Oplevering van een gebouw voor de btw

Bent u eigenaar van grond en laat u een aannemer daarop een nieuw gebouw voor de btw bouwen? Dan is de oplevering van dat gebouw door de aannemer een levering voor de btw.

We beschouwen een eigenbouwer ook als aannemer. Een eigenbouwer is iemand met een eigen bedrijf, die zonder opdracht van een opdrachtgever in de normale uitoefening van dat bedrijf een project uitvoert. Meer hierover leest u op de pagina Rolverdeling bij onderaanneming.

Er is sprake van een oplevering van een bouwterrein als de aannemer een gebouw voor de btw sloopt omdat op die grond een nieuw gebouw voor de btw wordt gerealiseerd.

Bij een levering staat de geclaimde vooraftrek niet definitief vast in het jaar waarin de zaak voor het eerst wordt gebruikt. Bij een gewijzigd gebruik moet u de voorbelasting misschien herzien. Lees hierover meer bij Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak.

Koop- en aannemingsovereenkomst

Koopt u grond van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die er na de juridische levering op basis van een koop-en aannemingsovereenkomst een nieuw gebouw voor de btw op bouwt? Dan vormen de levering van de grond en de oplevering van het gerealiseerde gebouw voor de btw 1 levering van een nieuw gebouw voor de btw. Ook over de levering van de grond moet u btw betalen.

Verkrijgt u de grond niet van de aannemer, maar van iemand anders? Dan is sprake van 2 aparte prestaties als de aannemer en degene die de grond levert, samen géén fiscale eenheid voor de btw vormen. Als de grond in dat geval niet wordt aangemerkt als bouwterrein, dan bent u alleen btw verschuldigd voor de oplevering van de onroerende zaak.

Wel of geen nieuw gebouw voor de btw?

Als de aannemer alleen een gebouw voor de btw bouwt op grond die u in eigendom hebt, dan is duidelijk dat de aannemer een nieuw gebouw voor de btw maakt.

U kunt ook een bestaand gebouw zo ingrijpend laten verbouwen, dat er naar maatschappelijke opvattingen sprake is van het bouwen van een nieuw gebouw voor de btw. Ook dan is er voor de btw sprake van een levering.

Ontstaat door de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen geen nieuw gebouw voor de btw? De aannemer levert dan een dienst. Dan is de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing. Zie ook het hulpmiddel Moet ik btw of overdrachtsbelasting betalen bij de verkoop van een onroerende zaak?

Waardoor ontstaat een nieuw gebouw voor de btw?

Na een verbouwing kan er voor de btw een nieuw gebouw zijn ontstaan, ook als het oude gebouw niet is gesloopt. Er is niet snel sprake van een nieuw gebouw. Na een verbouwing is alleen een nieuw gebouw ontstaan als er ingrijpende wijzigingen zijn gemaakt in de bouwkundige constructie. In dat geval geldt het gebouw voor de btw weer als ongebruikt, zodat de levering weer met btw is belast tot 2 jaar na de (nieuwe) 1e ingebruikname.

De volgende factoren kunnen een rol spelen voor de beoordeling of een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat er een nieuw gebouw is ontstaan:

  • de omvang van de verbouwing en de daarmee gerealiseerde meerwaarde
  • de kosten van de verbouwing in verhouding tot de waarde van het gebouw voor de btw
  • hoe ingrijpend de veranderingen zijn in de uiterlijke herkenbaarheid van het gebouw voor de btw
  • wijzigingen in de functie (gebruiksmogelijkheden) van het gebouw voor de btw
  • de naamsbekendheid van het gebouw vóór en na de verbouwing
  • overige factoren

Deze factoren zijn echter niet doorslaggevend. Twijfelt u of er sprake is van het bouwen van een nieuw gebouw voor de btw? Vraag ons dan om vooroverleg.

Goederenlevering of dienst?

Het is belangrijk om het karakter van een verbouwing juist vast te stellen. Gaat het om de levering van een goed of om een dienst? De gevolgen kunnen groot zijn, met name bij het opleveren van de onroerende zaak na het verbouwen en voor de herziening van de btw. Bij een dienst kunt u de btw namelijk alleen herzien in het boekjaar waarin u de dienst afneemt. Bij de levering van een gebouw voor de btw kunt u de btw herzien in het boekjaar van de (nieuwe) 1e ingebruikname en de daaropvolgende 9 boekjaren. Lees meer hierover bij Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak.

Javascript staat uit in deze internetbrowser. U moet Javascript activeren om onze internetsite te zien.