zijn ontstaan, ook als het oude gebouw niet is gesloopt. Er is niet snel sprake van een nieuw gebouw. Na een verbouwing is alleen een nieuw gebouw ontstaan als er ingrijpende wijzigingen zijn gemaakt in de bouwkundige constructie. De volgende factoren kunnen een rol spelen voor de beoordeling of een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat er een nieuw gebouw is ontstaan:
- de omvang van de verbouwing
- de kosten van de verbouwing in verhouding tot de waarde van het gebouw voor de btw
- hoe ingrijpend de veranderingen zijn in en aan het gebouw voor de btw
- wijzigingen in de functie van het gebouw voor de btw
Deze factoren zijn echter niet doorslaggevend.
Goederenlevering of dienst?
Het is belangrijk om het karakter van een verbouwing juist vast te stellen. Gaat het om de levering van een goed of een dienst? De gevolgen kunnen groot zijn, met name bij het opleveren van de onroerende zaak na het verbouwen en voor de herziening van de btw. Bij een dienst kan de btw namelijk alleen herzien worden in het boekjaar waarin u de dienst afneemt. Bij de levering van een gebouw voor de btw kan de btw in het boekjaar van aanschaf en de daaropvolgende 9 boekjaren worden herzien. Lees meer hierover bij Herziening btw bij verkoop van onroerende zaken.
Twijfelt u of er sprake is van het bouwen van een nieuw gebouw voor de btw? Vraag ons dan om vooroverleg.